从茶馆相声到跳水大爷，“哏都”天津的安逸快乐生活总是为人津津乐道。
但在商业市场上，当一线、新一线标杆项目在销售额榜单上争奇斗艳，唯独，既是直辖市又是新一线的天津，却略显“低调”。
2023年部分商业项目销售额排名
来源：西南商业数据共享中心
既没有像北京SKP那样的高调店王，又没有上海那样集海派新潮文化于一身的新天地，也没有炼成从重庆走向全国的“天街系”商业霸主……
保守中追求进取——可能是大多数人对于天津的商业印象。
不过，你们有没有注意到，近两年天津的商业不太一样了。
2023年，天津商业发生了很多大事儿。
Hermes首店的“回归”、百年商业地标——劝业场启动焕新、城市更新布局加快、头部地产企业争相进驻、新开业项目数量明显上升……
特别是来自城市更新的推动力，越发强大。
3月18日，天津市规划和自然资源局正式下发了《天津“津城”城市更新规划指引（2023—2027年）》。更新目标与更新内容的明确，势必将为天津商业市场注入新的活力。
根据《指引》，从核心城区到环城四区，都有关于商业功能提升的相关部署：
和平区
重点提升和平路及滨江道所在的中心商业区劝业场地区；提升南门外大街地区等传统商圈业态……
河东区
重点关注老旧厂房及老旧工业厂区活化利用、存量产业园区转型升级、存量商务楼宇盘活利用、历史文化资源活化利用……
河西区
小白楼、友谊路地区和文化中心周边地区，提高商业商务功能的承载能力，围绕文化中心挖掘存量载体，引入新功能新业态……
南开区
重点提升老城厢历史文化街区活力，及科创学圈、老旧工业区、产业园区更新……
河北区
更新重点是传统商圈、特色园区更新提升和历史文化资源活化利用等；营造美院周边艺术生态圈，打造独具魅力的特色艺术街区……
红桥区
创新发展运河新天地，打造新型消费场景；促进传统商圈复兴……
市商务局发布的信息显示，预计全年共有10家大型商业综合体开门迎客，累计新增商业面积91万平方米，其中闲置载体盘活项目数量占到七成。
闲置载体盘活项目
南开区：泰达荟，海光MALL，悦动广场
河北区：凯文汇
红桥区：大成广场
武清区：隆悦城
滨海新区：汉沽万达广场
新建项目
西青区：龙湖天津梅江天街
武清区：澳康达（天津）名车广场
静海区：天街商业广场
龙湖天津梅江天街效果图站在全国首批培育建设的国际消费中心城市风口，天津商业已进入新一轮的蓄能爆发。
那么我们就不妨报以乐观的心态来回顾一下，近年在天津商业市场上的喜人变化。
01.
城市商业高度迈向新台阶
2023年，天津商业已经迈向了一个新的高度。
重点项目销售额创下新高
据非官方渠道消息：
2023年天津万象城的销售额应该超过50亿；
南开大悦城的销售约38个亿；
海信广场（重奢百货）26-27亿左右；
包括佛罗伦萨小镇、V1汽车世界、创意木兰生活广场等在内的武清“新商圈”内核心项目客流量已达1200万人次，营业额超50亿元……
天津万象城
天万+市中心双大悦城+佛罗伦萨小镇，这几个天津销售之王总和超百亿，扛起天津2023年商业的百亿大旗。
从10年前天津标杆项目的单体20亿，到如今标杆项目总和超百亿，天津商业始终在以自己的节奏稳步发展。
全球顶奢品牌的重磅进驻
也是在2023年，时隔12年重回天津的全球顶级奢侈品牌——Hermes天津首店在万象城正式开业，它可以说将天津商业和品牌能级拉向了一个新的高度。
首店数量、质量持续提升
