上调利率，吃相难看
离了个大谱，楼市刚有回暖迹象，就有城市迫不及待地上调房贷利率了。
近日，一份《关于调整石家庄市差别化住房信贷政策的通知》的文件在业内流传。通知显示，石家庄市恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限，第二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
这也就意味着，自4月份起，石家庄地区首套房贷利率将从LPR-50BP上升到LPR-20BP，按当前5年期以上LPR利率3.95%计算，该地区自下月起房贷利率将从当前的3.45%上升至3.75%。
背后的原因，似乎也很“充分”，2023年1月份，央行曾推出“首套住房贷款利率政策动态调整机制”，即如果新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套房贷利率下限；反之，如果连续3个月均上涨，将恢复利率下限。
石家庄此次执行“差别化住房信贷政策”，也是因新建商品住宅销售价格同比、环比连涨3个月，因此将恢复贷款利率到全国统一水平，“符合利率动态机制调整规则”。
据第一财经报道，惠州已自3月1日起上调了15个基点（调至3.60%），惠州不少银行表示，3月以来已将首套房贷利率由3.45%调整至3.6%，分别对应最新LPR（3.95%）-50BP、LPR-35BP。
在全国上下都着急救市刺激楼市的当下，石家庄和惠州逆市上调房贷利率，看似理由充分，但给人一种耍小聪明的感觉。
链家资深房产经纪人张鹏接受中房报采访时分析，这项政策主要是挤压一批近期就打算购房又不想舍弃利率优惠的客户，其所在的门店近日已有因房贷利率上调成交的案例。
说白了就是吃准了一些刚需用户不会因为上调一点利率而放弃购房打算的心理，充满着教条主义的短视，吃相难看。
石家庄楼市上涨的“真相”
石家庄上调房贷利率，原因是房价连涨3个月，这似乎与很多人的“体感”不符。
楼市缓慢复苏是真的。自2月下旬，一线城市楼市交易已经出现复苏迹象，进而带动楼市自上而下逐渐回暖。机构数据显示，进入3月后，四大一线城市的二手房成交均出现回升趋势，其中北京有周末单日成交破千套，上海二手房日均成交量是二月的两倍，深圳二手房周成交突破千套关口，广州二手楼市市场活跃度也有上升趋势。
据克而瑞调研报告，3月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积748万平方米，环比上涨124%，尤其是北京核心一线城市，因政策利好、叠加适销对路改善产品入市，成交预期会迎来一波放量。
根据国家统计局数据，上海、西安、石家庄2023年12月～2024年2月新房价格已连续3个月同比环比均上涨，符合首套房贷利率恢复条件。
具体到石家庄，以成交量较大的1月份为例，石家庄新房价格环比上涨0.1%，同比上涨0.9%；二手房环比下跌0.5%，同比下跌1.8%。
石家庄当地中介认为，当前楼市热度远低于往年，现在新房月均成交只有往年的1/3。“相比于新房，今年二手房比较火热，月均成交可以达到800套左右。”
而成交量较大的二手房价格反而下跌，是很明显的以价换量，这也符合当前二手房普遍的现实，挂牌量大增，房东为了尽快脱手不断下调成交价格。
那么统计数据显示的石家庄连续三个月新房价格上涨是怎么回事呢？有房地产专家分析，大概率是结构性上涨——即单价相对较高的改善型房源或豪宅成交量占比变大，导致平均房价出现被动上涨。那是名义上的上涨，而不是反映市场真实温度的上涨。
石家庄当地中介也认为，石家庄楼市的变化除大环境影响外，与成交结构也有一定关系，一些高端改善型项目拉动对统计造成了错觉，当地多个高端改善型项目陆续入市，如中海、绿城等多个近3万元/平方米高价项目带动区域房价整体提升。
据中指研究院统计，石家庄商品住宅1月均价15442元/平方米，其中120～160平方米的商品住宅成交量占整体成交量的比例最高，达45.56%。
但石家庄真实的楼市状况仍然承担不了此时利率上调带来的影响。
实际上，国家统计局公布的连续三个月新房价格上涨的城市还有西安和上海，但当前，西安首套房贷利率下限为3.75%（LPR-20BP），上海首套房贷利率下限为3.85%（LPR-10BP），在4月均无调整。
石家庄上调房贷利率，底气何来？
政策宽松仍是大方向
从全国情况看，楼市复苏仍任重道远。
今年前2月，一向坚挺的重点城市二手房累计成交同比转跌11%。要知道，去年同期这一数据是上涨41%，而2023年全年为同比正增23%。
中信证券首席经济学家明明认为，地产基本面仍未见改善信号，行业整体改善或仍需等待价格端企稳信号。
地产寒潮之下，各地都是放松限购政策助力地产复苏，最近杭州全面放开二手房限购，广州、深圳、上海、北京也都在不断地释放利好。
以上海为例，最近，上海土地市场官网挂出上海2024年第一批次第二轮土拍出让公告，其中“出让须知”中多个地块“中小套型住宅设计建设标准”发生变化。改变了此前要求的“7090政策”，即“新审批、新开工的商品住房总面积中，一套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上”要求，让开发商能够根据市场需求研发更好的产品，满足各类改善购房需求，推动房地产市场平稳健康发展，“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。
从今年全国“两会”对房地产政策的定调来看，未来政策继续宽松主基调不变。我们在此前的《从“两会”看今年房地产发展方向》一文中就具体分析过，今年房地产行业调控的目标是既要支持房地产行业的持续发展，满足居民对美好生活的追求，又要防范化解房地产领域的重大风险，避免出现系统性风险。而发展是解决前进中问题最好的武器，某种程度上说，只要当前楼市销售起来了，所有的房企面临的问题都将迎刃而解。
回到石家庄和惠州上调房贷利率这个事，市场普遍的观点是，如果楼市出现实质性上涨，那么上调首套房贷利率是可以理解的；但现在楼市依然深度低迷，上调房贷利率的窗口期远没有打开。
中房报认为，银行对个人房贷利率转向调高的态度，原因可以用五个字来归纳：利益最大化。认为当前的利率没有赚什么钱。
但别忘了，相比于日益走低的存款利率和经济增长情况，中国房贷其实一直在高位，即使现在的4.35%，也仍然是大多数购房者沉重的负担。银行在此时调高利率，不仅吃相难看，也是破坏当前的楼市复苏，不亚于杀鸡取卵。
石家庄上调房贷利率与国家降低房贷利率的大趋势也不相符合。在今年全国两会经济主题记者会上，央行行长潘功胜曾提出，“目前我国银行业存款准备金率平均在7%，后续仍然有降准空间”“价格上继续推动社会综合融资成本稳中有降”。不得不说，石家庄这一次调高利息的时机太差了。
希望石家庄的这个差别化住房信贷政策能在4月1日正式实施之前及时撤回。
