本报记者 陈雪波 卢志坤 北京报道
上市物业企业2023年业绩报告发布已经进入尾声。梳理这些业绩报告可以发现，在地产市场承压的2023年，物业市场还是表现出了韧性，头部物业企业业绩保持了稳定增长。
不过，伴随关联地产公司的项目减少，物业企业的第三方外拓需求变大，但项目收购已经表现出了减缓的趋势。在这种情况下，物业企业的社区增值服务成为尚具有潜力的发力方向之一。
中指研究院物业总经理牛晓娟告诉《中国经营报》记者，在增值服务及创新型服务业务方面，物业企业已经由大而全的平台模式，转向专注于高潜力细分赛道，实现资源聚焦和垂直化发展，在维持包括空间运营在内的传统业务基础之上，发挥近场服务优势，实现部分业务的逆势增长。
“增收不增利”未止
近日，中指研究院发布的《2024中国物业服务百强企业研究报告》显示，2023年，百强企业营业收入均值达15.5亿元，同比增长4.56%，同比增速较2022年下降6.06个百分点。TOP10企业营业收入均值达142.44亿元，同比增速达8.72%，是百强企业的近2倍。
2023年，百强企业“增收不增利”现象仍在持续，毛利率和净利率双双下降，但降幅收窄。同时，2023年百强物业企业毛利润均值为3.23亿元，较2022年增长0.81%，转降为升。
整体来看，物业企业与其关联地产公司的交易普遍减少。比如万物云（2602.HK）与万科（000002.SH）的持续关联交易收入占比就呈连年下降趋势；融创服务（1516.HK）非关联方业务也在2023年持续增长，收入同比增长10%至约64.39亿元，占比达约92%；新希望服务（3658.HK）2023年新增签约项目中，独立第三方开发商管理的合约楼面面积占总合约楼面面积约40%，较2022年同期增长6.2%。
新希望服务方面在回应记者采访时表示，公司还在通过数字化实现提质增效，从而实现业务的高质量发展。当然，这些作用相互关联，也能够共同推动公司竞争力和创新能力的不断提升。
牛晓娟指出，在物业企业整体增速放缓的背景下，依然有部分国企与民企的业绩取得大幅增长，如国企中的苏新服务（2152.HK）、越秀服务（6626.HK），民企中的滨江服务（3316.HK）、和泓服务（6093.HK）等。这些企业的成功，离不开在以下几个领域上的投入与做法：
其一，通过积极调整，回归行业本源，做实、做强、做优主业，稳固了高质量发展基石；其二，不再简单追求全国化的规模扩张，在项目外拓时对目标城市进行更为严格的筛选；其三，保持审慎战略，不再盲目扩张，进一步放缓并购步伐；其四，优化组织架构，精简战线，减少层级，综合化、扁平化管理，开创新模式，动态化调整；其五，在新技术的推动下，顺势而为优化业务流程，提升用工效率，人均收入得到稳步提升。
市场外拓面临困局
“上游房地产市场继续承压、并购热潮退去，第三方拓展成为管理规模增长的重要管道。”远洋服务（6677.HK）在2023年公司财报中如此总结。
事实上，上述研究报告显示，百强物业企业在市场外拓时面临困局。一方面，并购市场冷淡，高速外拓的方式不可持续；另一方面，市场竞标难度大、竞争激烈，外拓节奏有所放慢。2023年，百强企业非住宅业态管理面积占比达34.16%，较2022年降低1.12个百分点，一改往年持续增长的趋势。
很多公司在选择外拓项目时十分谨慎。2023年，融创服务拓展落地城市41个，相比2022年城市数量大幅收缩。该公司介绍，公司在进行项目拓展时严格进行红线管理：甲方回款风险大的坚决不拓、过度承诺投垫资金的坚决不拓、新建住宅预期去化率不高的坚决不拓，确保拓展项目的低风险、高质量。
但也能看到少数外拓占比高的物业企业。比如以商业物业见长的金融街物业（1502.HK），在2023年新增合约建筑面积中，独立第三方面积占据了高达94.69%的比例；第三方在管面积达到2110万平方米，同比增长30.8%。对此，该公司执行董事宋荣华介绍：“市场化拓展是我们的基础，但同时也将坚持进行收并购。”然而，该公司2023年的毛利率依然由2022年的17.90%下滑至16.85%，已经连续两年下滑。
金融街物业近期在外拓方面会有什么进一步的规划？记者联系到金融街物业，并按其要求向该公司邮箱发送采访提纲，但截至发稿未收到回复。
集中精力于特定赛道
外拓承压之下，一些物业企业将发展方向转向了社区增值服务。
比如，正是受益于社区增值服务的发力，2023年建发物业（2156.HK）营收同比大增55.83%，位列行业第一。年报显示，2023年建发物业社区增值及协同服务收入约13.75亿元，较2022年度的约4.76亿元增长约189%；房屋硬装业务产生收入约6.84亿元，较2022年度约2690万元增长约24倍。
但并非所有公司都能依靠社区增值服务增收。远洋服务的社区增值服务收入即由2022年的6.65亿元减少约18%至2023年的5.44亿元。原因是整体经济环境和房地产市场下行，社区生活服务及物业经纪服务的收入下降。此外，收入结构也发生了变化，2023年房屋美居服务中，相较2022年来源于佣金提成并以收益净额确认收入的比例增加，使房屋美居服务总收入下降。
其实于远洋服务而言，在所有服务项目中，社区增值服务的毛利率是最高的，在2023年该毛利率达到30%，超过排在第二名的非业主增值服务的毛利率（19%）。2022年，该公司的社区增值服务毛利率更是高达36%，同样远超其他项目。社区增值服务为何通常能录得较高的毛利率？对此该公司解释称，可以利用提供物业管理服务的现有资源并减少直接成本（尤其是员工成本）。
远洋服务是否会在社区增值服务上加大投入力度？记者联系到远洋服务，并向该公司提供的邮箱发送采访提纲，但未收到回复。
与此同时，物业服务企业的非业主增值服务收入整体持续明显下降。受关联方影响，多数物业企业的非业主增值服务大幅缩减，高毛利业务占比下降，由过去的利润“贡献点”转变为当前的“沉重负担”。
比如，建发物业在2023年的非业主增值服务收入约为7.07亿元，较2022年的约7.55亿元减少约6.3%。该减少主要由于合作地产开发商出于成本节约考量，所需销售中心有所减少。
融创服务在2023年的营业收入为70.10亿元，较2022年的约71.26亿元减少约1.17亿元（约1.6%）。该公司将收入减少的主要原因归咎于非业主增值服务收入的减少。相关数据显示，2023年该公司的非业主增值服务收入为3.77亿元，相比于2022年的10.52亿元减少了64.2%。
“这主要是由于自2022年下半年开始受地产行业环境影响，本集团基于市场化原则对各项非业主增值服务业务进行调整，导致本集团非业主增值服务收入减少。”该公司如此解释。就增值服务的发展战略问题，记者进一步联系融创服务，但未收到相应回复。
牛晓娟分析指出，社区增值服务和创新型服务是目前物业企业相对容易取得回报的增值服务。在社区增值服务中，空间运营服务、资产运营服务、社区生活服务仍为主要组成部分。
从行业长远发展看，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域，尤其在房地产开发市场进入存量时代后，如何充分发掘物业的自身优势进一步激活多元赛道潜力，是行业面临的重要课题。不过牛晓娟提醒，物业企业在业务布局方面应保持审慎态度，尽量做到少而专、专而精，根据自身优势筛选赛道，避免资源和人力投入过度分散导致全局失败。
