上海楼市发力,还有捡漏的机会吗?

上海楼市发力,还有捡漏的机会吗?
2020年10月22日 20:36 樱桃说房子

今年1月份央行降准的时候,我们就预判,上海2020年的市场成交量会迎来高潮,回暖不可避免。

因为经历了三年的调控后,积压的需求在陆续爆发,建议刚需赶紧入市。

最近,我们针对上海楼市又写了一篇文章,告诉大家上海楼市最好的抄底时机已经过去了。今年网签价格一路上行,扎根上海的门槛越来越高,要入市的得抓紧了。

不过相比深圳,我觉得上海的房价依然具有很大优势,言外之意就是上海还有较大的向上空间。

有小伙伴们问我,现在上海还有没有可以捡漏上车的机会?

我的回答是,如果资金足够,首先当然是买外环以内的房子,但有些刚需因为首付款不足,手头只有几十万,那没办法,只能将目光瞄准郊区。不过我觉得能先上车,总比你一直不买房要好。

看过《蜗居》的同学应该能感受到,能在上海买套属于自己的房子是多么幸福的事。

从片区价值、价格优势和楼盘品质多个角度衡量之后,我们觉得佳兆业8号还不错,200万起步可以买到3房,首付只要60万就能安家上海,这么便宜确实让我很惊讶。

但项目只剩下几十套尾房,估计这个月就要清盘了,所以资金有限的购房者们得抓紧时间去看看了。

抓准时间节点,下注价格洼地

选择佳兆业8号,首先是因为它的价格优势可以说是占尽了先机。

先看价格优势。

放眼上海,佳兆业8号地处奉贤区,距离人民广场大约30公里,是南上海中心之一,但是房价整体维持在2字头,项目自身的均价更是只约2.5万/平。

而在距离人民广场半径约50公里的圈上,明明距离中心更远,房价却是这样的:金山新城约2.7万/平,海湾约2.6万/平,朱家角约2.8万/平。

距上海市中心约30公里和50公里半径范围大致房价情况

相比起来,佳兆业8号距离上海市区更近,位置更好,但价格却更低。

有人会问这是为什么呢?难道项目有什么不足?

NONONO!

只是因为佳兆业8号备案价拿的早而已,所以目前也仅剩几十套尾盘,要是放到今年卖,肯定也不止这个价了。

今年以来,上海楼市热度已经逐步回升,房价前行的脚步也没有停下,不过是有的先涨有的后涨的差别。

最近一年来,上海的网签价格一路上涨,相比去年9月,从4.97万/平到5.65万/平,平均涨了快7000元/平。

至于谁先谁后,根据公号真叫卢俊统计,去年的新房环线价格从内环内到外环外,是10-9-8-6万的环线价格体系(分别对应内环内,内中环,中外环,外环外)。

今年呢,新盘备案价从内到外价格已升至11-10-9-6万的格局,除了外环外,明显都上了一个台阶。

按照内环中环外环先涨的情况看,热度迟早会传导到郊区。这在深圳已经验证过了,前期是中西部热点片区涨,后期是东部地区补涨。也就是说奉贤房价上涨,势在必行。

典型的就是,片区内今年新楼盘的开盘价明显有所上涨。

据统计,今年下半年奉贤区预计共有14个新盘入市。和佳兆业8号同处庄行板块的有一个新盘,就在佳兆业项目东侧。它在4月的开盘价格已经去到了3.16万/平,比佳兆业8号贵6600元/平。

说白了,从去年9月到今年4月,7个月的时间里,几乎相同位置的新房,价格就涨了约26.4%。

算下来,200万起步,去年的时候可以买下约90平的三房洋房。但放到现在,按今年新盘的备案价看,大概要多出50万才可以拿下。可见,佳兆业去年拿的备案价,性价比有多高。

所以,不管是从大的区域还是小的板块看,佳兆业8号都是当之无愧的价格洼地。特别是当片区价格在逐步被拉升的情况下,这样2字头的尾盘,错过的话,估计以后再也买不到了!