与一线城市商业的同步能力正在增强
2023年以来，天津商业市场加速复苏。赢商网数据显示，2023年前三季度，共有98家首店落地。
也就是说，全年有超百余家品牌首店相继落地，包括SHAKE SHACK、MANNER、SPACE、BUTTERFUL & CREAMOROUS等重磅品牌。
天津新晋排队王——南开大悦城BUTTERFUL & CREAMOROUS
在销售额持续增长的同时，天津和一线城市的品牌同步能力正在持续提升。随着未来更多首店品牌涌入，天津消费将焕发新的活力。
对标国际高度，百年城市地标的焕新升级
2023年，天津劝业场——这个位于城市最悠久、最核心金街商圈，开业近百年的项目正式启动更新计划。
追溯过往，1928年开业之初，劝业场一度成为北方城市商业天花板，如今行业普遍谈及的体验型商业也不过是对百年之前商业消费模式的再复兴。
项目当时建筑面积2.1万平方米，立体5层，转角局部7层，国际化标签明显，娱乐氛围浓重。设有“八大天”，即天宫影院、天华景戏院、天乐戏院、天升戏院、大观园、天纬球社，天露茶社以及屋顶花园、天外天，天华景戏院经常有京剧名角演出，场场爆满。
1930年代劝业场内部
来源：津沽一页书
2023年11月10日起，劝业场正式闭店，由津融集团操盘改造，突出国际化。2023年底，项目完成了专家评审委的组建、运营方案的筛选等工作。
劝业场此次更新，将带着数代人的期许，再度站上北方商业国际化代表的席位。
政策后盾，消费成长性逐步显现
天津的商业广被诟病的一个重要因素是因为外来人口不足，本地人才流失，城市商业整体环境缺乏动能。
随着2023年出台的包括天津 “海河英才”行动计划在内的十项加快优秀人才引进措施（《关于深入落实科教兴市人才强市行动加快引进优秀人才来津创新创业的若干措施》）的完善落地，天津城市消费水平的成长性将会逐步显现，越来越多的人口活力将带来更加可观的消费拉动力。
02.
头部商业玩家纷至沓来
近两年内，天津已迎来多个重磅项目开业：
天津第一热电厂改造项目——天津金茂汇；
天津近年来最具代表型的存量焕新项目之一——天津和平印象城；
中海旗舰产品线首进天津——天津环宇城和河东中海·环宇天地商业街双项目开业；
市中心的老欧乐历经多年多次更名后终于迎来了新名字——和平吾悦广场挂牌；
大悦城在天津的又一轻资产项目、也是天津首个大悦汇产品线——天津西青大悦汇开业。
天津西青杉杉奥莱以及北辰未来天地也相继开业；
南站迎来最大的体量的商业项目——天津西青枫雅印象城；
津南海教园的国潮网红IP街区——绿动box……
2023年天津市重点开业项目
来源：猫头鹰研究所整理
而今，天津基本集齐了国内外现有的头部商业地产企业项目和重点产品线。
来源：猫头鹰研究所整理2024年，天津还将迎来华北区最大的二手车交易地标——武清澳康达（天津）名车广场、龙湖天街系天津首秀——西青龙湖梅江天街，以及静海大邱庄天街、宁河保利汇锦商业广场、和融广场B区等新建项目的开业，金茂旗舰产品——天津东丽览秀城也在建设当中；
同时，武清隆悦城、南开海光MALL、劝业场轻纺城、和平吉利大厦、汉沽万达广场等一批优质商业载体将完成盘活/改造提升重新，焕发新的商业活力。
来源：猫头鹰研究所整理头部商企的加入、新产品线带来的全新场景、更加多元化的商业模式、新项目成就的新商圈……天津商业正在猛踩油门，商业多中心版图持续扩容。
03.
