本报记者 方超 张家振 上海报道
2022年上市公司年报季已正式落幕，房企交出的业绩答卷也呈现出加速分化的趋势。
具体到华东房企的业绩表现，多家房企的营业收入和净利润等多项核心指标均表现亮眼。2022年，绿地控股（600606.SH）实现营业收入4355.2亿元，归母净利润为10.1亿元；绿城中国（03900.HK）实现营业收入1271.53亿元，归母净利润为27.56亿元；新城控股（601155.SH）营业收入1154.57亿元，归母净利润为13.94亿元。
与此同时，亦有不少房企陷入亏损状态。例如，旭辉控股（00884.HK）此前披露的盈利预警公告显示，公司预计2022年亏损130亿元～140亿元，禹洲集团（01628.HK）2022年亏损132.69亿元，弘阳地产（01996.HK）2022年亏损39.38亿元。
《中国经营报》记者注意到，在政策鼓励等多重因素催化下，多家华东房企正加速构建“第二增长曲线”，并取得了一定成绩。2022年，新城控股实现商业运营（含税租金）总收入100.06亿元；中南建设（000961.SZ）方面则强调建设能力是“褪不掉的底色”，正谋求构建全链条建设能力。
“长期来看，提高发展质量、转变发展模式是必由之路。”中南建设董事兼总经理陈昱含在“中南建设2022年度业绩交流会”上强调，“无论是从被动还是主动角度看，我们的业务模式都会发生根本变化，公司盈利的核心来源将从规模和杠杆转向质量和利润。”
业绩分化趋势渐显
在外部市场环境变化等多重因素影响下，上市房企2022年业绩呈现出加速分化之势。
华泰证券分析师在A/H股上市房企中挑选出47家房企研究发现，上述47家房企2022年营业收入同比下降4%，首次出现负增长，归母净利润同比下降49%，降幅较2021年扩大31个百分点。在47家房企中，仅有9家房企归母净利润实现增长，有10家房企出现亏损，亏损数量较2021年增加了7家。
亿翰智库方面也表示，2022年，房地产行业盈利能力继续下滑。在其关注的50家企业中，大部分企业毛利润率、净利润率及归母净利润率均呈下降趋势。“毛利润率降幅多在10个百分点以内，不过也有部分企业超过20个百分点。至此，毛利润率降幅在20%及以下变得更加普遍；净利润率降幅也以10个百分点内居多。”
在业绩分化方面，新城控股2022年年报显示，报告期内，公司实现合同销售金额约1160.49亿元，实现营业收入1154.57亿元；实现归母净利润达13.94亿元，扣非归母净利润7.27亿元。
记者从滨江集团方面获悉，2022年，公司实现销售额1539亿元，实现营业收入415.02亿元，同比增长9.28%；实现归母净利润37.41亿元，同比增长23.58%。
此外，绿地控股在2022年报告期内实现营收4355.2亿元，归母净利润10.1亿元；绿城中国2022年实现营收1271.53亿元，较2021年增长26.8%，归母净利润27.56亿元；中骏集团控股（01966.HK）2022年实现营收267.05亿元，归母净利润2454.4万元。
不过，亦有多家房企在2022年陷入了亏损境地。例如，朗诗绿色管理（00106.HK）2022年完成签约销售金额约223.2亿元，实现营业收入140.18亿元，年内亏损24.53亿元。而弘阳地产2022年营业收入200.1亿元，全年亏损39.38亿元，中南建设2022年净亏损91.71亿元。
对此，陈昱含表示，中南建设在2022年亏损，更多可以看作是行业剧烈调整下的短期表现。一是公司已经“做我所能”，问题也充分暴露并在报表上体现，2023年的盈利情况不会进一步恶化；二是公司2023年的结算利润更有保障；三是随着市场进一步走向良性循环，公司存货和资产价值将得到提升和重估。
在中指研究院企业研究总监刘水看来，2022年上市房企在销售、融资、盈利等方面的表现分化明显。“房企经营韧性有差别，高韧性企业逆势增长，脆弱型企业业绩受冲击较大。”
集体回归一二线城市
尽管业绩加速分化，但在事关未来发展的土储层面，不少房企则做出了一致选择：回归一二线城市。
“2021年下半年，我们感知到行业下行，所以在当年年底和2022年都把投资策略聚焦到了中心城市。2022年，公司1000多亿元的总货值绝大多数聚焦在北京、上海和杭州，特别是杭州。”绿城中国行政总裁郭佳峰在“绿城中国2022年度业绩发布会”上表示。
克而瑞研究中心统计数据显示，目前绿城中国总货值约为8295亿元，按货值分布来看，长三角及环渤海地区分别占比53%和21%，一二线城市占比达78%；杭州、宁波、北京和上海单城货值超500亿元，叠加南京、广州、深圳、武汉、成都和西安等战略核心城市合计4307亿元的货值，共占公司总货值的52%。
