来源 | 赢商网（ID：winshang）
作者 | 周彩云
头图来源 | 视觉中国
2019年，又是购物中心开业风风火火的一年。据赢商网不完全统计，2019年全国开业购物中心529个，4772万平方米。数量与2018年基本上持平，体量则高于2018年，体量再创新高！（统计对象为全国范围内，商业建筑面积≥3万平方米的集中型零售物业）
从近四年的开业量看，数量、体量整体依然呈现上涨趋势，不过增速则呈现逐步下滑趋势。2019年开业数量增速负增长，为-0.75%，但实际仅减少2个项目。体量增速正增长，增速在个位数，为3.74%，实际增加172万平方米。 值得注意的是，2019年开业的存量改造项目数量超30个，合计体量超250万平方米，若剔除存量改造项目，2019年实际新增商业体量基本维持在2017年的水平，市场新增商业速度这两年逐渐回归理性。
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华东区榜首地位无可撼动从七大区分布看，华东区开业量榜首地位无可撼动，以221个项目，2009万平方米总体量占据全国开业量的超四成。浙江、江苏是华东区开业量最大的两个省份。华南区开业项目88个，总体量718万平方米，数量排大区第二，体量排第三。西南区开业项目78个，体量736万平方米，数量排大区第三，仅次于华南区，但体量略超华南区18万平方米。华中区开业项目61个，517万平方米，排大区第四位，与华南、西南拉开一定差距。华北区、西北区开业量较为接近，华北区34个项目，326万平方米体量，西北区33个项目，287万平方米。东北区是七大区开业量最少的，仅14个项目，179万平方米。从近四年各区的开业量看，华东区、华南区、西南区保持增长趋势，其中西南区增速最为显著。华中区、华北区、东北区近三年呈现小幅下滑，西北开业量变动较大。
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一二线城市与三线及以下城市平分市场新开业购物中心逐年下沉。从2019年开业项目城市线级分布看，一、二线城市与三线及以下下沉城市几乎平分市场。
一、二线城市合计占比55%，其中二线城市占比40%，一线城市占比15%。
三线至六线等下沉城市合计占比45%，其中三、四线城市不相上下，分别占比19%，16%。五线城市占比仅1%，六线城市占比9%。
对比赢商网发布的《2020年全国拟开业购物中心》城市线级分布看，接下来购物中心有持续下沉的趋势，尤其是三线城市，开业量将有大幅增长。
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开业量城市排行：上海居首2019年购物中心开业量最多的TOP23城市，排在第一位的是上海，以36个项目远超其他城市；深圳第二，23个项目；重庆、西安并列第三，各17个。成都第四，15个项目；合肥、杭州并列第五位；广州、苏州并列第六；武汉、佛山各12个并列第七；昆明、郑州并列第八；北京、南京、长沙、贵阳各以8个并列第九位；天津、福州、扬州、无锡、东莞各6个并列第十位。 值得注意的是，一线城市中上海最活跃，深圳其次，广州、北京则相对滞后，北京开业量收缩最为明显。此外，对比2018年开业量，合肥开业量大增，与杭州并肩，佛山、武汉、昆明、贵阳等城市开业量均保持增长，杭州、长沙、郑州等城市开业量降幅明显。无锡、扬州、东莞三大下沉城市开业量较大，值得关注。
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购物中心体量分布占比稳定购物中心体量区间分布近年来基本上保持在一定比例内，变动不大。其中：
3~5万平方米（不含5万平方米）的小型购物中心占比稳定在20%左右；
5~10万平方米（不含10万平方米）中小型购物中心占比维持在40%左右；
10~20万平方米（不含20万平方米）的中大型购物中心占比在33%左右；
20万平方米以上的大型购物中心近两年保持在5%左右。
