本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
“物业服务行业处于地产产业链和大消费服务业的交汇点，企业需要厘清自身定位并增强独立性，在居住消费领域布局高增长业务。”
日前，万物云（2602.HK）董事长朱保全在业务交流会上对《中国经营报》等媒体记者如上表示。据朱保全透露，万物云借助“蝶城”战略进入家装市场，为老房子提供改造焕新家装服务。截至6月底，万物云的“蝶城”数量已增至601个。
无独有偶，同样作为头部物企的中海物业（2669.HK）此前宣布拟通过收购关联方资产的方式布局监理业务，交易价格不超过9.5亿港元，对应PE（市盈率）为17.54倍。值得注意的是，上述交易是年内迄今为止物管行业收并购事项中金额最大的一笔，对照中指研究院提供的数据，17.54倍的PE倍数也超过2022年物管行业并购标的PE的全年平均水平（约11.5倍）。
此前，中海物业董事局主席张贵清公开表示，物业行业高增长已接近尾声，但集中度持续增强，强者恒强的格局愈加凸显，行业马太效应加剧。“行业发展迈入新阶段，物业企业服务的对象不再仅仅是‘物+人’，还包括了城市。”
监理“蓝图”
对比去年以7610万元收购广州利合物业管理有限公司100%股权，中海物业此次对关联方资产的并购金额有了较大幅度的提升。
公告显示，中海物业与中国建筑兴业集团有限公司（以下简称“中国建筑兴业集团”）及其子公司签订协议，拟以不超过9.5亿港元收购深圳中海通信工程监理有限公司、中海监理有限公司（以下简称“中海监理”），对应PE为17.54倍。由于中国建筑集团有限公司为上述交易各方的最终控股股东，因此这笔收购构成关联交易。
在上述收购中，中海监理为核心标的，其主要在中国从事提供工程监理及施工咨询服务。此前，中海监理由中国建筑兴业集团以7000万元收购。根据此次协议，卖方保证标的公司2023年税后利润不少于5000万港元。
关于收购价格的厘定基准，中海物业在公告中指出，这是经双方公平磋商的结果，当中考虑了多项因素。其认为，收购标的公司符合中海物业作为城市空间综合营运商的战略定位，中海物业的主要目标是从事并拓展包括监理业务在内的城市运营服务领域。
据中海物业公告，中海监理目前管理约128个传统监理、项目管理及全程顾问合约组合，预期可带来稳定收入；由于标的公司的利润率高于中海物业，预期收购事项可提高中海物业的利润率。
从行业前景来看，中海物业在公告中表示，“中国内地监理市场未来业务前景乐观。”中物智库分析认为，传统房地产业务只是工程监理领域的一小部分，未来的城市更新、老旧小区改造才是工程监理业务的重头戏。
不过，上述公告一出，中海物业股价连续两日下跌。在股价持续下挫至年内最低水平（6.41港元/股）之后，中海物业股票行情仍在低位徘徊。截至10月25日收盘，中海物业股价报6.88港元/股，涨幅为0.88%。
中信证券发布研报指出，监理业务模型虽为轻资产业务，但其订单获取和回款周期与建筑工程高度相关，具备强周期性，盈利稳定性弱于物业管理。监理行业高度分散，主要壁垒为综合资质牌照。
事实上，对于中海物业的这一笔收购，各方看法不一。中信证券认为，“此次收购将耗用公司不少资金量，且监理业务均来自一次性合同收入，预计公司业务结构不稳定性加强。同时，由于该业务相对于物业管理业务回款周期更长，预计收购后将进一步增加公司的回款压力。”兴业证券则认为，此次收购是中海物业围绕建筑物全生命周期管理延伸服务链条的一次尝试，有利于完善公司城市空间综合运营服务能力，持续兑现“十四五”规划目标。
家装“野心”
近年来，物企虽在不断拓展新业务，但住宅物业仍充当基本盘角色。
