本报记者郭阳琛张家振上海报道
纵观各房企日前举办的业绩发布会，是否进入“绿档”是各家企业着墨的重点，而是否有收并购计划则是投资者追问的焦点。
兵马未动，粮草先行。《中国经营报》记者注意到，旭辉控股（集团）有限公司（以下简称“旭辉控股集团”，00884.HK）和新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”，601155.SH）等多家头部房企已迈入房地产资管新规“三条红线”中的“绿档”行列，并在融资端纷纷释放出积极信号。值得一提的是，随着招商蛇口获得房地产行业第一笔收并购贷款，旭辉控股集团等多家房企也都已手握充足的收并购融资额度。
多名房企高管表示，从2021年下半年开始，随着市场波动和行业进一步分化，使得收并购机会也在增多。未来一段时间，预计还会有更多房企需要售卖资产，而财务稳健、财力雄厚的头部房企将会有更多的机会，通过收购项目寻求规模增长。
中指研究院发布的研报也认为，房地产行业转型和日趋精细化的管控机制，对房企发展来说既是更大的机遇，也面临着挑战。房企在做好内部管理、寻求发展的同时，应积极与相关企业通过收并购方式进行融合，通过项目和技术等为抓手扩充企业的资源和实力，在未来的良性竞争中才能“立于不败之地”。
加强财务安全管控
据旭辉控股集团董事局主席林中介绍，2021年底，公司全面进入“三条红线”中的“绿档”行列，净负债率62.8%，现金短债比2.6倍，剔除预收账款的资产负债率降到69.7%。同时，公司平均融资成本也从5.4%降到了5%。
而在2022年内，旭辉控股集团只有一笔海外人民币债券刚性到期，该笔债券初始发行金额为16亿元，由于公司已经持续回购了1.2亿元，还剩下14.8亿元债务，因此一年内到期有息负债占总债务的比例仅为16%。
同样进入“绿档”行列的还有新城控股。财报数据显示，截至2021年底，新城控股剔除预收账款后的资产负债率为69.95%，净负债率为48.12%，现金短债比为1.07。
新城控股董事局主席王晓松在业绩发布会上透露，2022年，新城控股公开市场债务到期金额一共是126亿元，一季度已经提前偿还46亿元，占比约为37%。其中，3月份是全年的偿债高峰期，单月到期金额43亿元，也是公司全年偿还债务的高峰期，剩余每个月分布较为均匀，已经做好了相应安排。
据介绍，新城控股正“两手准备”进行偿债：一方面，在合理控制融资成本的前提下，关注公开市场以及吾悦广场资产盘活的机会；另一方面，对现金流的排布具备底线思维，做好自有资金偿还的准备，公司自有资金可以覆盖全年的到期债务。此外，吾悦广场还能带来物业贷款。
与此同时，不少房企也将尽快进入“绿档”行列排上日程，并竭尽所能舒缓债务压力。“公司确保2023年能够进入‘绿档’，同时也根据今年的内外部环境情况，做好了提前进入‘绿档’的准备。”绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”，03900.HK）负责人在业绩发布会上表示。
财报数据显示，截至2021年底，绿城中国“三条红线”中的现金短债比为1.7倍，2020年底为1.4倍；净资产负债率53.5%，2020年底为64.6%；剔除预售账款后的资产负债率为70.3%，2020年底为71.2%。
正荣地产集团有限公司（以下简称“正荣地产”，06158.HK）也在业绩会上表露出“一年时间妥善解决债务问题”的决心。
据正荣地产管理层透露，截至2021年底，公司剔除合约负债的资产负债率下降1.7个百分点至74.9%，现金短债比为1.14倍，净负债率为85.5%。但由于境外资本市场和经营环境巨变，美元债在总融资中占比29%的正荣地产受到了不小影响。
据介绍，正荣地产在2021年已完成61.8亿元境外债票据的置换，2022年3月29日完成了5笔优先票据的交换要约、1笔永续资本证券的展期，通过修订条款避免了发生交叉违约的风险；境内债务也在3月份完成了一笔ABS的展期。
