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房地产市场进入新的发展阶段，坚持走高质量发展之路的房企正在厚积薄发。
近日，华发股份（600325.SH）发布2023年年报。2023年，华发股份实现销售1259.9亿元，同比增长4.8%，自2020年起连续4年稳居千亿房企阵营。报告期内，华发股份不断夯实“3+1”业务格局，华东大区全年完成销售692.71亿元，销售占比55%；华南大区、珠海大区、北方区域的销售额分别为310.19亿元、191.27亿元、65.72亿元。
房地产行业细分市场竞争激烈，依靠强大的产品竞争力与优秀的品牌影响力穿越周期成为行业的普遍共识，高能级城市的优质地块项目逐渐成为房企争夺的焦点。2023年，华发股份的投拓策略聚焦在一线、强二线城市，通过公开竞拍、战略并购、股权合作等方式获取项目23个。
华发股份在年报中表示，2024年将继续聚焦上海、杭州、成都、深圳、北京、广州等核心城市，坚持获取流速快且利润有保障的优质项目；积极关注市场安全度可控的其他城市，寻找新的优质增长点。2023年度公司拟向全体股东每10股派发现金股利3.7元（含税），现金分红规模占归母净利润比例达55.41%，股息率约6%。
销售业绩保持千亿
2023年以来，房地产投资、销售等指标降幅有所收窄，房地产竣工面积增加较快，“保交楼”工作效果持续显现。国家统计部门发布的数据显示，2023年，全国房地产开发投资为110913亿元，同比下降9.6%，降幅较2022年收窄0.4个百分点；全国房屋竣工面积为99831万平方米，其中住宅竣工面积为72433万平方米，同比增长17.2%。
根据2023年年报，华发股份在报告期内紧抓新盘和存货销售，加快盘活商办资产，推动认购、签约、回款等关键指标增长，合同销售金额保持千亿规模，增幅接近5%。据克而瑞统计，华发股份在2023年全国房企销售排行榜中位居第14，较2022年上升四位。
资金回笼方面，华发股份2023年实现回款金额846.89亿元，同比增长17.2%，截至2023年年末预收楼款达1008.18亿元，较2023年年初增长15.66%，待结算资源充沛。
年报显示，围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，华发股份目前已形成珠海大区、华东大区、华南大区及北方区域的“3+1”全国性战略布局。报告期内，华东大区继续发挥“压舱石”的作用，为华发股份贡献过半的销售额。
中金公司发布研报指出，华发股份2023年销售额增长约5%，行业排名再创历史新高，主要原因在于其充裕优质的供货贡献了较高流速（据中金公司估计，华发股份2023年供货总额约为1850亿元，其中新推项目的去化率在八成左右）。
年报显示，华发股份主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、珠海、杭州、成都、苏州、西安、南京、长沙等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。报告期内，华发股份营业收入同比增长19.35%至721.45亿元，归母净利润为18.38亿元。
加大投资高能级城市
在房地产供求关系发生重大变化的背景下，有质量的增长将成为房企谋求长期发展的重要着眼点，也是其平稳穿越行业周期的必要保障。中金公司在其发布的研报中指出，高强度、高质量的土地储备拓展有望支撑华发股份的销售持续向好。
根据年报，华发股份2023年聚焦重点城市精准投拓，在上海、广州、杭州、南京、成都等高能级城市新增23个项目，全年新增全口径货值727亿元。截至2023年年末，华发股份拥有土地储备计容建筑面积433.99万平方米，在建面积1189.08万平方米。
华发股份在年报中表示，公司在区域拓展上扎根珠海，确保珠海的龙头地位，同时加大对上海、广州、深圳、北京、杭州、成都等高能级城市的投资布局，努力开拓其他一线及二线重点城市的市场。项目拓展以核心城市、核心地段的城区盘为主；拓展方式多元化，除公开市场竞买外，强化合作开发、项目并购、城市更新等多种方式。今年，公司将积极应对市场和政策波动，保持战略定力，加强市场预判、成本估算和费率对标，进一步提高出价能力和投资竞争力。
截至2023年年末，华发股份合同负债约为930亿元，同比增长16%，相当于其2023年房地产开发销售收入的约1.4倍。国金证券在其发布的研报中指出，华发股份销售投资积极稳健，长三角区域基石稳固，随着未来优质项目的结转，预计该公司业绩将恢复增长。
“拿好地”离不开“管好钱”。年报显示，华发股份2023年继续拓宽融资渠道，其首单租赁住房Pre-REITs项目及类REITs次级份额转售等先后落地，同时完成向特定对象发行股票，募集资金超51亿元。
自2021年起，华发股份剔除预收款后的资产负债率、净负债率及现金短债比持续位居绿档。截至2023年年末，公司有息负债合计1440.09亿元，其中公司长期负债占全部有息负债的比重为83.24%，债务期限结构合理。报告期内，华发股份经营性现金流同比增长31.12%至505.44亿元，平均融资成本为5.48%，同比下降28个基点。
提高精细化管理水平
房地产行业进入新的发展阶段，“向管理要效益”已然成为共识，也是房企回归经营本质的关键课题。
华发股份在年报中指出，2023年，公司进一步调结构、优团队、促转型、控风险、强管控，以精细化管理激发企业活力，适应高质量发展要求。具体而言，公司组织架构进一步优化，成立董事局北京业务推进中心，完成华东大区和北京区域整合，形成“3+1”区域管控格局；持续优化区域平台组织架构，推行事业部制；调整完成物业平台、物业总部治理架构；公司迭代升级“活水计划”，推动管理人员和平台人员下沉业务一线。人员结构更趋优化，人才团队形成新陈代谢、有进有出的良性循环，团队建设进一步增效。
强化数字赋能和数据安全方面，公司持续优化ERP、经营分析管理、数据可视化等系统，完善信息安全防护体系，封堵网络安全漏洞。细化管理精度方面，公司持续优化分级授权和审批流程，推进行政督办，提升工作效能；持续开展内部控制评价和经济责任审计，筑牢企业发展防线。
优化组织架构的同时，华发股份在业务层面为谋求公司发展培育新优势。
报告期内。华发股份围绕服务精品住宅主业这一主线，不断做强做优商业、物业及上下游产业链等“三大支撑”。商业板块在做好主业配套的同时，经营管理水平持续提升；物业公司业务拓展能力和服务品质持续提升，成功中标横琴“二线关”物业管理等项目，在管项目和在管面积再创新高；上下游产业链及境外公司实现提质增效，其中，营销公司多元获客，关键业务指标均超额完成，更新公司持续推进重点项目并取得一定进展。
华发股份在年报中指出，企业应继续坚持提升产品竞争力和盈利能力，在立足住宅主业的前提下，紧跟市场需求，大力挖掘存量资产运营价值，同时积极应对地产行业的变化，探索行业新发展模式，在三大工程建设、轻资产业务、强化服务与运营能力等方面发力，更好地顺应行业周期变化进行多元化发展。
