《财经》新媒体 宋金煜/文潘西/编辑
近日， 地产股坐上了“过山车”。11月11日，A股中南建设、泰禾集团、招商蛇口等11只地产股涨停。而11月12日，地产股板块开盘走低，下跌股票达百只，出现涨跌股票数量的反转。
值得一提的是，当前房地产行业正面临销售难和融资难的“两难”局面，佳兆业等个别房企已发生实际的债务违约，同时国际评级机构下调了20多家房企评级。不少房企内部员工向记者坦言，目前主要企业的主要诉求包括放宽融资渠道、支持刚性购房、调整土地价格等。
不过，近期房地产行业利好信息频频传出，在土地、融资、贷款等多方面都有所调整迹象。在业内人士看来，房企融资环境将逐步恢复，叠加多地扶持性政策落地发力，房地产市场有望企稳。
地产股“历劫” 涨跌交替
11月11月，房地产板块拉升走强，截至收盘一口气涨了3.16%。而前一个交易日该板块也涨了1.16%，实现连续两个交易日大涨。不过，11月12日，房地产板块开盘走低，当日收盘跌幅0.74%，没能实现三天连涨。
据东方财富数据显示，11月11日，A股中南建设、泰禾集团、招商蛇口等11只地产股涨停；港股方面，旭辉控股、中国奥园、中原建业等涨超10%，共有超百只房企股票实现上涨。
而进入11月12日，除6只房企股票保持平盘，下跌房企股票数量达100只，包括万科、南都物业等。其中，万科A跌幅最大，截至收盘，万科A跌4.95%.
地产股为何坐上过山车？中指研究院企业事业部研究负责人刘水在接受《财经》新媒体记者采访时表示，近日地产股大涨主要是受近期支持房企融资信息的影响。当前，房企融资困难，房企海外债违约频繁发生，而近期多次座谈会以及保利发债，表明政府放开房企发债得到证实。不过，至今没有正式下发政策文件，政策力度有限，对房企的支持效果存在不确定性，因此影响房企股票价格波动。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，此前房地产市场调控加码及信贷层面收紧，使得市场降温显著，而近期的一系列利好信息均对资本市场信心起到一定的提振作用。但总体来说，地产股只是借助当期利好信号呈现出短期反弹态势而已，监管层面依旧不容放松，涨幅收窄或趋稳才是主旋律。
行业遇“两难” 房企盼稳预期
今年以来，股市中的房地产板块跌明显走低”，而近期从大涨到回落的背后，反映的是房地产行业正面临“两难”局面，即销售难和融资难。
中指院数据显示，2021年前10个月，32家典型房企销售目标完成率均值为75.6%，较去年及前年同期分别下降8个百分点和13个百分点。截至今年10月份，样本中75%企业，目标完成率不足八成，预计接近80%的房企将难以完成全年销售目标。
同时，今年10月房地产企业非银融资总额为365亿元，同比下降74.8%，单月融资规模同比已连续8个月下降，且降幅为今年以来最大值。ABS再现断发，各类型融资额全面大幅下滑，其中海外债再次出现断崖式下跌。
“两难”局面下，部分房企的日子不好过。由于高杠杆模式运作，部分高负债房企风险暴露出来，如近期恒大、花样年、当代置业、佳兆业等个别房企发生实际的债务违约。
此外，据克而瑞不完全统计，自10月份以来穆迪等国际评级机构下调了20多家房企评级，如近期佳兆业遭遇三大评级机构连续多次评级下调。主要原因在于，融资渠道收紧且到期债务规模较大，预计个别开发商的流动性将转弱，再融资风险将上升。
记者从多家房企内部员工处上了解到，企业的确遇到资金流转困难，包括回款难、受限资金多。目前，房企的主要诉求包括稳定市场预期、放宽融资渠道、支持刚需购房以及调整土地价格等。
陈霄认为，近期个别房企债务违约暴雷、销售额有所下滑，市场信心对此受到一定的冲击，但调控的目的在于促进房地产市场平稳发展，而不是一味的打压，行业并不存在所谓的至暗时刻，“稳”字当头对于经济及行业的发展都是“光明”。
维稳信号释放 行业有望企稳
事实是，近期房地产行业利好信息频频传出。在土地端，从10月份发布的集中供地公告的5个城市来看，土地出让部分城市已适度放松了第三轮的门槛，如南京降低拍地企业资质要求，苏州降低保证金额缴纳门槛，深圳降低竞自持（公共住房）上限，合肥取消配建保障性租赁住房指标。
从融资方面来看，11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，传递出融资和并购政策松绑的消息。仅仅几天时间，金地、保利、招商蛇口、光明房地产集团均公布了将在银行间市场发债的融资计划，意味着房企融资端正在打开一道窗户。
值得一提的是，此次金地、保利、招商蛇口发行的中期票据额度均较大，招商蛇口发债规模高达30亿元。同时，上述企业的募集资金用途均为偿还银行贷款，也可有效补充房企现金流，减轻债务风险。
不仅如此，11月10日，根据央行发布的个人住房贷款统计数据显示，今年10月居民中长期贷款同比增加4221亿元，今年5月以来同比首次转正。这也说明，在居民贷款端，政策也有所回暖。
此外，记者还注意到，除中央座谈会外，包括深圳、呼和浩特、惠州等城市均于近期邀请了房企参加座谈会，以了解房企切实难题并沟通解决措施，推动房地产行业健康有序发展。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静告诉记者，自今年9月底以来，中央连续释放维稳信号，预计随着信贷环境持续改善，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩行为得到矫正，房企融资环境将逐步恢复，叠加多地扶持性政策落地发力，房地产市场有望企稳。
不过，红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖也指出，“房住不炒”的大方向是不会改变的，房地产政策不会有明显放松，边际的放松更多是为了保交付。从政策放松到银行实际加大信贷投放可能还需要时间，因此后续需要继续关注信贷对房地产的支持力度。
“地产政策需要适度调整，警惕房地产市场‘硬着陆’风险。”刘水建议，房地产要“慢转弯”，未来需要制定具体的措施进行细化调整落实，帮助企业渡过难关，促进房地产市场健康稳定发展。