“种种压力接踵而至，公司管理层面对艰巨的困难依然不退缩、不逃避，会上下齐心，维持经营的稳定，努力进行自救。”正荣地产董事会主席黄仙枝表示。
融资环境逐步改善
自2020年房地产资管新规“三条红线”和房地产贷款“两道红线”政策出台后，2021年整体呈现出房企融资供需两端持续收紧的态势。据不完全统计，2021年100家典型房企的融资总量为12873亿元，同比下降26%，近五年来融资量首次出现负增长，同时触及近五年来的最低点。
进入2022年，房企债务融资仍然艰难。中指研究院数据显示，今年1～3月，房企信用债发行总额为1162.9亿元，同比下降32.7%；境外债发行总额124.1亿元，同比大幅下降89.8%。
绿城中国管理层表示，2021年受贷款集中度管控的影响，银行对房地产行业的总体额度收紧，房地产贷款增速明显下降，银行按揭额度也比较紧张。2021年四季度以来，监管部门多次强调要满足房地产市场的合理资金需求。
“所以，现在的感受是整体融资环境逐步得到改善，无论是开发贷还是按揭贷款，紧张的态势已得到缓解。2022年，在融资环境向好的情况下，公司融资额度应该能够得到进一步保证。”绿城中国管理层进一步阐释道。
与此同时，政策端也不断传来利好消息。4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》（以下简称《通知》），明确支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。
“《通知》主要是落实今年3月份召开的国务院金融稳定发展委员会会议精神，稳定市场预期。”多位业内人士向记者表示，支持民营房企发债融资，有利于缓解融资难问题。同时，支持上市房企向新发展模式转型，转型动作将得到金融支持，有利于稳定房企预期，促进房地产业良性循环和健康发展。
值得一提的是，今年以来，房企并购类融资也大幅增加。最早在今年1月初，招商蛇口获得了房地产行业第一笔收并购贷，注册完成30亿元并购票据。3月份，旭辉控股集团也宣布，平安银行将授予其50亿元的并购融资额度，交通银行上海分行将提供100亿元框架性并购贷款授信额度。
积极拓展收并购业务
2021年，部分房企出现违约问题，加之融资监管趋严，房企收并购有所增加。中指研究院数据显示，2021年，房企收并购交易金额已回升至疫情前水平，同比增长21.3%。
进入2022年，随着头部房企降杠杆工作成效显著，并购贷额度不断充裕，逐渐迎来了收并购的“黄金时机”。
旭辉控股集团CFO杨欣在业绩发布会上指出，并购额度既不计算在金融机构房地产贷款“两道红线”之内，也不计入房地产资管新规“三条红线”中的新增有息负债之内，因此未来会积极拓展收并购业务。
瑞安房地产有限公司（以下简称“瑞安房地产”，00272.HK）主席罗康瑞也持类似观点。他表示，在未来的12～18个月内，还会有很多公司需要售卖资产，“这会给瑞安房地产这样管理较好的公司，以合理价格买到好资产的机会，能够大力拓展（业务）。”
中指研究院方面指出，2021年12月底，《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》发布，政策趋向支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，未来优质项目收并购或将成为重要方向。
“2021年我们也接触了很多标的，虽然品质比较一般，但是价格比较高，总体项目情况和公司要求有一定差距。”在滨江服务控股股东、滨江集团董事长戚金兴看来，从现阶段看，滨江服务还是以品质拓展为主要方向，如果真有好的标的也可以进行收并购。
另一方面，对于出险房企来说，“收并购”也是盘活资产、回笼资金、降低负债的有效出路。例如，为加速解决债务问题，正荣地产有20～30个合作项目也正与具有国企和央企等背景的合作方洽谈股权转让事宜。
正荣地产方面表示，如果这些项目和资产顺利出售，公司可以提早回笼规模可观的资金。“不过，项目转让与出售，都需要交易与税审的诸多流程，到资金实际回流可用，还需要等待一段时间。”
