今天超额大降息。
5年期LPR出人意料的下降了15个BP（至4.45%），史上第一大力度，超市场预期，1年期的LPR则按兵未动。降长端利率不降短端，用意明显是指向刺激低迷的房地产市场。
按照之前的央行政策，个贷利率理论上可以再向下降20个BP，也就是最低可以下探到4.25%，这已经是逼近2008年最低7折/4.158%的房贷最低记录了。
从2019年第四季度利率市场化改革以来，LPR长端利率累计下调了40个BP，对于房贷而言，省下不少了。
但是，观资本市场，对今日这样一个超乎预期的大降息，可谓是根本不买账，房地产板块继续下跌。非常的奇怪，按照常规理解，今天的房地产股应该集体大涨一把才对。
没有做出符合逻辑的反应，都看傻了，我们也只能事后分析一通（假如这个是在周日发生，可能大部分人的预测是第二天股市会大涨吧）。
01
第一，未必能拿到低息。技术上看，利息虽然降幅超预期，但是，在不同的城市，会有完全相异的分布。很多地方，你很难拿得到那个房贷利率。比如今天中介发出来的深圳10大商业银行房贷利率，不但不减那20个BP，还一律照加30-60个BP，首套房贷利率还都是4.75那么高。而北京就更高了，依然超过5%。也就是说，这个LPR利率传导到真实的房贷市场上，有阻力。市场到底是看最终利率来决定行动的，不会只管你的“理论上”。
第二，买家心余力绌。别看已经有100多个城市在飞快“脱光”了，但综合来讲，依然是之前说的“挤牙膏”，首付并没有一刀切下降，行政管制也都是扭捏。这个力度之下，买家跟随起来很吃力。和2008年相比，今天的经济环境我认为更差，无论外需还是内需，都更差。但同时，居民部门的杠杆率水平翻了4倍多。这个背景下，除非是更大力度的对冲，否则，买家就算是想跟牌，实力也未必允许。
第三，市场信心低迷。资本市场的反馈，不但说明了市场没有实力，也更说明了市场没有信心。去年的这么一轮爆锤，加上疫情冲击。投资者对自己未来的赚钱预期再也没了信心，对房地产整个行业的赚钱能力更是失去了信心。大家都认为没有钱赚，那就不是利率的问题了，而是他们根本不敢再去贷款。要挽救市场之于整体经济的信心，房地产是其中重要一环，但是光靠房地产刺激，作用恐怕不大。
当市场信心丧失的时候，人们对任何利好都不反应。就像信心极度膨胀的时候，人们对任何利空也不反应一样。而要恢复信心，需要其它方面的动作，或者准确说是更高层面的动作。今天的经济局面之危险，比5年前的“民企退场论”更加严峻。这已经不是民企退场了，而是民企排队去死了，无论你利率降到多低，企业有可能活不过这个夏天，指望着他们继续贷款，扩大再生产，无异于痴人说梦。
02
来者不可测，往者犹可谏。如果不能回头去思考造成这一切的因果，我们既无法看未来，也不可避免再重演。
从最近的时间谈，我在去年底今年初的时候写过，我们的房地产已经陷入危机，超过了2008，直逼1993-1994，挽救它的政策窗口期只有1个月。而那个时候，主流观点对局面的判断还是“个别现象”。拖来拖去，什么也没做。如果当时我们就认清形势，果断的做出底线处置。我相信，根本不需要今天出台大力度的刺激政策（而且还没效果）。正是先前的一再延误摇摆，导致现在要付出更大的政策成本。
在我当时表达这些看法的时候，直到今日，依然有大量的评论，认为去年的爆锤是对的，还锤得不够，应该锤死。我当时指出，地方政府的经济治理，素来都是“现实主义”的。当房地产的危机严重冲击到地方城市的经济增长与财政收入时，他一定会改弦更辙。
今日之势，已然明了。
“到底是打掉房地产才能救Z国，还是只有房地产才能救Z国”，这不是一个正确的问题。去年的时候，群情激奋，觉得是打掉房地产才能救Z国。而今年发现，打掉了房地产之后，科技和实业好像变得更差了，这可怎么办呢？是不是因为打的时间还不够长？继续打就奏效了？可是继续打的话，经济扛不住了怎么办呢？房地产再怎么说它就是经济的一环，一个重要的组成部分，你就是剜了肉也未必补得了疮。在90年代房地产刚刚起步的时候，没有人觉得它是个好生意，发展壮大也非一日之功。而到今天，“去房地产化”也断难一蹴而就，只能是徐徐图之。
