本报记者 郭建杭 北京报道
为激活楼市流动性，“带押过户”已在全国多地陆续推行。
多个地区的农商行已相继推出“带押过户”服务，其中部分农商行已有成功办理的落地业务。如山东省诸城农商银行积极联系市不动产登记中心和市公证处，试点推广存量房“带押过户”业务，5月12日成功发放诸城市首笔“带押转贷”二手房按揭贷款；4月18日，浙江省杭州诸暨市首例不动产登记“带押过户”业务正式落地，该业务由诸暨农商银行为二手房买卖双方办理了房产转移登记。
但《中国经营报》记者了解到，目前在开展这一业务的试点地区，多数地区仍面临无法实现跨行办理等问题，仅在少数城市可以跨行办理，且尚在摸索阶段。对于目前面临的跨行“带押过户”办理难的原因，某地区农商行人士告诉记者，“因为该业务规模大，一部分银行担心住房抵押贷款业务跨行会影响其整体的业务规模，因此目前所在地区的金融机构只做行内业务，不做跨行业务。”
5月16日，安永发布的《中国上市银行2022年回顾及未来展望》报告显示，住房贷款依然是零售贷款中的重要组成部分。截至2022年年末，上市银行个人住房贷款占零售贷款比重为60.90%，较2021年年末下降2.19个百分点；个人住房贷款余额较2021年年末增加1.44%，增速较上年下降9.35个百分点，主要是受房地产市场波动及房贷提前还贷潮等影响增速放缓。
简化业务流程
省时省力是“带押过户”业务的最大优势。对二手房交易双方来说，业主出售住房时不必先结清前一笔贷款，便可办理房屋过户登记，省去原先的解抵押步骤。
青农商行（002958.SH）方面向记者表示，目前在“带押过户”业务上选择“双预告登记”模式来推动该项业务。业务流程主要包括买卖双方签订合同并办理提存监管、原贷款机构出具同意带押过户证明、办理双预告登记、我行办理放款、预告登记转正式抵押、公证机构清分并归还原贷款、注销原抵押登记7个环节。
易居研究院研究总监严跃进指出，带押过户业务中，银行等金融机构处于抵押权人身份，要保证抵押权不丧失是业务的关键，但如果涉及跨行业务，就要防范抵押权丧失的风险。
据悉，目前银行等机构通过引入公证机构来确保“带押过户”模式的风险可控。以青农商行为例，该行就通过与黄海公证处、市中公证处签订相关协议，建立了业务合作关系。
青农商行方面指出，“带押过户”的模式主要是“公证提存+带押过户”，能够较好消除和破解二手房交易过程中的风险隐患。公证机构对交易网签、转移登记及抵押变更、顺位抵押等进行闭环运作和全程服务及对交易资金实行公证提存监管，破解了交易双方及贷款银行的信任问题和资金风险，防范了交易登记部门操作中的执业风险。
值得注意的是，银行等金融机构在积极联系本地不动产登记，公证处等部门，简化业务办理流程，推动二手房交易“带押过户”。严跃进对记者表示，“各地推广得非常快，政策本身覆盖面非常好，但目前因实际带押过户的在二手房交易中的比重非常小，所以对二手房交易量的影响还没有显现出来。目前政策还在试点中，从交易双方对政策的反馈来看都比较好，交易过程中较少的垫付资金占用就能使得交易过程更顺畅。”
为更好地释放二手房流动性，发挥“带押过户”的政策优势，在推动该业务落地方面，青农商行方面表示，目前该行采用存量客户转化及公证处、房产中介合作模式。一是积极开展存量客户转化，对出售房产归还按揭贷款的客户，客户经理重点推荐“带押过户”政策，实现客户的转化。二是青农商行与公证处和存在业务联系的房产中介，共同推动该项业务，使其真正起到便民、利民的作用。
此外，青农商行还通过建立相应的业务考核要求来推动“带押过户”业务落地。青农商行表示，“近期各分支机构均要实现业务落地，对首笔办理的给予考核加分，由此带动分支机构业务开展的积极性。”
期盼跨行交易全面推开
有从业者也表示，从鼓励到执行需要一定的磨合期，短则一两年长则三五年。
记者从多个房产中介人士处了解到，目前在“带押过户”试点开展城市里，办理跨行“带押过户”业务的仍属少数。其中，一位北京房产中介人士告诉记者，“我们确实知道有这个政策，目前只能做纯商贷，而且要在卖家贷款行办贷款。”同时，该中介人士还表示，“目前我所在的门店还没有具体操作过这类业务。”事实上，记者在走访部分银行时，也从客户经理处了解到，目前确实有相应的政策支持，但还没有办理过具体业务。
对于该业务目前在银行等金融机构中未大范围铺开的原因，有观点认为，大部分试点城市未实现跨行操作落地是限制该业务短期没有大范围推进的原因。而无法实现跨行操作，主要取决于原贷款行的意愿。涉及跨行操作，需要两家银行同时为买卖双方办理业务，时间和资金都需要“对得上”才行。而目前，各家银行在跨行操作上普遍还没有明确的办理流程。
青农商行方面认为，“带押过户”业务的真正落地还需要各金融机构的参与。但目前来看，各金融机构只做行内业务的“带押过户”，跨行间的“带押过户”才是真正落地。因此，下一步“带押过户”要切实发挥效应，还需要个人按揭贷款规模大的金融机构参与到跨行业务，否则该项业务难以落到实处。同时，面对去年以来的提前还款潮，各金融机构采用了预约制还款，延长了二手房交易的周期，对推动“带押过户”也有一定的制约作用。
值得注意的是，多位关注“带押过户”政策的专家指出，要推动“带押过户”的实施，需要政府做好顶层设计和规范，协调各方的利益和诉求，提高各方的信任和合作。
从业务风险上来看，金融机构需重点关注该业务在操作过程中如何避免出现抵押权的不确定性。对于“带押过户”业务的交易双方而言，未来也有需要关注的风险点。
严跃进表示，目前从试点政策在部分地区的落地来看，尚未发现纠纷问题，但未来还需关注“带押过户”交易过程中的纠纷。“因为整个环节卡得比较紧，‘带押过户’中间各个环节如果出现交易双方反悔或者撤销交易等问题，如何解决都有待关注。此外，‘带押过户’交易中，如果房价出现下跌，还会产生新的问题。”严跃进表示。
据悉，自2022年以来全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策，包括深圳、济南、大连等多个省会城市和计划单列市。同时，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等地已经全面开展二手房“带押过户”。