交通、教育都来了,价值高地按下快进键

选择一个项目,除了看到价格优势、把握上涨前夜的时机之外,更重要的是,具备强大的价值爆发点。

占尽地利的佳兆业8号无疑具备这一要素。

第一,地处老闵行南、奉贤新城西,佳兆业8号受到的是双核辐射。

老闵行,曾经的“小上海”,诞生了代表着上海近代工业文明高光的“四大金刚”。如今,从工业摇篮,摇身一变为产业航母,以“南上海高新智造带”的定位,打造滨江梦创小城;

奉贤新城更不用说了。作为2040规划中的“五大新城”(嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉贤新城、临港新城)之一,它发展的都是面向未来的产业,包括集成电路、生物医药、人工智能三大产业,其价值高度不言而喻。

处在这两个致力于发展高新技术产业区块的辐射范围内的佳兆业8号,必然也会受到产业和人才流动的利好。

第二,交通的突破,拉近了项目和外部的距离,能够更直接承接利好和配套。

以前提到奉贤就想到“郊区”、“远”,但是自从2018年底5号线南延伸段通车后,奉贤不少区域已经“近”了很多,几乎是打通了奉贤的“生命线”。

在建的闵浦三桥,将会直接拉近奉贤和闵行的距离,打通越江出行的交通要道。预计今年年底通车后,从佳兆业8号到闵行的直线距离只有约8公里!将会大大加强两个区域的人、财、物的交流。

第三,生活配套完善。

首先是教育配套就让很多人眼红不已。项目和广受上海家长推崇的上海世界外国语学校(奉贤校区)只隔了两条马路。(学区划分以相关政府部门规定为准,项目对此不做任何承诺)

上海世界外国语学校(奉贤校区)规划图

世外堪称上海神仙学校的代表。

举个例子,徐汇世界外国语中学公布,百余人的毕业班团队收到超过500份大学录取通知书。几乎全部学生都能录取美国综合排名前六十或同等水平的大学,近一半以上录取了美国综合排名前三十或同等水平的顶尖大学!

其次,商业上,项目和南桥商圈直接距离仅2公里,和南桥的诸多配套可以实现真正的无缝对接。通过南亭公路快速直达南奉公路上医院、学校、苏宁、永乐、百联等,能满足日常生活需求。

百联南桥购物中心实景图

等到这些利好都落地,它们叠加而成的威力,将形成比单一利好更大的爆发力,带领庄行片区和佳兆业8号走上新的价值高地!

回过头看,当下的佳兆业8号,价格和闵行、南桥却有着天壤之别!

一桥之隔的闵行,9月时新房价格约4.04-8.94万/平,佳兆业8号价格至少便宜近一半;毗邻的南桥明明几乎享受一样的配套,新房价格却直逼4万/平,同样比佳兆业8号的约2.5万/平要高。

我们一贯说,只买好的,不买贵的。

在配置优质资产时,选择价格还处在洼地,同时又处于片区价值准备释放阶段的项目,买进低价盘,未来发展空间和升值空间都会更大!

佳兆业8号的匠心,引领生活方式进阶

一切房产最终的价值,由地段、配套、产品品质等多个因素凝结而成。

其中,产品品质所代表的居住属性,更是房产的底层属性。正如地产圈流传的一句:一流的房子谈生活,二流的房子玩元素,三流的房子讲态势。

有了前面提到的得天独厚的地段禀赋、配套升级做基础,佳兆业的匠心,在产品上更显得淋漓尽致,可以说是完美引领了生活方式的进阶。

最直观的是,项目在社区空间设计上的大手笔。

佳兆业毫不吝惜地打造了1.2的容积率。

要知道,在奉贤这样的高低配产品,容积率多为1.8或者更高;而这样的容积率,在闵行几乎绝迹,像闵行居住舒适度较高的紫竹半岛,容积率都没这个低;从整个上海来看,更是非常珍稀的!