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存量改造项目扎堆 老旧百货升级购物中心存量时代，越来越多项目通过改造转型重新面市。据赢商网不完全统计，2019年由存量商业改造重新开业的购物中心超过30个，合计体量超过250万平方米。比2018年的存量项目多出十余个，100多万平方米。从存量改造项目分布看，目前还主要集中在一线、二线城市，一线城市占比超三成，二线城市占比超四成，三线级以下城市合计占比约两成。存量改造项目，多个为老旧百货商场升级购物中心，如上海百联曲阳购物中心、上海新世界城、北京长安商场、深圳盒马里·岁宝购物中心、武汉江汉路中心百货等原身均为百货物业。伴随商业发展，未来将有更多存量项目进入改造升级，下沉城市也将加速进入存量时代。规模红利逐渐消失，商业运营将成为新课题。
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行业集中度再提升15家开发商开业项目占全国近三成行业集中度再进一步提升，2019年15家开发商合计开业项目148个，占全国项目的28%，比2018年的25%再增长3个百分点。其中：
- 万达以43个万达广场项目继续保持开业量第一，但比2018年仍少了6个；
- 新城开业21个吾悦广场，比2018年增加2个；
- 华润置地继续保持10个项目的开业量；
- 世纪金源轻资产项目扩张相当速度，一年开业10个项目，重点布局下沉市场；
- 龙湖、万科各有9个项目开业；
此外，绿地、天虹各以8个项目收官2019年。
- 2019年15家知名开发商开业购物中心数量
- 企业项目数量
- 万达43
- 新城21
- 华润置地10
- 世纪金源10
- 龙湖9
- 万科9
- 绿地8
- 天虹8
- 爱琴海商业5
- 宝龙5
- 保利5
- 印力4
- 奥园4
- 融创4
- 首创3
以下是各区域介绍： 华东区
华东区2019年开业项目221个，总体量2009万平方米，较2018年开业数量、体量均呈现增长，数量增加了17个，体量增加了274万平方米。华东区浙江、江西开业项目大幅减少，福建保持不变，其余4个省份/直辖市均呈现不同程度增长。
✦ 上海
上海2019年开业项目36个，282万平方米，比2018年开业量大幅增长，数量增加了11个项目，体量增加了87万平方米。上海项目分布在12个辖区，仅金山区、奉贤区、长宁区和崇明区无新开商业项目。浦东区开业量7个，闵行区、宝山区各5个，徐汇区4个，虹口区、青浦区各3个，黄浦区、普陀区各2个，嘉定区、静安区、松江区则各1个。上海存量改造项目众多，共有9个，占了四分之一。分别是：绿地柒彩里、徐汇梅陇商业中心、百联南方购物中心2期、龙湖华泾天街、五角场苏宁易购广场、百联曲阳购物中心、悠迈生活广场青浦店、上海新世界城、上海华润时代广场。推荐关注项目：上海BFC外滩金融中心、上海白玉兰广场、龙湖上海华泾天街、上海徐家汇ITC商场、上海青浦万达茂、上海华润时代广场
✦ 浙江
浙江2019年开业项目35个，体量292万平方米，比2018年开业量大幅下滑超30%，数量减少16个，体量减少142万平方米。浙江项目主要集中在杭州，共14个。此外，在多个下沉市场分布相对均匀，温州5个、嘉兴4个、宁波、绍兴、台州各3个，金华2个，舟山1个。推荐关注项目：龙湖杭州西溪天街、杭州金沙印象城、杭州新天地活力PARK国际购物公园、杭州千岛湖银泰城、杭州余杭万达广场✦ 江苏江苏开业量最大，共有59个项目，544万平方米体量，远远超越其他省份及上海，同比2018年开业数量增加了12个，体量增加110万平方米。江苏项目分布在12个城市，其中苏州13个，南京8个。无锡、扬州、各有6个，淮安5个，连云港、盐城、常州各有4个，镇江、南通、宿迁各2个。值得注意的是，新城控股在江苏开业了8座吾悦广场，占集团今年开业量近四成。推荐关注项目：龙湖南京六合天街、南京华采天地、南京弘阳广场C馆、苏州昆山万象汇、永旺梦乐城常熟高新区店、常州天宁吾悦广场、无锡融创茂
✦ 安徽
安徽2019年开业项目32个，317万平方米，体量超越上海、浙江。项目分布在12个城市，合肥14个，阜阳4个，宿州3个，蚌埠、淮北2个，安庆、亳州、滁州、马鞍山、铜陵、芜湖、宣城均有1个项目开业。推荐关注项目：龙湖合肥瑶海天街、合肥正大广场、合肥肥东吾悦广场、合肥庐阳万象汇、合肥北城万达广场
✦ 山东
山东2019年开业项目29个，309万平方米，体量紧逼安徽。山东项目分布在12个城市，其中济南8个，青岛4个，临沂、威海各有3个，济宁、聊城、烟台各2个，东营、枣庄、淄博、滕州各1个。推荐关注项目：济南印象城、青岛青特万达广场、永旺梦乐城青岛西海岸新区、济南首创奥特莱斯、临沂华润万象汇、山东日照万达广场