无独有偶，新城控股发布的2022年年报也显示，公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，形成了以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。
据了解，一二线城市土地储备约占新城控股总土地储备的40%，长三角区域内的三四线城市约占22%。新城控股方面表示：“全国重点城市群、重点城市全面开拓，相对优良的战略布局与丰富土地储备保障了公司的持续稳步发展。”
在房企集体选择回归一二线城市的大背景下，滨江集团则是一直坚持深耕核心城市的典型代表。
（滨江集团2022年新增土储面积及分布情况。图片来源/滨江集团2022年度报告）滨江集团方面向记者提供的信息显示，2022年，公司共新增41个土地储备项目，其中杭州38个、宁波1个、金华2个，进一步巩固了公司在杭州房地产市场的份额。“报告期内，新增项目土地面积合计197万平方米，新增项目计容建筑面积合计472.7万平方米，权益土地款374亿元，新增土储货值权益比例55%。”
截至2022年末，在滨江集团土地储备中，杭州一城所占的比例高达65%。此外，包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等在内的浙江省城市经济基础扎实的城市占比20%，浙江省外占比仅为15%。
在杭州这座核心城市持续深耕，也让滨江集团获益匪浅。克而瑞研究中心分析认为，在房地产行业下行行情中，滨江集团销售稳健得益于长期聚焦杭州市场，杭州市的销售额贡献度已提升至86.5%。中指研究院统计数据也显示，在2022年杭州销售均价超过5.2万元/平方米的高端项目中，滨江集团旗下的项目数量最多，高端项目市场份额占比达56.8%。
回归一二线城市，也正成为越来越多房企的坚定选择。中信建投证券统计数据显示，一二线成交金额占比已从2018年的61.5%提升至2022年的65.8%。
在业内人士看来，在房地产行业深度调整的大背景下，上海和杭州等一二线核心城市对房企的吸引力进一步加大。亿翰智库方面也表示，房企投资拿地正进一步向核心区域聚焦，优选更好的城市，需求支撑力更强的板块，寻求确定性更高的地块。
探寻“第二增长曲线”
在转型发展过程中，探寻“第二增长曲线”也成为不少房企的战略选择。
以坚守“住宅+商业”双轮驱动战略的新城控股为例，公司商业板块在2022年取得了新突破。新城控股2022年年报显示，2022年，公司共有15座吾悦广场开业。截至2022年年底，新城控股共在全国140个城市布局了194座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达145座，开业面积达1319.74万平方米，整体出租率达95.13%。
不仅如此，2022年，新城控股实现商业运营（含税租金）总收入100.06亿元，包含商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入，同比增长15.82%，对公司业绩贡献的比重逐步提高。
新城控股方面表示，2023年，公司计划实现商业运营总收入110亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。对此，华泰证券研报分析认为，新城控股充沛的持有商业物业为其融资渠道的稳定性增加了“砝码”。“随着消费基础设施REITs启航，我们认为，公司持有物业有望迎来价值重估。”
此外，中骏集团等多家华东房企也在持续加码商业板块。相关统计数据显示，中骏集团的租金收入已由2021年的4.53亿元增加至2022年的5.14亿元，增长率约为13.3%。截至2022年年底，中骏集团控股共持有53个投资物业，总建筑面积约401万平方米，应占建筑面积约366万平方米，其中共有27个投资物业已开始投入营运。
记者梳理发现，除发力商业板块外，多家华东地区上市房企也正陆续进入代建等领域。
“房地产代建是当前倡导的新发展模式的重要方向，发展空间广阔。”中指研究院统计数据显示，2022年，代建企业代建项目新签约建筑面积首次突破1亿平方米，保持快速增长态势。
在此情形下，绿城中国和旭辉集团等华东房企正在持续加码代建领域。记者梳理公开信息发现，2022年，绿城管理共实现收入26.56亿元，归母净利润为7.45亿元，合约项目总建筑面积1.01亿平方米，在建面积约4720万平方米。
2022年，旭辉建管共新增47个管理项目，新增管理总建筑面积超900万平方米。截至2022年年底，公司累计在管总建筑面积超过1000万平方米。
以建筑业务起家的中南建设方面则表示：“建设能力是公司褪不掉的底色。”陈昱含也强调：“我们与很多开发商在持有物业运营方面的布局不同，未来的道路更可能向前延伸整合，通过做强设计、施工、采购和开发管理的全链条建设能力，形成中南建设未来独特的高质量发展模式。”
（编辑：张家振 校对：颜京宁）