我看有数据显示,2016年1月-2019年2月,上海一共拍了112块商品住宅土地,其中容积率≤1.2,只有15块,占比仅13.3%。

同时,佳兆业8号在设计布局的时候,特意设计了超大栋距,只为给业主充足的采光和阳光。

佳兆业8号社区实景图

超低容积率和超强采光,成就的低密舒适社区,能够让业主尽享优越的空间庇护,很大程度上提供舒适又安全的生活空间。

独特又罕见的西班牙风情社区,是佳兆业8号又一个虏获人心的点。

这种风格从建筑中可见一斑。

从主入口进来,是远高近低的建筑布局,层次感分明;米黄色的外墙搭配,橘红色的瓦片为主色调,底部均为全石材。行走其间时,柔和、尊贵、热情、奔放、时代感等多重感受油然而生。

佳兆业8号社区实景图

园林景观也洋溢着满满的西班牙风情。

售楼处门口的景观喷泉和十字中轴线上的百花大道相互呼应,百花大道上植被种类丰富,映山红、海棠、紫薇、银杏、栾树等花木与色叶树种交相辉映,百花争艳,四季四色。

佳兆业8号园林实景图

当建筑和花木融为一体,节点处的特色开花乔木,配合暖色星芒状铺装,又一次彰显了西班牙风情。

此外,户型设计上的大尺度和细致入微,更凸显出佳兆业8号的风范。

即使是高层的户型,项目也做到了一梯两户,得房率高达80%左右,舒适体验感很强。细节之处,又各有千秋。

就拿目前在售的少量建面约90平和约120平的洋房来说。

 建面约90平2+1房2厅1卫 

建面约90平户型图

约90平户型面向刚需家庭。虽然空间相对有限,但在保障功能性的同时,兼顾了舒适度的考量。

客厅面宽约3.55米,方正客厅连接阳台,站在阳台上可以遥望整个社区的景观,宽阔的阳台设计也保证了室内的采光;

样板间客厅实景图

南向主卧足足约12平,搭配上超大飘窗,放置一张两米大床加上衣橱空间都不会显得局促;

样板间南向主卧实景图

另外,南北双阳台的设计,真的是充分地保障了室内采光和通风。

整个户型附赠价值很高,拥有高达80%的得房率,深刻认识和达成风格定位、实用性、舒适度三者的融合,体现了真正的大师设计。

建面约120平3房2厅2卫 

建面约120平户型图

相比约90平户型,约120平显然拥有更大的尺度感。最让人惊喜的是,这是个全生命周期户型

正对着门口是约12平的开放餐厅,有足够的空间摆放更大餐桌、更多餐椅;

样板间餐厅实景图

南向的客厅面宽约3.8米,进深约4.7米,配合超大阳台,采光面非常广,还可以作为日常会客、家庭温馨互动的主场;

样板间南向客厅实景图

约22平主卧、约13.7平次卧、约11平三卧,每个房间的空间都很宽阔,而且自带飘窗。

样板间南向主卧实景图

这样的户型,在设计搭配上更加自由,能一步到位地满足每个人生阶段的不同家庭格局需求不管是三口之家,还是三代同堂,都能够住得下,而且住得舒舒服服!

值得一提的是,在2019年,项目就斩获了上海“年度匠心品质楼盘”大奖;2020年,又以半年热销超10亿,奉贤金额、面积、套数3冠王的红盘实力(数据来源于克而瑞2-3月奉贤成交数据),一举夺得“奉贤劲销楼盘”称号!

荣获“奉贤劲销楼盘”称号

可见,匠心打造而成的佳兆业8号,在业内外的认可度都是很高的。

总的来看,在上海楼市回暖的当下,稍不留神就可能错过了心动的价格,从而要付出更大的代价买房。

而佳兆业8号处于上海楼市的价格洼地,却占据天时地利人和。片区摁下了价值爆发的快进键,处在价值和价格共同飞升的前夜。目前均价仍在约2.5万/平,不失为一个以上车价扎根上海的好选择。

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