本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
“公司与关联方完全隔离，自身保持上市公司独立性，高度市场化运作。”面对已经出险的关联地产公司，碧桂园服务（6098.HK）管理层曾如此公开表态。
近期，物业服务上市公司2023年业绩披露暂告一段落。作为行业龙头之一，碧桂园服务用“第三方收入占比约达97%”的数据将上述说法进一步落到实处。事实上，降低关联方依赖并非碧桂园服务一家物企的选择，而该举措也与整体行业形势相关。
“物业行业整体续签率高于85%，因此可将其看作一门‘永续’的生意，是鲜少可见的真正的‘长坡’生意。坡很长，但雪很薄，据统计，全国超过七成的住宅项目净利率仅在5%—8%之间。在‘长坡薄雪’的属性下，现金流的管控至关重要。”万物云（2602.HK）董事长朱保全公开表示。
2023年，珠江股份（600684.SH）完成重大资产重组，置出房地产开发业务，公司主要利润来源也从房地产销售转变为城市服务、文体运营以及多业态服务。不过，转型之后的珠江股份仍有较长一段路要走，发展业务需要继续投入资金、人力，但公司在2023年持续亏损。对于珠江股份后续如何开展业务以及满足营运资金需求，《中国经营报》记者致函珠江股份方面，但截至发稿，未获得相关回应。
“此岸已近尾声”
“2023—2025这几年会是行业的分水岭，此岸是房地产开发的末游，彼岸是基于不动产持有的消费，而此岸已近尾声。”业绩会上，朱保全对投资者及媒体如此说道。
物企发展深受地产行业影响。但近年来，房地产市场持续深度调整，“大股东开发商不可能再回到大开发时代，由此带来的问题是原来高毛利的开发商增值服务快速回落。”朱保全表示。
公告显示，万物云过去一年在蝶城内围绕维修、装修、租赁、买卖等业务进一步拓展资产服务。公司2023年二手房买卖业务总交易额同比增长24.5%至213.46亿元，二手房买卖收入为4.08亿元，同比增长25.1%；蝶城内装修业务金额同比增长68%，蝶城内维修、装修业务量同比增长90.8%，围绕资产展开的增值服务收入总额超过325亿元。
“蝶城”是万物云近年来重点布局的战略。报告期内，蝶城内新增住宅物业项目数量共319个。根据万物云内部招投标统计，在蝶城内获取存量项目的成功率超过六成。截至2023年年末，万物云累计打造621个蝶城底盘。
万物云选择拓展资产服务，寻求新的业务增长曲线，而从开发商转型成物企的珠江股份走上了“城市服务+文体运营”赛道。
年报显示，珠江股份的城市服务板块主要包括城市生活服务和城市公建服务，文体运营板块以举办大型演艺活动和大型体育赛事活动、整合演出行业产业链上下游资源开拓增值业务等。2023年，公司物业服务、文体运营业务收入分别为10.6亿元、3.2亿元，同比分别增长8.01%、36.35%，是仅有的两项营收获得增长的业务。
珠江股份在年报中表示：“从行业发展来看，近几年，房企土储扩张速度放缓，销售面积不断下降，房地产增量规模收缩，物企发展也深受地产环境的影响。”
年报显示，珠江股份公司未来的经营计划包括聚焦主业蓄力深耕拓展。其中，城市服务板块扎根广州，深耕大湾区，围绕业务基础良好区域以及核心城市群实现业务空间布局的有序扩张；文体板块持续做大体育场馆的规模体量，拓展校园体育场地、社区场馆及体育公园等，挖掘闲置时段体育设施的运营，打通校企、企业与社区等合作通道。同时，保持“以体为主、多元经营”定位，大力发展无形资产开发业务，创造营收增长点，形成崭新利润来源。
降低关联方依赖
“此岸已近尾声”带来的关联房企在管面积增量下降，也促使物企摆脱路径依赖，走向独立自主。
碧桂园服务总裁徐彬淮在业绩会上表示，2023年，公司以住宅为核心，追求全业态的高质量发展，市场拓展的体量保持在高位。碧桂园服务2023年总收入同比增长3%至426.12亿元，其中，来自第三方的收入约412.83亿元，同比增长6%，占比达到约97%，物业管理服务持续发挥基石作用。
