文 | 华商韬略 乌辣
截至8月31日，发布半年报的上市房企有169家，净利润同比下跌的超过七成，有55家房企归母净利润出现亏损，总亏损额逾600亿元。
【最“惨”中报季，房企盈利能力分化明显】
经过去年的大滑坡，今年的房企中报已经没有“粉饰”的空间，因此大家不约而同地选择在8月底“踩线交卷”。
数据显示，上半年营收下滑的房企超过60%，净利润下滑的超70%，三分之一的企业出现亏损。
像阳光城、建业、中南、荣盛、金科等多家房企，首次出现中报亏损，有不少企业亏损数额超过10亿。
亏损最为严重的是富力地产，上半年净盈利-68.99亿元，同比降幅达到324.65%；建业地产排名第二，上半年盈利-59.41亿元，同比降幅达到868.78%。
同时也有少数龙头央国企业绩表现坚挺，净利润榜单中，万科、中国海外发展、华润置地、龙湖集团分列前四，净利润均破百亿，呈现两极分化之势。
“三道红线”、预售资金监管收严、限购限贷限价等政策的密集出台，让很多高杠杆的房企在极短时间内丧失了流动性，亏损暴雷接踵而至。
而本来财务情况比较健康的房企虽没有受到根本性的影响，但在人口、金融、政策三大红利吃尽的情况下，业绩增速放缓也在所难免。
【亏损房企大都存在这些问题】
亏损企业关于业绩下滑的原因说明基本大同小异。
以亏损最为严重的富力为例，受政策调整和疫情反复等因素影响，行业整体规模下行，利润下降；巨大的去化压力下，以价换量的现象时有发生，毛利率降至18.9%。
与之相对的是，2022年上半年富力的融资成本增至52.02亿元，较去年上半年暴增226.19%。
资产减值也是富力亏损的一大原因。5年前以190亿元对价“捡漏”的万达73家酒店，曾经每年带来数亿现金流，因疫情原因彻底成了累赘。
富力已经开始出手部分酒店以求缓解债务压力。
利润率下滑目前是行业的普遍现象。前几年以高成本拿下的地块已经到了项目结算期，反反复复的疫情又导致销售业绩下滑，收入减少，加之融资政策收紧，很多房企现金流吃紧，竣工放缓致使费用率提高。
很多房企不得不降价销售以加速库存出清回笼现金，导致利润率进一步下滑形成恶性循环。
另外像富力、蓝光这样的美元债大户，汇率的波动也带来了巨额的汇兑损失。目前人民币对美元已跌破6.9，这直接给富力造成超过21亿元的汇兑损失。
好在富力于7月实现了旗下价值近50亿美元的债务全部展期，为自己赢得了最少3年的喘息之机，但这样的奇迹恐怕很难在其他企业身上重现。
目前政府的政策是“保交楼，稳预期”，保的是购房者的权益，稳的是房地产行业的预期。企业想要脱困，还得靠自己找出路。
【优质房企如何突围】
在今年上半年房地产市场整体下行的局面下，也有少数企业逆市上扬。
以龙湖集团为例，作为民营房企的“示范生”，2022年上半年毛利同比增长20.1%至201.5亿元，毛利率为21.3%，与中海一道领跑行业的第一阵营。平均融资成本进一步下降至3.99%，年内已基本没有偿债压力。
在地产开发之外，龙湖的经营性业务如商业投资、租赁住房、物业管理等均已跻身行业头部，为集团贡献持续稳定的收入及利润。
如龙湖租赁住房品牌“冠寓”，租金收入同比增长11%至11.8亿元，累计开业房间数已超11万间，成为集团经营性收入的稳定贡献源。
薄利时代，成本控制显得尤为重要。
在拿地成本控制方面，龙湖上半年共获取17宗土地，五成0溢价，平均溢价率只有5%。
同样，上半年越秀地产有55%的土地通过非公开竞争方法获得，土地成本也得到了有效控制。
另外，“提质增效”是优质房企的共同特征。
三大红利消失后，管理红利成为新的增长点。龙湖强大的管理团队，将“冠寓”在短短几年内发展为集团六大主航道之一。
其自有后台系统从开发筹备到运营标准全面覆盖，APP实现了客户服务快速准确，运营管理标准高效。良好的口碑为冠寓带来了稳定的增长。
保利、万科、金地等企业也积极开展数字化建设，通过打造科学敏捷的决策和执行体系，实现降成本、提效率和精细运营管理。
【未来的市场将继续分化】
就像今年的中报一样，未来的房地产市场将持续出现两极分化的情况。
政府坚持“房住不炒”原则，房地产行业将逐渐去金融化，问题房企和中小房企会逐步出清，市场将重新整合。
三道红线对负债规模的限制，导致中小房企将很难实现快速成长，优势资源集中度将会更高，利好头部企业。
“粗放时代”已经过去，未来只有在投资、产品、成本、工程上能敢于革新，在经营管理上能精益求精的企业才能生存下去。
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