新旧商圈的涅槃与新生
天津商圈版图从金街的独树一帜，到一超多强，再到强强联合，大致勾勒出了天津商业数十载沉浮。
三大核心商圈
城市爆发的核心助推力量
改革开放之前，天津百货大楼、劝业场、滨江道中原百货成为了天津商业的三驾马车。这个时候的滨江道金街可以说是天津独一无二的大型商圈。
进入新时代，天津的外资进驻迎来了爆发，外资商业也进入高速发展时期，伊势丹、百盛、乐宾、伊都锦等外资百货相继在该商圈开业。2000年9月，改造后的和平商业街与滨江道连成一个“金十字”，定名“金街”。
也是在这个阶段，凯旋门大厦、小白楼滨江商厦、海信广场、远东百货、美美百货、大友谊商厦等中高端百货相继重仓天津，逐渐打破金街一家独大的商业格局，共同铸就了天津百货商业的大发展大繁荣时期。
同时，内地众多开发商也瞄准天津市场，投资拿地。2010年，天津真正意义上的第一座购物中心河东万达广场正式开业。
2011年-2012年，天津南开大悦城、天津银河国际购物中心（现天津万象城）相继开业。
也正是这两个项目的推动之下，天津金街商圈——南门外/鼓楼老城厢商圈——河西乐园道文化中心商圈，三大城市级核心综合体商圈的格局雏形初现，一直延续至今。
金街商圈
老牌黄金商圈进入全新更新周期
作为近代天津商业的摇篮和发祥地，几十处历史风貌建筑和不可移动文物，众多老字号品牌和非物质文化遗产，共同构成了金街的文化底色。
这里同时拥有以劝业场、恒隆广场、天河城等为代表的二十余家大型商业，加上以历史风貌建筑为载体的星巴克旗舰店、华为旗舰体验中心等数百家沿街商户，形成了天津商业独树一帜的对外名片。
2023年，金街近年来最大的焕新项目——和平印象城正式开业，劝业场也正式闭店改造。金街商圈由此开启了新一轮的更新进程。
2024年底，吉利大厦将完成焕新。同时，随着2024年4月伊势丹的闭店，现代城国金中心一期与正在建设中的二期将形成全面统一联动，有望打造天津下一个“几十亿”级的商业巨舰。
南门外商圈（鼓楼-老城厢）
超级商圈中的“六边形”战士
南门外商圈内包含古文化街、鼓楼、广东会馆等历史风貌建筑，以天津妈祖文化、漕运文化、河海文化为津韵底色。
天津南开大悦城的到来，为这个“老津味”气息浓重的商圈注入了全新年轻活力。
作为目前天津最强“人气担当”，天津南开大悦城自开业以来持续焕新升级，成为了目前天津当之无愧的首店品牌收割机与排队王，2023年更是引入超人气餐饮品牌SHAKE SHACK、BUTTERFUL & CREAMOROUS等。
可以说，该商圈目前是天津与一线城市商业年轻力同步的重要窗口。
南开大悦城/待开业的首店围挡
以南开大悦城为核心，目前商圈内联动新世界百货、天佑城、仁恒伊势丹等大型商业综合体，已形成天津最具活力的城市级商圈。
2023年底，商圈内距离南开大悦城直线距离不到1km的京东Mall开启试营业（2024年3月16日已正式开业），旨在以创新服务模式和充满科技感的场景，重塑年轻人的家居生活方式。
值得一提的是，商圈内的定位重奢商场的泰达海信二期（原金耀广场改造项目）也已全面开工。
大悦城视角下的京东MALL
与建设中的泰达海信二期施工现场
泰达海信二期位于南门外大街与南马路交口，通过南门外大街与南开大悦城隔路相望，南开大悦城与京东Mall之间的必经之处，建设规模为290600平方米，建设商业综合体、写字楼、住宅及配套公建、学校、街区改造提升等。
它的落成将补齐商圈“重奢”这最后一块业态空白，也将让该商圈能级产生质的飞跃。
建设中的泰达海信二期，施工现场外围
也就是说，随着泰达海信二期未来的开业，南门外商圈（鼓楼-老城厢）将集齐年轻、重奢、科技、家居、社区/家庭型生活方式和文化名片所有商业元素，成为天津商业爆发的重要引擎。
文化中心商圈
最具影响力的城市“心脏”
儿童业态丰富的彩悦城（左）
与定位重奢的万象城（右）
天津的文化中心商圈（核心项目为天津万象城），周边涵括图书馆、美术馆、演艺中心、博物馆等市级文化艺术类场馆，是天津市内六区最大文化艺术商业中心。同时商圈内包括了市级政府机关单位，还拥有多个银行的天津分部以及金融机构办事处。