此其一，在价值判断上。
其二是，在现实判断上，牌局已经非常明确，如果像这类大降息的刺激无效，那更多更猛的政策就只会不断的出台。既然宽松开始了，就会一直宽松到它有效为止。即便是今天南京的全面取消二手房限购政策沦为“半日游”——只存在2个小时就被叫停。也扭转不了这个宽松的大趋势，只是说，在某些城市，这个宽松力度还需要斟酌，要不要一下子那么猛。
今后来看，非常简单，房地产宽松的大潮从4月开始，若没有效果，宽松政策就继续出。利息降了大家不买账，那就继续降，再不行就一刀切降首付，再不行就全部放松五限令。更多的手段都可以一起上，直到把人们的信心恢复了。
但是那个时候，以我对既往历史的观察，几乎不可能会有例外，在某些强势的城市，资产价格又有可能出现剧烈波动。
所以，说到底，这是一件令人很悲哀的事。我们并不希望看到政策每隔几年都这么搞一波，因为那样，你的体验并不好，今天政策可以打击到这一帮人，明天也可以落到你头上。多少年来，政策预期特别的不稳，是房地产市场的一个大问题。
我不希望房价过分波动，我希望的是政策中性，能够给到市场稳定、长远的预期。一而再再而三的历史重演，是我们深为担忧并且应该引以为戒的事。
可惜我发现，非常多的观点，尤其是刚需，最喜欢的就是：渴望政策干预，涨的是渴望政策打，跌的时候渴望政策救。却不知道，这世上哪有谁可以一直照顾你，除了你自己让自己强大之外？！
每当房地产被爆锤严打的时候，很多无房者就鼓掌欢呼，以为这次和以往不一样。但是转头等到大刺激来临的时候，又目瞪口呆。结果，无论是每次严打也好，还是严打之后的刺激也好。很多刚需，一直站在岸边看，到最后还是韭菜。
试想一想，如果这一波再涨上去，多少人的愤怒是不是要更加的溢出了屏幕？
有的童鞋说，再次提起夜壶就是不断的“饮鸩止渴”，说的没有错。但是他们根本没搞懂，是谁在“饮鸩”，止的又是谁的渴。房价涨也好跌也好，你要弄明白谁才是那个承担代价的人。
03
回到一个最重要的问题上，如果全国性的降首付、降利息，房价会不会再涨？
我认为，不存在全国一盘棋的同步表现，从来也不存在，不是现在不存在。
正确的答案是：不同的城市有不同的反应，你根本不需要关心全国如何，那些数据没有意义，你只需要关心你所在的城市会怎样。
市场从来都是一个分化市，这几年来，分化的趋势更加的显著。从全国一盘棋来看，我认为，2016年的货币化棚改，基本上已经把未来的刚需割完了，现在就是全面放松，也难以导致房价重涨。而放松的意图，也不过是止跌企稳，让房地产投资率稳住而已。
但是对于一线城市以及一些强二线城市（那个“弓字型”都市圈），如果全面宽松真的重临，依然要很警惕。评估目前的刺激，其实房贷首付和利率依然还是非常高，但如果未来首付一刀切下调，利率也回到2008。那么，在一线城市，房地产价格的反弹还是会出现，尤其是一线城市的改善性住宅，我相信会继续表现得比较吓人。这些年，在那些一线城市，二套房买卖受到的限制非常苛刻，尤其是首付和利率，高得出奇。以及，和首套刚需相比，这些多套房的房主，他们加杠杆的能力还是比较强的。也许他们的现金流收入不一定非常的优异，但是资产大，他们可以通过卖掉一套房来获得资金。此外，未来全社会收益率下滑的背景下，相信他们也会更加倾向于购买不动产以求避险。
这是身在一线城市的买家们，尤其是刚需们，需要面对的问题。如果市场出现这样的苗头，你要考虑一下，和那些改善型买家相比，作为小白的你，跑不跑得过？
04
最后，我想说的是。
我们不是看着政策来做决策的，政策是来帮助我们实现自身的决策的。每天都有不可计数的政策，在各个城市的上空飘，让我们每看到一个政策，情绪就会产生一次扰动。时而乐观，时而更悲观，更多时候在两者之间摇摆不定。
但我的思路一直是，保持理智的心态，做正确的事情。任何时候，正确的事情都应该是：繁荣的时候我们不贪婪，萧条的时候我们不恐惧。时刻保持自己的敬畏之心，做好自己的财务安全，护好自己的现金流。把更重要的时间和精力，投入到提高自身竞争能力的方向去。
这些，永远都是第一位的事情。