✦ 福建
福建2019年开业项目17个，129万平方米，开业数量与2018年持平，体量略有增长。项目分布在8个城市，福州6个，厦门、三明、宁德、莆田各2个，泉州、龙岩、南平各1个。推荐关注项目：福州仓山万象里、福州苏宁广场（B区）、福州东百城永嘉天地、厦门尚柏奥特莱斯、厦门阳光小镇、龙岩京华中心
✦ 江西
江西2019年开业项目13个，体量136万平方米，对比2018年开业数量减少8个，体量减少46万平方米。江西项目分布7个城市，省会南昌4个，赣州、吉安、上饶各2个，九江、萍乡、鹰潭各1个。推荐关注项目：南昌王府井购物中心、南昌九洲天虹广场、赣州杉杉奥特莱斯购物广场、九江IM乐盈广场
华南区
华南区2019年开业项目88个，718万平方米，比2018年开业量有所增长，数量增加15个，增幅约20%，体量增长88万平方米，增幅约14%。主要是广东省开业量增幅明显。广东省开业项目占华南区的85%，广西约占14%，海南仅1个项目。
✦ 广东
广东省项目75个，603万平方米。广州、深圳、佛山三个城市项目最集中，广州13个项目，分布在9个区，均位于非核心商圈。深圳23个项目，分布在7个区，龙华区开业量最大，共有6个项目，福田、宝安、龙岗、南山区均有多个项目开业。佛山12个项目，一半集中在南海区。此外，东莞、惠州开业项目也较多，分别为6个、5个。珠海、中山、汕尾各有3个项目，云浮、江门、阳江、汕头、潮州各有1个项目。推荐关注项目：
广州：天河万科广场、金沙洲金铂天地、美林M·LIVE天地（一期）
深圳：宝安大仟里、深圳One Avenue卓悦中心（一期）、大学城益田·假日里、壹方天地B区、盒马里·岁宝购物中心
广东其它城市：佛山天虹购物中心、佛山美的悦然广场、佛山顺德涛汇广场、东莞翔龙天地MALL、东莞首铸万科广场、惠州灿邦新天地、珠海横琴励骏庞都广场
✦ 广西
广西开业项目12个，体量110万平方米，其中南宁、桂林各3个，百色、柳州各2个，钦州、玉林各1个。南宁作为省会城市，开业项目并没有太大优势。推荐关注项目：南宁大唐天城、桂林华润万象城、桂林吾悦广场、柳州保利广场、玉林万达广场
✦ 海南
海南2019年仅开业1个项目即陵水碧乐时光珊瑚汇，商业体量5万平方米。
西南区
西南区2019年开业项目78个，总体量736万平方米，对比2018年开业数量下降9个，体量保持不变。从分布看，四川开业项目最多，25个，191万平方米，贵州开业项目20个排第二，但体量达214万平方米，是西南开业量最大的省份。重庆开业量第三，17个项目，162万平方米体量，与成都拉下了一截，云南紧追重庆，16个项目，体量却超越重庆达到170万平方米。
✦ 重庆
重庆开业17个项目，分布在13个区，其中九龙坡区有4个，涪陵区有2个，另外11个区渝北、渝中、巴南、大渡口、江北、开州、南岸、南川、万州、永川各1个项目。推荐关注项目：重庆来福士广场、重庆大渡口万达广场、重庆中迪广场·欧洲城时尚购物中心、重庆首创奥特莱斯
✦ 四川
四川开业项目25个，191万平方米，对比2018年大幅下滑，数量减少10个，体量减少134万平方米。25个项目分布9个城市，成都15个占了六成，南充、巴中各2个，达州、广安、乐山、泸州、绵阳、攀枝花各1个项目。推荐关注项目：龙湖成都滨江天街、成都后花园·爱琴海购物公园、成都新光天地、成都驿都汇、成都新都七一国际广场
✦ 贵州
贵州开业项目23个，贵阳8个，占三分之一，遵义4个项目，一直是贵州开业量第二高的城市。此外，在下沉市场黔南、六盘水、毕节均有多个项目开业。推荐关注项目：贵阳印象城、贵阳中天金融城CCpark、中铁·摩都娱购公园、贵阳云岩万达广场
✦ 云南
云南开业项目16个，体量170万平方米，恒隆广场今年在内地唯一开业项目也落在昆明。对比2018年开业量大幅增加，数量增加5个，体量增加69万平方米。16个项目主要分布在昆明及4个州县，其中昆明9个，红河3个，楚雄2个，曲靖、大理各1个。推荐关注项目：昆明恒隆广场、昆明大悦城二期、昆明新迎新城、昆明融创万达文化旅游城、昆明瑞鼎城爱琴海购物公园
华中区