“从房地产产业链到基于物的大消费，物业行业是重要且独特的消费形态。”朱保全观察到，一线城市房龄日渐增长，居住升级也是美好生活需求的一种，而居住空间局部改造是一个缺乏有效供给的利基市场（指高度专门化的需求市场）。
根据万科物业装修装备系统内约16.5万条数据分析统计，2022年，局部改造的装修备案需求占比为84.8%，全屋装修的需求占比为15.2%；装修主体方面，自装“游击队”的占比为74.8%，装修公司的占比为25.2%。朱保全表示，当前家装市场供给侧以自装为主，传统装修公司业务形态难以从事局部改造，但自装“游击队”的质量和售后难以保障。
克而瑞大物管研究平台提供的统计数据显示，截至2023年6月，已有近70%的上市物企涉足家装业务。从业务来源来看，新房装修仍是上市物企的主要收入，关联方的业务贡献是企业家装业务增长的主要原因之一，存量业务占比不足5%。
值得注意的是，相较于增量业务，存量家装业务一直被行业视为“硬骨头”。对此，万物云给出的解法是借助“蝶城”战略进入家装市场。据朱保全介绍，随着“蝶城”战略进一步推进，上半年万物云的“蝶城”数量从今年年初的584个增加到601个。截至6月底，万物云推进150个“蝶城”供应链改造，覆盖超过1000个住宅项目。
得益于“蝶城”带来的效率改善，万物云基于“蝶城”推出“研选家”品牌，即在三公里服务半径内为10年楼龄以上的老房子提供改造焕新家装服务。朱保全表示，“研选家”装修追求100%客户满意，从老房户型入手整合供应链，推出适合具体户型、可标准化交付的局部改造产品。目前，万物云已在63个“蝶城”内重点推动“研选家”业务，今年1~9月合同量累计近1万户，同比增长超150%。“目前家装行业还没有出现一个大家都认可的全国性家装公司，万科希望以万科物业超过30年的服务基因和金字招牌改善家装市场口碑。”朱保全表示。
市场竞争加剧
过去，全国商品住宅的开发销售量保持着较大规模，物企依赖房企业务供给获得高速发展，土地成交规模、住宅销售规模决定增量市场的发展潜力。但近年来，房企经营面临压力，导致对物企的业务供给大幅减少，增量市场中的有效供给不断下降。
克而瑞提供的数据显示，过去10年，全国商品住宅销售规模约132亿平方米。未来10年，预计这一规模将下降至100亿平方米左右（即平均每年约10亿平方米的规模）。克而瑞指出，受整体住宅规模收缩、增量需求集中在三线及以下城市的影响，物企在增量市场的拓展往往受限。此时，存量市场成为物企重点关注对象，存量市场竞争随之白热化，尤其是在优质项目上甚至会出现“带资进场”的现象。
根据克而瑞大物管研究平台预测，2023年，全国住宅物业管理规模将增至217.4亿平方米，行业营收规模将进一步增加至5164.3亿元。
面对形势严峻的房地产行业及日益激烈的市场竞争，中信证券发布研报指出，“我们认为，物业服务公司恰好处于地产产业链和消费服务行业的交汇点。区别于绝大多数地产产业链企业，物业服务公司的业务不依赖于开发活动景气而存在。即使开发活动明显降温，我们认为，物业服务公司的基本盘也异常稳固。”
据中信证券统计，如果不考虑和开发商相关联的业务，头部物企今年上半年的收入增速同比增长0.2个百分点至17%，毛利增速同比增长5.6个百分点至24.1%。
“开发行业‘扶上马、送一程’的历史使命已经完成，物业行业回归消费服务属性。一方面，物企服务的资产更加多元，地产开发商逐渐成为物企服务的众多客户之一。另一方面，业主增值服务探索期已过，物企开始聚焦房屋资产，开展增值服务，如装修、租售等，在居住消费领域深度布局。物业服务行业发展重心正在从地产链回归消费服务行业的本源，物企一旦厘清自身的产业定位，就有希望在蓝海中持续高质量成长。”中信证券研报指出。