事实上，碧桂园服务凭借过往多年的大规模收并购及第三方市场拓展，关联交易已在公司营收占比中逐步下降。而就在2023年8月，其关联地产公司碧桂园（2007.HK）宣布出现阶段性流动性风险，碧桂园服务管理层随即在2023年半年报业绩会上再次强调“独立性”。
据徐彬淮介绍，公司目前市场化业务占比超过95%，是历年来最高水平。碧桂园服务首席财务官黄鹏表示，2024年公司也下达了较重的市场拓展任务，其个人较看好公司的核心业务——物业管理服务以及社区增值服务的快速增长，今年增幅预计和2023年相近，其他业务受结构性和行业因素影响，应该也能获得10%以上的增速。
万物云的关联交易收入比重也在2023年进一步下降。
公告显示，万物云2023年总收入331.84亿元，同比增长10.2%，利润20.36亿元，同比增长28.3%。公司2023年全年经营获得所得现金流量净额为25.86亿元，盈余保障倍数为1.3倍；核心净利润为23.4亿元，同比增长29.8%。
截至2023年年末，万物云来自万科集团（包括其合营企业及联营公司）的住宅物业在管项目年化饱和收入为121.3亿元，财务收入为90.28亿元，在管数量为1546个；来自独立第三方房地产开发商的住宅物业在管项目年化饱和收入为122.75亿元，财务收入为79.74亿元，在管数量为2264个。
万物云管理层在业绩会上表示，多元客户战略帮助万物云在保持规模增长的同时，公司与万科集团的持续关联交易继续下降，收入占比下降至13.5%，整体非开发商业务的收入占比提升到82.5%。“万物云与万科集团的应收账款余额是24.87亿元，均是万物云向万科集团提供经营性业务服务而产生的应收账款，账龄较短。2023年，万科集团年内累计付款44亿元。”
盈利能力遭拷问
尽管降低关联方依赖有助于物企独立、多元化发展，但就如同朱保全所说，要实现从“此岸”到“彼岸”的跨越，需要行业中的优秀公司用时间去解决收入结构转换、规模增长带来的一系列问题。
以碧桂园服务为例，虽然公司的市场化水平进一步提升，但其细分业务毛利率在2023年出现下滑。
公告显示，碧桂园服务报告期内的毛利率同比减少4.3个百分点至20.5%，主要是各项业务毛利率下降所致。其中，物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务、商业运营服务的毛利率分别同比下降3.4%、14.1%、12.6%、1.4%、2%、4.6%。
碧桂园服务2023年产生成本约338.8亿元，同比增长8.9%，主要是物业管理服务、“三供一业”、城市服务的增长以及社区增值服务创新业务初期投入所带来的相关成本增长所致。同期，公司销售及营销开支同比下降21.8%至3.42亿元，行政开支同比下降9.5%至38.66亿元。报告期内，碧桂园服务净利润约5.2亿元，同比下降77.2%，股东应占利润约2.92亿元。
碧桂园服务管理层在业绩会上表示，公司未来发展的保障在于稳健的财务模型以及更多的运营投入，将在成本端努力夯实，稳定保持现有基本盘。“公司未来最主要的目标在于高质量发展、以能力为依托的增长引擎的建设。现金流健康是目标之一，公司未来几年会把‘现金流与净利润的倍数大于1’（即净现比大于1）作为所持续追求的目标。”
而看到原有房地产开发与销售业务面临亏损、未来发展前景不确定的境况，珠江股份“壮士断腕”，2023年将该业务整体置出，同时注入在其看来盈利较为稳定、具有广阔行业发展前景的物业管理与文体运营业务，实现转型升级。
不过，珠江股份在年报中表示，物业企业作为劳动密集型企业，人力成本为主要成本。物业服务费定价调升困难与人力成本持续上升之间的矛盾可能导致公司利润率下降。此外，公司提供的文体运营服务基于签署的服务合同，可能存在服务合同被终止或未能续期的风险，从而对公司的业务发展、经营业绩及财务状况造成不利影响。
年报显示，受置出房地产公司2023年第一季度亏损以及母公司的费用支出的影响，珠江股份在2023年仍为亏损状态，但亏损幅度有所收窄。