华中区2019年开业购物中心61个，体量517万平方米，与2018年开业量相比变化不大，河南项目数量减少5个，降幅较为明显。华中项目在湖北、湖南、河南三省分布相对均匀，其中湖北24个，219万平方米，河南19个，160万平方米，湖南18个，137万平方米。
✦ 湖北
湖北24个项目分布10城市，省会武汉12个占半壁江山，宜昌、咸宁、黄冈三个下沉城市各有2个项目，此外恩施、黄石、荆门、十堰、随州、孝感各有1个项目。万达在四个下沉城市开业了四座万达广场。推荐关注项目：武汉绿地缤纷城、武汉天地壹方北馆、武汉泛悦·城市奥特莱斯、宜昌三峡月星环球港、咸宁万达广场
✦ 湖南
湖南18个项目分布9个城市，其中长沙聚集了8个项目，永州、怀化各2个，在下沉市场中较为突出。此外，郴州、株洲、衡阳、邵阳、益阳、岳阳6个城市各1个项目。本土零售巨头步步高在株洲、永州、益阳三个城市开业了三个项目。推荐关注项目：长沙高铁吾悦广场、长沙24品生活中心、长沙绿地缤纷荟、永州步步高·祁阳新天地
✦ 河南
河南开业项目19个，分布在8个城市，其中郑州9个，占了近半，洛阳3个，周口2个，南阳、平顶山、濮阳、三门峡、驻马店5个城市各1个。推荐关注项目：郑州永威·木色购物公园、郑州YOYO PARK购物公园、郑州建业凯旋广场、洛阳正大国际广场
华北区
华北区2019年开业项目34个，体量326万平方米，数量、体量均较2018年开业量有所下滑，其中数量减少4个，体量减少50万平方米。值得注意的是，其中9个项目是万达广场，占了近四成。华北区项目在5个省/直辖市内分布较为均匀，其中北京、山西分别为8个，体量分别为72万平方米、50万平方米，河北7个，但体量却是北京的2倍多，达116万平方米。此外，天津开业项目6个、内蒙5个，体量不相上下。
✦ 北京
北京开业项目8个，体量50万平方米，较上一年数量少了3个，体量则减少了42万平方米。其中3个项目在朝阳区，此外，通州、房山、西城、门头沟、丰台各有1个项目。推荐关注项目：北京SKP-S、龙湖北京长安天街、北京芳圆里ID MALL。
✦ 山西
山西开业项目8个，体量72万平方米，包括3个万达广场。山西项目分布在7个城市，除了运城有2个项目外，其余太原、大同、晋城、吕梁、忻州、朔州等各有1个。推荐关注项目：太原公元时代城、大同希久摩尔城、山西运城万达广场
✦ 河北
河北开业项目7个，体量116万平方米，包括了4座万达广场。河北项目均为10万平方米以上的大体量购物中心，分布上主要集中在保定，共4个项目，秦皇岛2个，省会石家庄仅1个。推荐关注项目：石家庄长安万达广场、秦皇岛茂业天地、保定未来石万达广场
✦ 天津
天津开业项目6个，共45万平方米，分散在6个区域：河北区、和平区、北辰区、西青区、津南区、滨海新区各1个。推荐关注项目：天津津南吾悦广场、天津和平保利广场
✦ 内蒙古
内蒙古开业项目5个，43万平方米，散布5个城市，呼和浩特、包头、鄂尔多斯、兴安盟、赤峰各1个，包括了2座万达广场：鄂尔多斯万达广场、兴安盟万达广场。
西北区
西北区2019年开业项目仅33个，体量287万平方米，较2018年开业量大幅减少约三成，其中数量减少12个，体量减少138万平方米。在分布上，陕西项目独占近七成，共23个，204万平方米，此外甘肃有7个项目，宁夏2个，新疆1个，青海未统计到开业项目。每个城市开业量较2018年均有不同程度减少。
✦ 陕西
陕西23个项目，17个集中在省会西安，另外6个在宝鸡、安康、汉中、商洛、延安等城市。推荐关注项目：西安益田假日里、西安西咸吾悦广场、西安凯德广场·御锦城、西安首创奥特莱斯、延安吾悦广场
✦ 甘肃
甘肃7个项目，5个在兰州，包括国芳G99 PARK、砂之船（兰州）奥特莱斯、兰州中心、兰州东瓯世贸广场，此外天水、平凉各有一个项目。
✦ 宁夏
宁夏有2个项目开业，银川新百东门购物广场、中卫摩尔城购物广场。
✦ 新疆
新疆仅1个项目，巴音郭楞福润德购物中心，体量6万平方米，为当地开发商所开发。
东北区
东北区2019年开业项目14个，体量179万平方米。比2018年开业项目数量少3个，但体量不减反而微增6万平方米。其中辽宁、黑龙江各6个，吉林2个。辽宁开业量同比上年减半，黑龙江则大幅增加了4个项目，吉林开业量不变。东北整体开业量不大，且大部分为外来开发商的项目，包括四座万达广场，此外还有华润置地、银泰及茂业等旗下项目。
