本报记者 方超 张家振 上海报道
在多座二线城市第三批集中供地战果相对平淡的情况下，房地产热点城市杭州市的土地市场再度走出了独立行情。
9月15日，杭州2022年第三批集中供地落下帷幕，土地市场仍维持着较高热度，此次推出的19宗地块全部成功出让，出让总金额430.63亿元，楼面均价20741元/平方米，平均溢价率为5.13%。
《中国经营报》记者注意到，在杭州市此次集中供地中，本地房企“挑大梁”“唱主角”的现象再度得以延续。好地研究院统计数据显示，杭州市本地房企拿地金额达到380.6亿元，占比88.4%，所占比例较第二批集中供地的85%继续呈上升趋势。
而自今年以来，杭州市前后三批集中供地已揽金达到1814.59亿元，在22座集中供地试点城市中名列前茅。
在房地产业内人士看来，杭州市第三批集中供地无论是平均溢价率，还是房企特别是杭州市本地民营房企的参与度，都较同批次城市表现更为优秀。中指研究院浙江分院常务副总高院生则直言：“在房地产市场下行期，杭州市作为全国为数不多的房地产市场韧性仍较足的城市之一，土地市场备受房企青睐。”
规模缩减热度依旧
平均溢价率超5%、8宗地块进入一次性报价阶段，杭州2022年第三批集中供地尽管规模有所缩减，但市场热度依旧。
记者梳理公开信息发现，4月25日，在杭州第一批集中供地中，60宗地块中最终有23宗地块封顶进入一次性报价环节，另有9宗地块溢价成交、27宗底价成交、1宗地块未成功出让；6月30日，在杭州第二批集中供地中，45宗地块全部成交；而在9月15日，杭州第三批集中供地落槌，虽然仅推出了19宗地块，但全部地块最终均成功出让。
在供地数量减少的情况下，杭州市今年前三批次集中供地的成交金额也逐步降低。相关统计数据显示，杭州今年前三批次集中供地总出让金额分别为826.76亿元、557.2亿元、430.63亿元，揽金总金额就达到1814.59亿元。
“成交规模居于次低位置，成交楼面价创新高。”易居克而瑞浙江区域分析认为，杭州市本批集中供地虽然量少，但是质优，成交地块集中分布于杭州市的一圈层和二圈层区域。这也将此次出让地块的成交楼面价推高至20741元/平方米，创下杭州市集中供地以来的新高。
在成交楼面价创新高的同时，在此次集中供地推出的19宗地块中，有8宗地块封顶进入线下一次性报价环节，占比达到42.1%，较第二批提高了15.4个百分点，并有2宗地块最终溢价成交，另有9宗地块底价成交。
“重点城市集中土拍方面，杭州市、青岛市的热度表现不一，杭州市第三批集中供地推出的19宗地块全部顺利成交，进入一次报价区间的地块比例超过4成。青岛市的土地市场热度则仍处低位，在出让的33宗地中仅有1宗触及上限价，并且还有3宗地块遭遇流拍。”克而瑞研究中心分析认为。
不过，值得注意的是，尽管杭州市土地市场热度较高，但板块分化亦较为突出。高院生就认为：“不同板块内的土拍行情跟着新房市场行情走，杭州市内部板块分化较明显，房企在钱江新城二期、申花和滨江等低中签率的板块补仓意愿强烈。预计在未来较长的时间内，杭州市土地市场行情将延续分化特征。”
本地房企参与度高
除土拍市场一直维持较高热度外，杭州市今年前三批集中供地的另一大特点在于本地房企参与度远高于其他城市。
好地研究院数据显示，在9月15日进行的杭州第三批集中供地中，参拍房企共计40家，其中国资房企22家、民营房企18家。“考虑到整体地块数量较上一批次大幅缩减一半以上的背景下，房企仍保持了一定的参与度。”
记者结合好地研究院统计数据，进一步梳理杭州市今年前三批集中供地情况发现，外地房企拿地金额占比分别为30.3%、15.0%、11.6%，呈现依次递减的趋势。但本地房企拿地金额占比则分别达69.7%、85%、88.4%，总体呈递增趋势。
在杭州市土地市场“唱主角”的本地房企中，除平台公司外，受关注度最高的莫过于滨江集团和绿城集团。
