本报记者 余燕明 北京报道
日前，建业集团宣布与万达集团签署了战略合作协议，建业住宅集团（中国）有限公司拟将旗下全部商业项目以整体运营管理的模式与珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）展开合作，万达商管将全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。
建业集团相关人士称，双方的此次合作与建业地产一直以来的去库存、盘活不动产的做法高度一致。通过合作，建业地产引入优质的专业商业项目运营商，将极大地提高旗下商业不动产项目资产运营的效率和收益水平，起到开源节流、降本增效的财务效果。
建业住宅集团（中国）有限公司是香港上市的建业地产股份有限公司（0832.HK，以下简称“建业地产”）在国内开展房地产业务的平台主体，由建业地产全资控股。
据《中国经营报》记者了解，与万达商管达成战略合作之前，建业地产旗下的商业物业由胡葆森间接控制的上市物管平台——建业新生活有限公司（09983.HK，以下简称“建业新生活”）负责管理。
截至2021年末，建业新生活在管商业物业组合包含了7个商场，总建筑面积约为70万平方米。
建业新生活主要通过提供两大类服务来管理商场。一是开业前咨询，包括对商户及客户数量统计进行市场调查、财务分析、商户招揽及管理，以及策略规划等服务；二是开业后管理服务，包括商户管理、销售及运营管理，以及培训管理等服务。
无独有偶，今年3月底，另一家河南本土地产商鑫苑集团与万达集团在北京签署了战略合作协议，双方约定将建立全面战略合作伙伴关系，充分发挥各自优势，在商业管理、资产管理、产业地产和科技研发等业务领域进行深度合作。
万达集团在商业物业领域的发展重点已转向轻资产运营模式的输出。此次与建业地产达成战略合作的万达商管，是万达集团旗下商业物业运营管理的唯一业务主体，目前正在香港联交所寻求上市，去年8月份Pre-IPO轮融资前估值已经达到了1800亿元。
万达商管运营管理的所有商场均统一冠名为“万达广场”。截至2021年上半年，万达商管已管理了380个万达广场，在管总建筑面积约为5416.9万平方米。此外，万达商管还有162个储备项目。
万达商管在管的380个万达广场里，独立第三方商场数量为106个，占在管商场数量的27.9%。
现有以及待开业的万达广场，万达商管全部采用轻资产运营模式。在轻资产运营模式下，万达商管不需要投入大量的资金以取得商场的土地及物业产权。
从2002年起，万达商管就开始运营管理万达广场，并从2015年开始以轻资产模式管理独立第三方开发持有的商场。
万达商管的轻资产运营模式主要为两种：委托管理和租赁运营。
其中，委托管理模式主要用于万达商管控股股东万达集团旗下万达广场的运营管理，目前万达集团旗下280个万达广场均是由万达商管全部以委托管理模式运营。
在委托管理模式下，万达商管受委托全权管理万达广场，为每个项目搭建管理及运营团队，包括项目总经理及各职能部门员工。
万达商管对委托管理模式下万达广场的收入来源包括商业管理服务费，其中又包括就每个万达广场开业前咨询服务收取固定费用，以及就运营管理服务按项目净收益的百分比收取费用，此外还有物业费及各类增值服务收费。
对于万达集团旗下的万达广场，万达商管享有的项目净收益为基础比例加超额比例，总计介于20%~40%之间，主要取决于项目净收益水平及万达广场开业年限而定。
租赁运营模式主要用于管理独立第三方拥有的商场，因为在这种模式下，万达商管更能确保对独立第三方商场经营权的稳定性。在租赁运营模式下，万达商管与独立第三方签订的租赁合约通常为期20年。
截至目前，万达商管在管118个独立第三方万达广场中，82个项目以租赁运营模式管理。万达商管对租赁运营模式下独立第三方万达广场的收入来源包括商户租金收入、项目开业前咨询服务收取的固定费用、物业费及各类增值服务收费。
对于租赁运营模式下的独立第三方万达广场，万达商管会将项目净收益的一定百分比交予业主作为租金，而万达商管享有的项目净收益的分成通常为30%的固定比例，或者是基础比例加超额比例，总计介于20%~40%之间，同样取决于项目净收益水平及万达广场开业年限而定。
截至2020年底，万达商管运营的开业3年以上的万达广场通常能够达到平均60%以上的项目净收益率。
目前，万达商管是国内唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司，其预计未来3年每年大概帮助业主开业约50~60个万达广场。
（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）
