本报记者 王丽新
近日，在房地产市场调控政策不断升级、信贷政策持续收紧的背景下，行业内包括新力控股集团、花样年、当代置业在内的房企境外美元债出现违约事件，导致市场情绪持续低落。
房企接连出现债务违约事件，成为评级机构下调评级的“导火索”。据记者统计，近一周多以来，除花样年、新力控股集团、当代置业等风险暴露的房企外，绿地控股、建业地产、鑫苑置业、银城国际亦遭遇评级下调。
自今年7月至今，穆迪已对逾10家中资地产商采取了评级下调或展望下调，更于9月1日发表公开报告将中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”。
在这一背景下，部分房企已经开始行动，或按期偿还债务、获提前赎回债券、或主动公布偿债安排，释放出保兑付积极信号。
基本面稳定房企遭“误伤”？
今年以来，政策及市场环境严峻，遭遇评级下调的房企数量剧增。截至今年9月底，三家国际评级机构下调房企的评级行动逾90次，已超过去年全年的两倍，9月份以来下调行动逾40次。
在涉及评级下调时，评级机构更多是考虑房企未来一段时间内巨额债务到期、再融资渠道受阻，或者甚至有违约风险。但在这种“泥沙俱下”的评级下调过程中，部分财报报表看似相对较稳的房企也受到质疑。
对此，汇生国际融资总裁黄立冲向《证券日报》记者表示，发美元债主要看国际评级机构的评级、市场氛围以及该房企二级市场美元债债息率等因素，恒大事件持续发酵后，中资房企的信用情况整体受到影响。
10月12日晚，标普将中南建设评级B+下调至B，展望稳定。而在10月13日，标普将绿地控股评级从BB下调至B+，展望负面。在10月15日，该评级机构又将中国奥园的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，评级展望“负面”。
在业内看来，中国奥园今年以来一直在主动适应内外部环境变化。据了解，中国奥园已悉数赎回2021年内到期的境内公司债，2022年亦无境内公司债到期。此外，中国奥园2021年内到期的境外美元债也已悉数赎回，2022年1月到期5亿美元债已完成再融资。同时，公司今年至今已购回本金总额1500万美元债，中国奥园集团董事会主席郭梓文增持与认购及公司回购中国奥园股份涉资约7亿港元，或将继续适时进行回购等行动，以示对市场的重视及对公司发展的信心。
对此，中国奥园方面向《证券日报》记者表示，公司尊重评级机构，但并不认同个别评级机构的负面降级判断，包括其依据及论点。该人士表示，今年以来，房地产行业波动较大，但中国奥园从年初就推进全面高质量发展，一直按计划推进业务，提前铺排资金，主动管理债务，持续改善信贷指标，目前有息负债较2020年底下降逾10%，超过年初制定的2021至2023年有息负债每年下降不少于5%的目标，有信心在2022年底前实现“三道红线”全部转绿。此外，今年前9月，中国奥园地产板块实现合同销售金额约985亿元，同比增长18%。十一黄金周7天，中国奥园实现合同销售逾50亿元。
事实上，不管评级如何调整，即便下调评级，只要房企本身资金链能够承受得住压力，有能力尽快将项目转化为现金流，抗风险系数就高，反之若自身造血能力不足，压力会相对加大。
另有业内人士向《证券日报》记者直言，当下的地产行业正处在深度调整期，评级下调等短期的行业阵痛期只会加速房企优胜劣汰，只要“幸存”下来，未来其经营状况和财务都将更加稳健，也会具备在后地产时代占据一席之地的实力。
保兑付强回购提振信心
在市场情绪低迷的状况下，部分房企还是展开了一系列行动以提振市场信心，比如利用回购、增持以及引入投资者等举措稳定市场。包括龙光、融信、中梁，奥园、金辉、建业等一批房企，已通过上述一系列手段来释放信心。
龙光集团日前已于公开市场购买本金总额为1000万美元的2022年票据，占该票据发行本金总额的4%，而购回的票据将根据其条款及契约予以注销。建业地产亦发布公告称，该公司拟回购2021年11月到期的美元票据，涉资1428万美元。
而其中力度最大的房企之一则是中国奥园。10月12日，中国奥园已到期偿还一笔规模为15亿元人民币、利率为5.85%的境内公司债，今明两年已无境内公司债到期。至于年内到期的境外美元债，中国奥园早在今年上半年已经悉数赎回。
另外，9月27日，中国奥园向香港恒基地产董事会主席李家杰增发新股，涉资4亿港元，郭梓文也出手6亿港元认购。战略投资者与大股东在此时站出表明态度颇为微妙。
业内人士指出，在房地产融资仍在持续收紧的大环境下，引入具备雄厚实力的战投，一方面可以获得资金注入，以缓解流动性压力，防止潜在的债务违约事件发生，更为重要的是，能为企业在低迷市场环境下发展注入信心。
更值得注意的是，近期在金融领域，也有一些信号出现。9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议强调，金融部门围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度；金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
国信证券近期也在研报中指出，当前已接近暴露期尾声，未来地产行业将迎来利润率、信用、行业估值的三重修复。四季度地产板块行情值得期待。
（编辑 上官梦露）
