本报记者 张漫游 北京报道
在盘活楼市存量资产的预期下，近日，上海、广州等地进一步细化商业银行参与住房租赁市场的细则。
在2023年初，中国人民银行、银保监会便联合召开主要银行信贷工作座谈会，再次强调要加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。
在此背景下，银行在住房租赁领域新举措频繁。如设立住房租赁基金并与企业或与地方政府合作设立配套子基金，撬动更多社会资本参与发展住房租赁，盘活房地产行业存量资产。
中国银行研究院博士后吴丹提示称，具备进军租赁住房市场的银行需有长期战略目标，要具备较高的金融创新意识和能力素质，形成独特的竞争优势，才能获得稳定的发展。
构建住房金融服务新体系
2023年1月30日，广州市住房和城乡建设局发布了《关于推进全市商业银行服务平台与广州市房屋租赁信息服务平台对接工作的通告》（以下简称“《通告》”）。针对对接房屋租赁服务平台的银行，《通告》提到，商业银行的系统应具备租赁资金监管专户管理功能、租赁资金监管专户余额查询功能、租赁资金入账功能、租赁资金按指令划拨功能以及应具备租赁资金对账功能。
在上海，自2023年2月1日起，《上海市住房租赁条例》正式实施。其中提到“鼓励商业银行为租赁住房建设和运营提供期限匹配、利率适当、风险可控、商业可持续的信贷产品和服务”；并要求“住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，应当按照规定，在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，并通过住房租赁平台向社会公示”。
在监管层陆续推出的政策指引下，银行亦在积极探索参与住房租赁市场的新途径。
2023年1月17日，中国建设银行旗下建信住房租赁基金与万科集团联合创立的“建万住房租赁投资基金”，在京举行揭牌仪式。
建行董事长田国立介绍称，此次与万科集团开展基金合作，主要聚焦两个方面重点发力。一方面是引导居民住房消费新理念，“十四五”时期将有1亿名新市民进城，通过增加市场租赁住房供给，满足不同群体差异化需求，让广大的城市建设者、科研工作者、创业者以及新市民等找到温暖的家，共同推动居民住房消费理念从“为我所有”向“为我所居”转变，让“房子是用来住的，租挺好”成为新的生活时尚；另一方面是积极构建住房金融服务新体系，共同孵化培育REITs（不动产投资信托基金）合格资产，进一步完善市场化资产REITs标准，共同构建“投贷管退”住房租赁服务闭环。
2022年9月，建行出资设立总规模300亿元的建信住房租赁基金。据悉，建行住房租赁基金设立后，将与地方政府合作设立配套子基金，撬动更多社会资本参与发展住房租赁，盘活房地产行业存量资产。同时推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量升级、间接融资与直接融资并重的方向发展，形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs上市为一体的全方位住房金融服务体系。
对于基金所投项目的选择，“非住改住”项目投资将是住房租赁基金未来重要业务内容。一方面，针对房企自持的商业、办公等存量资产，通过资产收购并改造为租赁住房，有助于盘活房企存量资产；另一方面，还能增加城市租赁住房供给，助力构建租购并举的市场供应体系。
“这是当前新发展模式中在存量盘活、金融介入、房源供给这条业务链上有所突破的模式，住房租赁市场对此类模式需求比较多，也需要各类金融机构介入。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示。
建行披露的一组数据显示，截至目前，建信住房租赁基金落地项目12个，总资产规模41.45亿元，提供长租公寓约7300套。
租房市场金融产品丰富度不够
中指研究院预测称，2023年住房租赁市场将继续保持较快增长，支持政策仍将持续，住房租赁需求有望恢复增长。
据安居客全国40城租赁市场监测数据显示，今年春节期间，租赁市场整体供需较节前小幅回升，市场租金表现相对平稳。其中，北上广深等一线城市租金较2022年12月环比持平；二线城市市场租金表现较好，尤其是旅游城市，如杭州、成都、郑州、西安、重庆、三亚、厦门等部分热点城市租金环比回升3%左右。
吴丹梳理道，当前，银行与主要非银金融机构都在向住房租赁市场提供金融产品和服务，例如：银行提供贷款等主要的金融产品和服务；保险公司提供财产、运营保险；信托机构等提供资产服务信托等业务；券商基金等机构提供租赁住房资产证券化、住房租赁类REITs等。“但实际上，租房市场的需求仍有大量未被满足。由于租金回报率长期偏低等客观因素的存在，租房市场的金融产品丰富度不够，金融产品可选择性不高，仍需要金融市场加大对租房市场的支持力度。”
“住房租赁市场的供需两端都需要金融服务的支持。”吴丹分析称，一方面，租赁住房在开发建设、运营管理等环节需要向金融市场申请获得融资贷款等金融支持；另一方面，租赁住房的租客也需要向金融市场寻求个人住房贷款支持。
以建行为例，该行于2017年便将住房租赁确定为全行战略，为新时期加快建立租购并举住房制度积极提供金融支持。截至目前，建行住房租赁相关贷款余额超2300亿元；成立专业的住房服务子公司，开业运营200个“CCB建融家园”长租社区，管理房源超15万间；打造了开放共享的住房租赁综合服务平台，企业用户达1.6万户、个人用户超4300万户；公租房管理信息系统拓展至300多个城市，保租房APP也在200多个城市上线。
“银行向住房租赁市场进军，不仅能够拓展盈利途径，也有利于惠及广大民众需求。”不过吴丹坦言，虽然当前我国住房租赁市场拥有广阔的潜在市场需求，但发展仍在起步阶段，短期在住房租赁市场布局难以获得较高收益。具备进军租赁住房市场的银行，需有长期战略目标，要具备较高的金融创新意识和能力素质，形成独特的竞争优势，才能获得稳定的发展。
（编辑：朱紫云 校对：颜京宁）