商圈商业以天津市区内规模最⼤、定位最高的重奢⼀站式购物中⼼——天津万象城为核心商业体，与友谊路金融街实现有效联动。
自天津万象城正式入驻后（原天津银河国际购物中心），体量36万平米的商业巨无霸成为了天津的旗舰商业综合体，品牌业态进行了大幅度调整，迭代更新速度加快，目前已成为天津市内六区业态最全的一站式商业中心。
商圈内还集中了彩悦城（儿童体验中心）、津悦城（地铁商业街区）、重奢百货（友谊商厦）和活力街区——恒基小镇等多个商业项目，目前已成为天津市内的高端文化商业名片。
不断涌现的新商圈
城市商业的“二级引擎”
随着天津城市化进程的加快、发展规划推进和居民外溢，越来越多的新晋商圈涌现出来：
陆家嘴+水游城的西北角商圈；
河东万达爱琴海构成的津滨大道万爱商圈；
梅江-新梅江商圈；
西青中北镇商圈——西青南站商圈；
武清佛罗伦萨威尼都商圈；
海信/凯德国贸小白楼CBD商圈；
滨海新区于家堡商圈；
滨海K11泰达MSD商圈等等......
天津的商业市场积极拥抱变化，以购物中心为核心的区域商圈扩容逐渐被市场所认可与接受。
新梅江高品质生活圈
城市人居品质商圈代表
以2023年新开业的梅江中海环宇城，和老牌生活配套永旺、山姆会员店为核心，以梅江-新梅江大面积改善型住宅和大基数、高净值常住人口为依托，共同构筑天津市内高端人居型品质商圈。
海河东岸新消费走廊
创意景观、文旅融合商圈
以海河沿线商业项目串起的“消费走廊”。包括金茂汇、嘉里汇、中海俄欧风情街、棉3创意街区等海河东岸商业载体，利用地理优势，借势海河码头建设、水上运动、百工坊场景等项目的落地，促进商旅文体融合发展的沿河特色景观商圈。
水上-奥体商圈
人文公园特色商圈
以水上公园、奥体中心两大地标建筑为特色，鲁能城购物中心、融创奥城商业广场等特色商业体为核心的特色文旅商圈。
西北角商圈
天津特色美食文化商圈
西北角商圈依托天津西站、地铁1号线的交通优势，以鹏欣水游城和天津陆家嘴L+ MALL 两个大型区域级商业综合体为核心，同时具有天津本地最具人气的西北角美食，形成天津特色饮食文化为底色的“津味儿”商圈。
津滨大道万爱商圈
“商业托起商圈”的典型代表
商圈内以河东万达广场、爱琴海购物公园、红星美凯龙为核心商业聚集区，依托地铁4号线沿线优势，串联起津滨大道沿街商业与大面积地铁沿线住宅区，是天津市区东部的区域级商圈代表。
佛罗伦萨小镇商旅文体商圈
城市“微度假”、奥莱小镇典范
佛罗伦萨小镇商圈聚集佛罗伦萨小镇、威尼都、V1汽车世界、创意米兰生活广场等多个项目。其中创意米兰和V1汽车世界为国家AAA级旅游景区，依托京津城际武清站为核心，吸引天津、北京双城客流，目前已成为天津市内六区之外重要的消费动能，和京津双城联动的“微度假”文旅标杆。
南站商圈
新兴区域级现象商圈
南站商圈总投资超80亿，总体面积超50万平方米的新兴商圈，涵盖正在运营的社会山文旅港、西青杉杉奥特莱斯，以及去年年底开业的西青枫雅印象城，和鹏瑞利大健康城等正在建设中的体育公园等，聚合多重商业形态和业态，正在成为天津环城四区中的现象级区域商圈。
西青中北商圈
环城商圈体量规模之最
最具代表性的大型天津“城中城”
商圈总规模体量达86.92万平米，是环城商圈体量规模之最。
依托区域庞大的常住人口数量，已初步形成集旅游观光、休闲购物、高端酒店、商务会展于一体的区域级大型商圈。其中，商业体量43.22万平米、文旅体量21.5万平米、办公12.3万平米。
2023年年底开业的西青大悦汇，不仅将更新的商业发展趋势同步到了区域商业中，其与中北永旺购物中心、中北宜家家居的联动效应也让中北商圈迈上了新的发展高度。
群雄竞起
百家争鸣
此外，以天津武清万达广场、王府井奥莱•新燕莎小镇、天津SM滨海城市广场、津南辛庄永旺购物中心、津南吾悦广场、宁河吾悦广场、静海大邱庄镇团泊天街商业广场、宝坻区老牌商业劝宝购物广场等商业项目为中心，形成的区域级、社区型商圈也层出不穷。
涵盖mall、街区多重形式，多点开花，极大地丰富了城市商业版图，天津外围区域也呈现出层次丰富、形式多元商业活力。
04.