“在出让的19宗土地中，滨江集团再次出手，幸运地摇中其中3宗地块，总价69.11亿元。”9月15日，杭州第三批集中供地大战结束后，滨江集团方面表示，公司在当天下午的线下一次性报价环节摇中的3宗土地全部位于上城区。
“在3宗土地中，有2宗位于钱江新城二期，1宗位于牛田单元，都是滨江集团再熟悉不过的主场区域。”滨江集团方面认为，公司本次所获的地块与此前在周边落子的其他项目有望形成集群效应。
公开数据显示，在杭州市今年前三批集中供地中，滨江集团共计夺得了26宗地块，拿地总金额达442.8亿元。不过，滨江集团在后续地块开发中或会引入当地合作伙伴或大型房企进行合作开发。相关数据显示，滨江集团2021年新增土储货值权益比例为56.6%。
除滨江集团和绿城集团外，本地中小房企在杭州土拍市场中逆势拿地的现象也颇为引人关注。
克而瑞研究中心分析认为，在第三批集中供地中，杭州市本地中小民营房企表现比较积极，除最终拿地的坤和、中豪、圣奥和杰立等企业外，兴耀、金成和蓝城等企业也均现身本次集中供地。
此外，记者梳理杭州今年前两批次集中供地拿地企业名单也发现，大家、众安、金帝、华景川、保亿、坤和等杭州本地中小型房企均皆有所收获。
好地研究院认为，大部分本地房企投资较为稳健，外拓较少，加上杭州市房地产市场新房销售一直比较平稳，实际上并未在去年以来的下行行情中受到波及，当前仍具备投资能力。
“对于杭州本地中小房企，首先就是看有没有参拍资格，然后就是看有没有能力。”亿翰智库副总裁田晶对记者分析称，在土拍门槛降低的情况下，对此前未过多加杠杆的本地中小房企而言，资金压力不是特别大。在它们熟悉的地方和条件较好的地块，有拿地补仓的需求。
房企利润空间较充裕
“上海市和深圳市等一线城市与杭州市差不多同期供地，在房企资金存在分流的背景下，杭州市第三批集中供地仍呈现‘封顶地块多，线下一次性报价竞争激烈’的情况，热度可谓超预期。”易居克而瑞浙江区域表示。
今年集中供地揽金远超其他城市、本土中小房企逆势拿地拓储，杭州市土地市场热度超预期的原因何在？
“相比较而言，杭州市的城市基本面较好，居民购买力较强，房地产项目的去化速度也快。”一位头部房企上海区域相关负责人向记者表示，其所在的公司目前在长三角地区只关注上海市和杭州市等重点城市。
记者注意到，该负责人所在房企亦参与了本批杭州集中供地，但最后并未成功摘地。
易居克而瑞浙江区域发布的数据显示，今年8月，浙江全省新开盘去化率约44%，其中杭州市和台州市两城核心片区的热度高，去化率继续保持在6成以上。其中，杭州市区七八月份新开盘项目的去化率分别为67%、69%。
除此之外，在业内人士看来，参与杭州本批次集中供地房企的利润空间较为充裕。
克而瑞研究中心就表示，结合实际房价、地价差的情况可以发现，杭州第三批集中供地成交地块的平均房价、地价差反而较第二批有所提升，平均超过1.5万元/平方米，“利润空间较为充裕”。
以摘得钱江新城等地块的滨江集团为例，据中泰证券分析师测算，参考滨江集团的平均拿地价格及销售限价，“我们预计，公司此次拿地的3个项目可售货值为97亿元，项目层面净利润8亿元；项目层面归属母公司权益净利润8亿元，权益净利润率8.09%。”
值得注意的是，在近期多地密集出台楼市宽松政策的情况下，富阳区和临安区等杭州市辖区此前亦优化调整了相关楼市政策，以进一步实现“精准调控”，具体举措包括提供购房契税补助、购房补贴等。
例如，杭州市富阳区在出台的“聚力人才招引 助力产业强区”若干意见中就提出：“已落户本市的户籍家庭或在本市有城镇社保(或个人所得税)缴纳记录的非本市户籍家庭，可在富阳区购买住房(含新建商品住房和二手住房)。”
“我们认为，这次新政并非真正意义上的放开限购，在富阳区买新房仍占杭州市限购区的房票，因此对于杭州本地市场的影响较小，主要还是针对外来群体。”在高院生看来，新政策的发布，对于未来整个富阳区房地产市场新房去化而言，短时间内会有较大的促进作用，至于长期会如何还需要市场考验。
