近期，港股市场再现物业公司上市潮，仅6月24日就有雅城集团、荣万家、合景悠活3家公司递交上市申请，此前排队的正荣服务、金融街物业、弘阳服务也陆续通过了港交所聆讯。
相比后来者，去年10月上市的蓝光嘉宝服务（2606.HK）作为西南物业第一股，已经借助资本市场率先实现了快速扩张。自2019年10月18日上市以来，蓝光嘉宝服务已累计并购了5家物管企业，6月30日，公司再度与5家物业服务企业签订股权合作协议以及与一家国企成立合资公司，规模化扩张再提速。
“随着更多的物业公司上市，将在资本市场上形成合力，共同把物业板块的饼做大，吸引更多的关注，但也会出现两极化，头部公司市场份额不断提升。”蓝光嘉宝服务董事长姚敏表示。而蓝光嘉宝服务将利用早上市的优势，抓住行业变革红利，快速提升市场份额，向行业头部挺进。
股权合作5家物企 新增875万方在管面积
6月30日，蓝光嘉宝服务与珠海市住宅物业、宁夏安欣物业、成都鑫天禹物业、浙江当代物业、广安万品物业5家公司签署股权合作协议，累计耗资1.19亿元。同时，公司宣布与国企安徽明光市嘉恒置业成立合资公司。
本次收购完成后，不仅将为蓝光嘉宝服务带来875.4万方的在管面积，也意味着其“1+1+N”战略进一步深入，在华东、华南、西北等高潜力市场加快扩张步伐。
2019年10月，蓝光嘉宝服务正式登陆港股市场，成为西南物业第一股。借助国际资本市场的融资平台，公司的扩张步伐提速。在2019年底完成与江苏常发物业、浙江中能物业的合作，2020年以来又陆续并购成都创艺物业、无锡东洲物业、成都三朴物业，加上本次签约的5家物业公司，蓝光嘉宝服务自2016年以来已累计并购16家物业公司，其中自上市以来以完成对10家物企的收并购，上市后扩张速度远超过去3年。
在此次6月30日与6家物企集体签约之后，据了解，蓝光嘉宝服务经过全委、收并购等举措，实现合约面积新增2055万方，并有望在7月份完成系列工商变更和并表后，进驻城市70余个，在管项目超500个，签约项目近1000个。其中，通过与珠海住宅物业管理的合作，将实现在该区域零的突破，借助后者的地缘优势和市场资源快速融入当地市场，扩大市占率。这与公司“巩固西南，聚焦华东，布局全国”的“1+1+N”战略一脉相承。
值得一提的是，上述安徽明光市嘉恒置业系安徽明光市国资旗下的城市综合运营服务商，拥有公园、地铁站、博物馆、车站、经济开发区、工业园区等丰富业态。蓝光嘉宝服务与其合作，意味着公司未来在聚焦住宅细分市场领域的同时，也将在城市运营服务方面展开更多探索。
对于本次与国企合作，蓝光嘉宝服务董事长姚敏表示，一方面是公司服务运营能力受到广泛认可、整体运营能力提升的表现，同时，公司将进一步挖掘“大物业”领域，涉足更丰富的公共服务领域。
积累成熟运营经验 为标的项目全面赋能
“在过去三到四年的时间里，蓝光嘉宝服务先后与11家公司签订股权合作协议。在合作过程中总结探索了一些成熟的合作模式和运营经验。无论是在服务品质，还是经营能力、管理能力等方面，蓝光嘉宝服务的合作伙伴都实现了显著提升，兑现合作承诺，整体投资价值凸显。其中，公司在2016年收购的第一家物企——成都国嘉物业在3年内就实现投资回报，创下行业典范。”姚敏在6月30日的签约仪式上表示。
谈到如何对并购企业有效整合以实现“1+1>2”的效果，姚敏指出，每个公司都有自己的特色和优势，所以要差异化赋能，公司将充分尊重各公司所在区域特性及既有优势个性，求大同、存小异，与合作伙伴形成现有业态上的互补，延伸管理深度。
随着传统物业不断加速向现代物业服务企业的转型，对物企在服务模式、运营模式、竞争能力上提出了更高的要求。在姚敏看来，物企第一要务是做好服务本质，“先实现服务的价值，才能兑现企业发展的价值”；其次，物企要通过对旗下各公司各部门集约化、标准化管理和科技赋能，实现降本增效，蓝光嘉宝服务正在让“前端更简单，让后端更复杂”；第三，物企在做好传统物业服务、提升业主满意度的基础上，要提供更多的社区增值服务。
值得注意的是，蓝光嘉宝服务在收并购方面虽然动作频频，但始终保持着“优中选优”的理性态度，公司也已制定了一套严谨缜密的投资管理机制。据了解，其选择的标的项目多分布于中心区域高价值地区，属于区域内优质的物企，大多具有项目品质高、物业费单价高、企业自身盈利能力及市场扩张能力强等特点，本身具有较好的成长性。
可以说，蓝光嘉宝服务多年积累的并购经验，不但帮助公司进入系统化、规模化运作，也为行业提供了收并购的范本。
抓住行业集中度上升红利 外延式扩张提速
5月13日，中指研究院发布2020中国物业服务百强企业名单，蓝光嘉宝服务蝉联第11位。报告显示，2019年百强物业管理面积均值达4279.83万方，同比上升15.08％；管理项目数量数量均值为212个，同比增长10.42％。百强企业市场份额扩大至43.61％，市场集中度持续提升。
面对物业管理行业万亿级大市场，跑马圈地、规模拓展已成为头部物企的共同选择。“蓝光嘉宝服务会利用早上市的先发优势，抓住行业集中度上升的红利，进一步扩大管理规模，提升市场份额，缩小与头部企业的差距。”邹昊表示。
根据蓝光嘉宝服务IPO时披露的募资用途，77%的募集资金将用来扩大物业管理服务规模，截至2019年末，这部分资金余额为11.55亿元人民币，未来仍有巨大的资本动作空间。公司相关负责人介绍，尽管今年受到疫情影响，但此前制定的规模增长目标并没有调整，近半年管理规模增速远远超过过去三年的平均增速。
“标的项目并不稀缺，公司会选择在区域内有发展空间的高质量公司强强联合。”邹昊表示。
对于股权合作对象的选择，他介绍，一是要符合公司“1+1+N”的发展战略，通过城市聚焦、区域聚焦，提高集中化的厚度，带来资源整合的成本优势，以及品牌影响力的提升；二是要考量合作对象是否有内生性质的增量，以及是否有扩张的能力。
在传统物业服务要向现代服务业转型的背景下，“规模”是物业企业的核心竞争力之一。姚敏认为，未来的物业服务企业应具备四大特征：一是高度数字化、平台化管理系统，实现高效的决策和运营；二是通过数字化服务平台，让业主获得更好的体验，在市场上拥有高美誉度；三是实现业主资产的保值增值；四是利润率保持在一定高度，现金流充沛，人才团队基因改善，人均创收能力提升。
2019年，蓝光嘉宝服务以营收同比增长43.4%、净利润同比增长49.6%、合约管理面积同比增加58.8%的优异成绩，交出了上市后的首份成绩单。公司表示，未来将以资本市场视角，不断提升市场化能力、标准化复制能力、面积储备能力、利润收入水平等核心竞争力，同时将以更开放的心态，更广阔的合作空间，通过数字科技化手段，为更多中小型企业赋能，共同收获发展价值。
