北京楼市政策调整预期增强,地产股连涨两日

北京楼市政策调整预期增强,地产股连涨两日
2024年09月20日 12:57 第一财经网

当前全国房地产市场持续调整,亟需大城市发挥带动作用。

9月20日,地产股再度出现活跃,渝开发、大龙地产、中交地产等股领涨,张江高科、京投发展、大名城、首开股份、空港股份、京能置业、华远地产等股跟涨,其中渝开发涨幅达10.09%、大龙地产涨幅9.87%。

内房股也集体上扬,今日早盘后新世界发展上涨8.59%,上午美的置业一度涨超11%,龙湖集团、新城发展、中国金茂、万科企业等多股涨超4%。

消息面上,9月20日,据北京日报,中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布。

《意见》提及,完善租购并举的住房制度。加快建立符合首都特点的房地产发展新模式,加大保障性住房建设和供给,满足工薪群体刚性住房需求。健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制,发挥住房公积金的住房保障作用。优化房地产政策,适时取消普通住宅和非普通住宅标准,优化商品住宅用地交易规则,改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

其中,“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”的提法受到关注。

实际上,今年7月二十届三中全会通过的《决定》便明确提到:充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策,允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准,改革房地产开发融资方式和商品房预售制度等。

“这次北京的实施意见,关于住房方面,都是贯彻了中央《决定》的相关要求。”针对北京上述文件,麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示。

普宅与非普宅标准的认定,主要影响的是二手房交易成本。

目前,北京执行的普宅标准系今年1月1日起新调整,包括三项要求:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套住房建筑面积144平方米(含)以下;价格方面,五环以内符合普宅标准的房屋单价提高到8.5万元/平米;五环到六环房屋单价标准提高到6.5万元/平米;六环外房屋单价标准提高到4.5万元/平方米。

关荣雪表示,按照上述标准,目前北京约70%的住宅为普通住宅。虽然北京已对普通住房标准做了调整,但仍然有不少购房人“被豪宅化”。未来取消普通住宅和非普通住宅标准划分后,直接利好更多体现在:在税费缴纳等过程中,非普宅与普宅将执行同等要求,有助于降低购房者置业成本,推动改善性住房需求释放。

中指研究院政策研究总监陈文静表示,当前北京普宅对小区容积率、建筑面积以及成交价均有要求,普宅和非普宅在税费缴纳中存在一定区别。取消普宅和非普宅标准,有望降低非普宅的交易税费,有助于降低购房成本,带动改善性住房需求释放;取消普宅认定标准,也有助于企业更好地配比产品类型,聚焦于打造高质量、符合市场需求的好产品。

(数据及图片来自中指研究院)

今年以来,北京已经落地多项楼市政策。6月26日,北京跟进5.17新政,带动市场活跃度有所提升,尤其是二手房市场,根据中指数据,6月~8月,北京二手住宅成交套数均在1.4万套以上,7月成交更是超过1.5万套。

不过,9月以来,受前期政策带动效果减弱及中秋假期影响,北京新房、二手房成交规模均出现走弱,9月1日~9月19日新房日均成交面积较上年同期、8月日均有较大下降,二手房日均成交套数同比下降9.4%,较8月日均下降17.8%。

陈文静表示,传统“金九”开局市场未出现好转,后续政策优化预期进一步增强。当前北京房地产政策整体仍较为严格,特别是限购政策,处于全国最严状态,具备较大优化空间。从全国层面来看,当前全国房地产市场调整态势未改,也亟需大城市发挥带动效用,提振市场信心、稳定市场预期。

“北京后续政策优化将会继续,更多实质性利好将会逐步落地,向房地产市场继续注入信心。”关荣雪称,北京率先贯彻落实实施意见将对市场信心起到一定的提振效果,预计其他省市也将陆续出台相关意见。

在政策方向上,除了取消普宅和非普宅标准,支持改善住房需求也是一大方向。

陈文静认为,在当前的市场环境下,优化大面积段的限制性政策,对于促进改善性住房需求释放或将产生积极作用,让有需求、有购买力的人群入场购买大面积段住宅,或是政策发力的重要方向之一,比如取消144平方米以上住宅限购。

同时,对于不同人群来说,多孩家庭、老年人群、有职住平衡需求的人群等均具备住房改善意愿,可针对这部分人群给予更多政策支持,如给予更高的公积金贷款额度、允许多孩家庭多购一套房等,或也是未来政策考虑的方向。

此外,今年以来多个城市从优化计容方式、降低容积率等方面优化土拍规则,未来北京有望逐步优化交易、产品设计规则等,为“好房子”建设提供更多支持,如对阳台、开放空间面积的计容方式、面积占比等进行优化,提升项目得房率等。

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