日益清晰的城市商业像素
随着全面融入京津冀协同发展战略，天津作为“一带一路”建设的海陆交汇点，天津商业的复兴再一次站到了时代的路口。
2023年7月，天津市出台了《天津市城市更新行动计划（2023—2027年）》，80页，4万多字。
这一次，城市更新大潮浩浩汤汤,，从市场力量推动政府参与促进，让城市更新在过去几年成为天津商业发展的生力军。
从曾经的废旧厂房到如今网红打卡地和年轻创业者梦想的重庆道225号；
从庄严肃穆的教堂到如今艺术气息浓重的到安里甘艺术中心；
曾几何时的租界意大利兵营是现在充满创意的意巷·NEX……
星星点点的城市更新之火，逐渐成就了天津城市商业如今愈发清晰的像素。
未来还将有更多片区进行逐步焕新，重现活力。
天津重点商业城市更新项目一览
从城市商圈变革到细小颗粒的城市更新，国潮IP街区、青年创意中心、时尚精品潮流、津味文化共鸣、工业地标重塑、头部商企青睐、商业天花版“涅槃”……这些关键词将共同构成天津商业未来前进的脚步和底气。
05.
商业的尽头，“与人对话”
城市商业存在的意义从来不是冰冷的数字，评判标准也从来不是唯一榜单上的销售数据。
它的背后是温度、是烟火、是历史、是行动，是城市与人之间意义感的纽带。
就像大爷跳水的松弛感和过年烟火的情绪价值，天津更喜欢有“人情味儿”商业。
它可以是赤峰道“精品咖啡一条街“上的一杯小酌；
也可以是樱花时节在五大道先农大院与三五知己的谈笑风生；
可以是坐在天津之眼俯瞰海河夜景的浪漫；
还可以是凯莱赛小吃夜市上的一缕烟火。
正如2023年大悦城发布的《城市涌新潮·美好生活发现报告》中给出的评价：天津是最“乐呵”的城市。
作为一个非常典型的人文城市， “天津人”就是天津的特产，那在天津做商业，就是要与这些最“乐呵”的人进行对话。
就像今年春节各大商业的营销活动中，天津南开大悦城天官赐福-明灯三千灯会给予了人们美好期许；
万象城音乐会让人体验了一把“免费”的高雅；
水游城带来光影视觉盛宴；
天津恒隆广场“100种微笑”带来暖心治愈；
还有后起之秀——天津杉杉奥特莱斯燃燥朋克。
天津的新老项目们正在以更加活跃的新面貌，把美好的故事讲给每个人听，这些都是商业赋予城市的意义。
写 在 最 后
或许在很多人看来，天津远没有当年那样意气风发，但它从未望着往昔荣光兴叹，而是欣然接受现状，持续踏步向前。
这恰恰也是天津最难能可贵的特点。
当越来越多的新鲜血液涌入这座城市，一定会沸腾出新的爆点。
这座城市正在蓄力，也将重现辉煌。
文中部分资料来源：
天津广播、天津市人民政府官网-政务动态、知乎问答、百度天津发展吧、全国七普数据、城市更新网URN、天津市商务局官网、AATU天大设计总院官微、天津文旅资讯服务系统新闻推荐、每日新报、天津市和平区人民政府官网等
