本报记者余燕明北京报道
近期，保障性租赁住房金融支持政策相继落地，国内多地保障性租赁住房项目在融资上就已获得了巨大的便利与优惠。
据《中国经营报》记者获悉，日前，位于天津市西青开发区核心商务区内的赛达汇智中心人才公寓获得了兴业银行天津分行提供的1.4亿元融资，期限长达30年，这是该行落地的首笔保障性租赁住房项目贷款。
早在去年底，兴业银行青岛分行就向位于当地城阳区的双利城央府项目发放了一笔期限为23年的保障性租赁住房贷款，本金总额1亿元，用于该项目建设、运营等资金需求。
位于南昌市红谷滩新区的岭口路集租房项目，则获得了建设银行南昌分行提供的额度为1亿元的保障性租赁住房贷款授信，目前已累计发放贷款本金7400万元，贷款期限达到了25年。
监管层先后发文鼓励加大对保障性租赁住房建设运营的金融支持力度。今年初，监管层已经明确银行业金融机构向保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。在监管层及地方政府出台相关政策支持下，国内大部分市场化融资渠道都为保障性租赁住房建设运营的资金筹集开放了“绿灯”。
由深圳市人才安居集团有限公司、厦门安居集团有限公司作为原始权益人发起的2支保障性租赁住房公募REITs在今年5月底向深沪两地交易所申报后，今年7月中旬就已经全部通过审核，注册上市在即，受理审核周期只有一个半月左右时间。
一笔期限长达30年的贷款
据悉，兴业银行天津分行在近日发放的首笔本金总额1.4亿元、为期30年的保障性租赁住房贷款，借款方是天津市赛达伟业有限公司（以下简称“赛达伟业”），它也是赛达汇智中心人才公寓的建设运营主体。
赛达汇智中心人才公寓位于天津市西青开发区核心商务区内，属于赛达新城示范区重点项目，主要为周边企业职工提供完善的生活配套服务和创新创业环境。兴业银行天津分行方面称，这笔保障性租赁住房融资助力企业盘活了存量资产，解决了周边产业园区企业职工居住困难等问题。
赛达伟业受西青开发区城投企业天津市西青经济开发集团有限公司全资控股，其主要从事西青开发区工业厂房的建设开发、租赁和物业服务业务。赛达汇智中心项目即由赛达伟业出资建设，占地近7万平方米，共规划了6栋高层和2栋裙楼，首期启动建设3栋人才公寓和2栋大数据运营中心共计7.6万平方米。
其中，赛达汇智中心人才公寓（一期）的一、二层为社区商业，三层以上均为公寓，共有438套房源，包含了6种户型，总计5.7万平方米，可满足1000余人同时居住。
赛达汇智中心人才公寓（一期）的4、5号楼设计了一居室单人、一居室双人和三室一厅3种户型，定位为青年单身人才公寓，主要面向西青开发区的白领阶层、高级技术和研发阶层以及西青开发区创业平台的创业者；赛达汇智中心人才公寓（一期）的6号楼设计了一室一厅、两室一厅和跃层3种户型，定位为服务式公寓，主要面向中高级管理者和家庭客群。
根据赛达汇智中心人才公寓最新的招租信息，面积24平方米单人开间的租金价格为1208~1544元/月，面积32平方米双人标间的租金价格为1720~1872元/月，面积55平方米一室一厅的租金价格为2211~2358元/月，面积66平方米跃层的租金价格为2229~2495元/月，面积71平方米两室一厅的租金价格为2820~3100元/月，面积101平方米三室一厅的租金价格为3180~3500元/月，租金价格内包含了200~300元/月的服务费。
据记者了解，在青岛获得兴业银行首笔保障性租赁住房贷款的是青岛引智创业服务有限公司（以下简称“青岛引智”），这是一家青岛市城阳区的国资企业，也是双利城央府保障性租赁住房项目的建设运营主体。
2019年，双利城央府项目所属3宗土地集中出让，其中2宗地块内通过划拨方式配套出让部分住宅用地用于建设租赁型人才公寓，总土地面积9420平方米，规划建筑面积2.07万平方米。
兴业银行青岛分行方面称，向青岛引智发放的首笔保障性租赁住房贷款将有效满足双利城央府项目建设、运营等资金需求。据悉，双利城央府项目将建成487套保障性租赁住房，助力缓解进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人等住房困难。
另据记者获悉，民营地产商龙湖集团（00960.HK）旗下的长租公寓品牌冠寓也在今年获得了兴业银行合肥分行提供的首笔保障性租赁住房贷款，融资金额1.3亿元，贷款期限长达30年，这将为住房租赁企业的发展运营提供长期的资金保障。
构建可持续的融资体系
记者了解到，多家银行都在今年积极地推进保障性租赁住房贷款落地。其中，建设银行是国内最早大力支持保障性租赁住房发展的银行业金融机构，并为保障性租赁住房试点城市提供了长期限、低成本、多元化的融资支持。
在江西南昌，建设银行向位于当地红谷滩区的“岭口路集租房”项目提供了一笔本金总额为1亿元的保障性租赁住房贷款授信，目前已有7400万元贷款本金发放到位。
据悉，“岭口路集租房”项目是红谷滩区政府为引进高端人才所建设的首个住房租赁项目，也是利用农村集体建设用地建设租赁住房的试点项目。该项目总用地面积约13.3亩（约8867平方米），拟建设280套（间）集租房，已于2021年10月开工建设，计划2024年交付使用。
建设银行南昌分行方面称，针对“岭口路集租房”项目发放的贷款不仅期限长，而且利率较低，有效降低了企业融资成本，为助力完善集体建设用地建设租赁住房规则提供了有力支持。
今年以来，央行、银保监会、住建部等监管部门先后发文鼓励加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。
其中，央行、银保监会在今年初下发了《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》；随后，银保监会、住建部发布了《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，要求各类银行保险机构把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务。
今年，地方政府同样在积极地为发展保障性租赁住房筹集资金。
作为全国40个保障性租赁住房试点城市之一，广西壮族自治区南宁市与建设银行广西分行签订了《发展保障性租赁住房战略合作协议》，加快推动19个保障性租赁住房项目、超20亿元融资，在今年一季度就已向8个保障性租赁住房项目授信12.89亿元、发放贷款2.83亿元，贷款利率4.05%。
为了加速推进保障性租赁住房建设，陕西省财政厅在今年指导西安市统筹8.8亿元中央和省级住房租赁市场试点资金的同时，新增安排2000万元用于西安市保障性租赁住房建设，支持西安市筹集8.8万套保障性租赁住房。到今年上半年，西安市已筹集了4.6万套保障性租赁住房，占全年计划的52.3%。
在监管层及地方政府出台相关政策支持下，国内大部分市场融资渠道都为保障性租赁住房建设运营的资金筹集亮起了“绿灯”。
据记者了解，由深圳市人才安居集团有限公司、厦门安居集团有限公司作为原始权益人发起的2支保障性租赁住房公募RE-ITs，深沪两地交易所从申报受理到审核通过，仅用了一个半月左右时间。
记者进一步查询获悉，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房公募REITs所含基础设施项目经测算的净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）约为4.24%，中金厦门安居保障性租赁住房公募REITs所含基础设施项目经测算的净现金流分派率约为4.33%。
“监管部门对公募REITs试点项目的申报要求里，所含基础设施项目预计未来3年的净现金流分派率原则上不低于4%，保障性租赁住房公募REITs也应满足这一要求。”一家境内评级机构研究发展部的研究员告诉记者：“结合国内保障性租赁住房建设运营的特点和模式，就必须依靠银行等金融机构，构建起多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系。”
