本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
房地产业迈入深度调整期，销量规模也呈进一步下滑之势。中指研究院最新统计数据显示，今年1—2月，全国新建商品房销售面积约1.1亿平方米，同比下降20.5%。
在资金回笼压力下，多家房企选择积极处置存量资产，以补充资金流动性。例如，世茂集团（00813.HK）以约2.46亿元出售项目公司价值约5.86亿元股权及债权；俊发地产再次向东方资产出售昆明俊发彩云城项目多宗地块。此外，新世界发展（00017.HK）、旭辉控股集团（00884.HK）等房企也接连出售海内外优质房地产资产。
与此同时，面对市场挑战和潜在机遇，多家房企正纷纷调整组织架构，以期进一步降本增效。近日，万科（000002.SZ）上海区域原15个城市公司重组为8个地区公司，并新任命2位地区公司总经理；金地集团（600383.SH）华东区域也针对营销条线进行了一系列人事“换防”。
对于出售资产的选择标准和今后进一步的“变现”计划，3月22日，旭辉控股集团相关负责人回复《中国经营报》记者采访时表示：“公司下周发布财报，目前处于静默期，不便回复。”截至发稿，世茂集团和俊发地产方面暂未回复。
针对近期组织架构调整，万科上海区域方面表示，这是积极顺应长三角一体化建设趋势和行业变化的选择。“基于业务发展的需要，公司进一步促进城市间资源的高效配置整合和人才的灵活调配，通过集中优势管理资源、提升效率。”
中指研究院方面分析认为，房企若要穿越周期，要提前预判新形势，升级盈利结构与管理模式。
出售资产回笼资金
3月14日，世茂集团发布公告称，公司附属公司苏州世茂投资发展有限公司及南昌悦盈企业管理有限公司与深圳市坪山城投置业有限公司及项目公司深圳市坪山区城投宏源投资有限公司订立协议。世茂集团附属公司向后者出售项目公司60%股权及销售债权约5.86亿元，总代价约2.46亿元。
公告显示，项目公司主要业务为开发位于深圳市坪山区的住宅及商业综合项目。该项目第一期公寓大楼已竣工并可供销售，第二期包括一幢建筑面积11万平方米的甲级写字楼和建筑面积约3.69万平方米的商业综合体，已自2021年年底 起暂停施工。
对此，世茂集团方面表示，由于上述项目的持续开发需要订约各方进一步投资，鉴于公司目前的流动资金问题，无法再进一步投资及支持该项目的持续开发。出售上述附属公司股权及债权可盘活集团项目，促进该项目复工施工。
无独有偶，旭辉控股集团出售了海外地产项目。公告显示，2月14日，旭辉控股集团间接非全资附属公司CIFI St Leonards Pty Ltd向独立第三方SH South St Leonards Pty Ltd出售位于澳大利亚悉尼的16宗地块60%的权益，代价为6630万澳元（约合3.39亿港元）。
旭辉控股集团方面认为，出售事项可以缓解公司的境外流动资金压力并为业务营运提供资金，公司一直积极寻求出售境外资产的机会。受澳大利亚加息以及建筑成本上升影响，预期该物业的融资成本及开发成本将会上升。“出售事项可使公司避免产生额外成本及境外流动性进一步承压。”
相比之下，新世界发展选择了加速剥离非核心资产。3月1日，新世界发展与华懋集团同时宣布，双方签订商用物业买卖协议。新世界发展将向华懋集团出售位于香港特别行政区的荃湾愉景新城商场及停车场全部权益，总现金代价为40.2亿港元。该商用物业包括总面积约63万平方尺的愉景新城商场和拥有1000个车位的停车场，有关交易将于4月前完成。
中指研究院研报分析称，从交易标的业务类型看，近期房地产行业进行的并购交易包括地产开发与商办两类项目。其中，数量较多、规模较大的为地产开发业务，占比超八成。“房企通过持续出售项目股权以偿还债务，加快回流资金。”
人事“换防”激活潜力
除加紧出售项目和资产外，房企还通过人事调整进行内部挖潜，以期实现高效运营。
