本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道
物业企业加速去地产化，并走出了自己独立发展的道路。近日，深圳卓越集团旗下的商业物业公司—卓越商企服务（6989.HK）发布了2023年度业绩。
2023年全年，卓越商企服务完成营业收入39.3亿元，同比增长11%，增速提升10个百分点；归母净利润3.03亿元。值得一提的是，在收入方面，来自第三方的项目收入增长18%至19.2亿，增速提升16个百分点，整体基础物业收入结构中来自第三方的项目收入占比提升2个百分点至60%，创上市以来新高。
根据卓越商企服务集团首席财务官贾杰在3月28日举行的业绩会上介绍，“从2022年下半年开始，到2023年，公司通过两步走完成去地产化，已经极大程度上成为一家独立发展的物业企业。在去地产化结束后，公司业绩在未来会随着持续、健康的发展稳步提升。”
另外，卓越商企服务集团执行董事、首席执行官杨志东也在业绩会上指出，“过去两年一直在去地产化，主动压降了业务结构，所以第三方的业务会逐步增大，整体第三方业务的体量包括规模都会更大，而且大概超过60%，接下来两年会看到第三方业务规模结构性更高。”
营收规模双增长
2023年，卓越商企服务收入约39.26亿元，同比增长11.3%；公司拥有人应占利润约为3.02亿元，同比下降25%；毛利率约为19%，同比下降4.9个百分点。
据了解，卓越商企服务的主营业务包括基础物业管理服务、增值服务及其他相关业务。分业务来看收入，2023年卓越商企服务基础物业管理服务收入约为32.21亿元，同比增长14.4%，占比82%；增值服务收入约为6.79亿元，占比17.3%；其他业务收入约为2617万元，占比0.7%。
此外，年报显示，2023年卓越商企服务总合约面积7670万平方米，同比增长9.5%；在管面积6407万平方米，同比增长19.2%，其中第三方的在管物业面积达到3971万平方米，连续两年总占比保持60%以上。
在毛利率下降方面，贾杰在业绩会上解释，“2023年公司毛利润额和毛利率出现下滑，主要源自两方面影响，第一，经济下行期，客户阶段性地主动降本，压低了公司盈利空间，第二，公司压缩高毛利的非业主增值业务收入和利润规模，盈利能力更加市场化和可持续。”
贾杰还进一步指出，从业务线来看毛利结构，公司整体毛利下降0.9亿，主要由非业主增值服务毛利降低1.2亿元所致。
“在基础物业中，新赛道毛利额增长115%，对公司整体毛利润的贡献率提升4.6个百分点至8.5%，新赛道业绩贡献初显；增值服务中，业主增值服务毛利润同比增长87.3%，在增值服务毛利中的占比大幅提升34.4个百分点至51.6%，利润贡献度首次超过非业主增值服务。”贾杰说道。
值得注意的是，与多数同行在13%-15%左右的毛利率相比，卓越商企服务19.0%的毛利率仍处于行业平均毛利率最优区间。
基本完成去地产化
物业企业独立健康发展的能力将是今后在市场竞争中决胜千里的根本。卓越商企服务在2023年主动压降关联方业务规模，提升独立性。这主要体现在非业主增值服务的下降，这部分与开发商关联的业务，卓越商企服务去年完成了一次性的压降。
从营收占比来看，卓越商企服务对关联方的依赖度也明显下降：基础物业收入方面，同比增长14.4%，增速提升7.4%，其中，第三方基础物业2023年增长约2.9亿，较2022年多增2.6亿。基本盘持续实现较快扩张，为业主增值服务的增长奠定了良好的基础。
2023年，卓越商企服务业主增值服务大幅增长105%，伴随基础物业外延增长的同时进一步提升渗透率，在增值服务收入中的占比显著提升23个百分点至46%，独立市场化的发展能力显著加强。
杨志东在业绩会上介绍，卓越商企服务在2022年、2023年的第三方的签约年化去到5亿元以上，新签了一些蔚来汽车，高新科技的东莞云穹、苏州添可、得物、米哈游等客户，进入了很多行业。此外，在广州的轨道交通，包括在医疗上的第二赛道增长得也比较好。
值得一提的是，卓越商企服务董事会主席、执行董事李晓平在业绩会上还回答了房地产波动周期管理层对商管行业发展带来的影响的问题。
李晓平认为，中国的房地产市场高速发展的实时性已经过去了，房地产的增量市场肯定会大幅减少，而且整个房地产市场的结构有比较大的变化。中央现在不断的出政策，出政策总体来讲还是为了房地产市场有一个软着陆。从这个意义上讲，对房地产上游企业业绩关联度比较大的物业公司影响会比较大。
“我们的业务一致认为是聚焦商务物业和综合设施管理，市场化的占比比较高，因此房地产市场影响还是相对比较小。”李晓平说道。
李晓平还指出，从目前中国存量市场来看，非住物业存量比较大。根据世界房地产市场的发展以及中央相关政策来看，存量市场的盘活是今后主要的战略方向，存量市场盘活主要是指出非住的存量市场盘活，对非住物业管理的竞争力和经验的企业来讲还是利好的。
杨志东也表示，“2024年开始是加大了在第三方（拓展）的能力，其实我们在2023年下半年就开始做市场调整，希望能够更加匹配现在的市场拓展能力。我们整体预估还是保持两位数的第三方（项目收入）增长。”
另外，贾杰还提到，在当前的形势下预判，伴随着自身外拓项目占比的不断提升，公司毛利润率在未来有可能有些许下降的可能。
“我们相信商企在商业物业里的品牌积淀会给公司带来持续的溢价和高质量的规模增长，特别是在大客户、战略客户领域以及商业的客户里面深耕，预计在2024年有比较大的或者比较明显的业绩转化，而且我们相信随着经济的回暖以及行业本身的变化，我们商业类的非住高付费能力的战略客户未来也会给我们带来利润的提升，以及毛利润率的提升。”贾杰说道。
未来三年预期保持两位数以上的增长
“未来三年，公司预期保持两位数以上的增长目标；未来三年，也将持续聚焦增长和能力建设，将进一步提升第三方市场化能力，并通过数字化变革实现成本端的领先优势，最终赢得客户信赖。”杨志东在业绩会上指出。
据记者了解，卓越商企服务在2024年将实行三大关键业务策略，第一，在FM领域的主航道发展上，将集中优势资源做好众多战略客户超大型园区的交付工作，同时持续打造标杆，来为未来业务有效引流。
第二，通过市拓体系变革，各层级职能与市场协同驱动业务，全民营销，在区域商务、医疗、公建及教育等领域多引擎突破，快速建立能力扩大业务体量。
第三，在增值服务业务方面，重点提升协同能力，让800多个项目和增值服务产品能真正协同打通，提升消费体验。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