3月17日，万科上海区域调整了人事任命，8家地区公司中有6家由原城市总经理负责。另外，2位新任命的总经理分别为原徐州公司总经理任鹏飞和原扬州公司总经理徐鹏。其中，任鹏飞出任合肥地区公司总经理，徐鹏出任徐州地区公司总经理。除上述城市总经理外，剩余城市总经理则调任开发经营本部及商业事业部等。
对此，万科上海区域方面表示，公司坚持从“打胜仗”的队伍里选拔干部，在选定的一线公司总经理中，2位新任命的总经理均为2023年实现业绩打赢的城市总经理，并且为保障业务的稳定推进，在组织和人员调整的同时降低磨合成本。
例如，合肥地区公司总经理任鹏飞此前担任徐州公司总经理。相关数据显示，2023年，徐州万科的权益销售额、流量销售额以及全口径销售额分别为36.56亿元、49.91亿元和49.97亿元，均位列徐州市区房企商品房销售排行榜第一位，业绩表现不俗。同时，任鹏飞也曾在合肥公司分管成本和设计工作。
万科上海区域方面进一步指出，2位新任命的总经理对各自即将负责的城市和团队也都比较熟悉，有利于快速打开业务局面，稳定和凝聚团队，未来上海区域还会持续选拔优秀人才配置到合适的“战场”和关键岗位，为骨干提供锻炼发展的平台。
事实上，这并非万科在2024年首次进行人事调动。在集团层面，今年1月，万科宣布成立商业事业部，万科7个区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人。3月初，原属商业业务板块的万科上海区域商置公司总经理王昂出任万科首席营销官。
3月17日，金地集团也召开董事会议，选举高管徐家俊为董事长，来自股东方福田投控的季彤为副董事长。2023年10月，“领航”金地30年的凌克辞任，总裁黄俊灿临危受命，代行董事长一职5个月。
据了解，接任金地集团“一把手”的徐家俊现年46岁，加入集团已20年，此前任金地高级副总裁、董事会秘书、金地商置行政总裁。
与此同时，金地集团华东区域也进行了一系列人事调整。例如，原苏南公司总经理季斌出任华东区域副总经理并分管区域营销，原华东区域副总经理周文华调任苏南公司总经理，原西部区域副总经理王洪全调任南京公司副总经理，分管营销。
强化区域深耕战略
记者注意到，万科上海区域重组后的8个公司分别为杭州地区公司、宁波地区公司、南京地区公司、合肥地区公司、无锡地区公司、徐州地区公司、上海公司和苏州公司。
其中，杭州地区公司下辖杭州市、绍兴市、嘉兴市等城市业务；宁波地区公司下辖宁波市、金华市、温州市等城市业务；南京地区公司下辖南京市、扬州市、镇江市等城市业务；合肥地区公司下辖合肥市、芜湖市等城市业务；无锡地区公司下辖无锡市、南通市、常州市等城市业务；徐州地区公司下辖徐州市、盐城市、宿迁市等城市业务；上海公司和苏州公司仍负责原有城市业务。
那么，万科这些新地区公司将迎来怎样的发展前景？一名地区公司负责人向记者表示，无论是组织架构调整，还是新加入城市的战略定位变化，“都还是集团‘一盘棋’统筹确定”。
万科上海区域方面表示，这是积极顺应长三角一体化建设趋势和行业变化需要而作出的选择。通过集中优势管理资源、提升效率，可以更及时地响应项目前线需求，助力好产品、好服务的打造。
记者梳理发现，此次万科上海区域重组中被合并的主要为三、四线城市，包括温州市、南通市、嘉兴市、芜湖市、盐城市和扬州市等，这些城市的房地产市场下行趋势普遍明显。
以南通市为例。据南通市统计局数据，2023年，南通市商品住宅销售面积同比下降15.8%，降幅较当年1—11月扩大0.9个百分点；商品住宅销售额同比下降15.1%，降幅比当年1—11月扩大0.3个百分点。
“房企通过合并、拆分等方式调整区域架构，以优化区域管理，提升管理效能。”中指研究院企业研究总监刘水表示，一方面，部分房地产企业通过区域合并集中优势资源，打造强势组织；另一方面，部分房地产企业也会通过区域拆分、布局，提升区域竞争优势，强化重点区域深耕战略。
中指研究院研报进一步指出，在总部层面，房企应合并相似职能，使业务更加精细化和专业化，通过平台为区域公司赋能；同时，以业务优化为核心，支持重点业务发展，提升管理效能。部分企业选择成立独立的商业、产业、公寓公司或事业部门，进一步推动优势业务发展。
