当前房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期。毫无疑问，越是能对这一转变有较早认知的房企，越能较早抢占市场先机。
作为具有行业风向标的央企房企保利发展，也曾在其《保利2022-2023年房地产行业白皮书》中提及，“各方面要准确把握房地产行业新阶段的特征和规律，上下联动、多方参与、共同推进，加快构建新发展模式。”
有了目标，有了方向，要想顺利完成转向，对于在传统“规模扩张”路上已走了多年的房企而言，不可谓难度不大，如果能有一份“作业”可直接抄，或许会轻松不少。
2023年房地产销售规模11.7亿元，同比下降6.5%。根据中指研究院数据，2023年TOP100房企销售总额为6.2万亿元，同比下降17.3%。在市场持续调整的环境下，保利发展的全口径销售4222亿元，市场排名升至行业第一，是行业唯一一家过4000亿的房企，市场占有率提升0.2个百分点。
中指研究院指出，2023年保利发展权益销售规模3057亿，同比基本持平，这也意味着保利发展的销售质量在提高，归属股东的销售金额在下行环境下仍得到保障。
仔细研究保利发展，不难发现，其还有一个非常关键的财务指标非常吸睛，即去年三季度该公司的现金回笼率高达99%，这一数据在当前“0”首付、“分期付款”等百变营销手腕下，实属难得。
“第一”不等于没有压力，超高的现金回笼率也不代表未来就能一直保持，这也是相对同行，保利发展对行业的认知更为深刻。纵观去年保利发展从产品品质提升及体系的重新梳理到公司运营模式、企业管控等多方面均做出了调整，无不是在做应对及适应新的变化。
从其交出的2023年成绩单来看，显然其已经找到了由“峰值时代”向“品质时代”过渡的精髓，而当下其正在践行当中，也就有了可供外界参考的“作业”。
作业“精髓”一，稳住基本盘，追求高质量发展
通过与保利发展多位管理层交流，其释放出的一个最为重要的信号是，保利发展一直在思考如何实现更高质量发展。
首先，为实现高质量发展，保利发展做的事情是发现问题。即在运营过程中，考量各项考核指标是否都合理，同时为了达到更高目标，哪项考核指标必须进行加强。
诸如，“存量去化指标”就是在这一背景下提出来的，即年终绩效考核、奖金、领导人员考核、专业线考核等都要与存量去化挂钩。这一指标名义上给到了各个地区公司总经理及经营班子。但实际上，这一指标，是针对当前行业遇到的共性问题提出的。
目前多份专业研究报告中对保利发展这一行为效果也有提及，并表示保利发展去库存效果显现。
其次，为实现高质量发展，保利发展一直在最大限度减小经营压力。
当前楼市发展情况下，保利发展深知，优质房企必须“瘦身健体”，在控制负债规模的情况下，保持“质的有效提升和量的合理增长”。而保利发展作为领军房企，向来是安全与发展的平衡高手。
细究保利发展过去一年的经营数据，不难发现，其正在向经营要“红利”。过去一年保利发展的销售额已升至行业第一，融资成本也维持在低位，但其仍在降低负债规模。
数据显示，2023年三季度末保利发展的有息负债规模降低284亿至约3530亿，有息负债规模的下降将直接有效降低偿债风险，为未来的持续发展轻装上阵。
不仅如此，保利发展的综合融资成本也从2022年末的3.92%降至2023年6月末的3.73%，以下半年融资环境来看，预计成本仍在持续下降中。事实上，作为地产龙头，保利发展一直保持特有的融资优势，可快速从银行或债券市场获取低成本资金，这也成为保利发展跨越周期的重要保证。
另一方面，经营活动现金流的自我平衡是行业调整期的核心竞争力所在，表明企业能够依靠自身经营，实现自身造血的正循环。2023年三季报，保利发展经营现金流68亿，已经连续第六年为正。
2023年三季度，保利发展直接融资占有息负债比重约16%，在头部房企中最低，通过直接融资保障现金流安全或者补充发展资金的空间最大。
即使按照“三道红线”绿档企业每年有息负债净增不超过15%的指导要求，保利发展2024年也有500亿以上净增债务融资空间，短期内也有足够债务融资空间。
降低负债同时，还要另辟蹊径扩大销售，这是保利发展降低经营压力的另一方式。
当前房地产市场供求关系发生重大变化，当前改善性住房需求是政策支持的重点群体之一，“以旧换新”“以小换大”等需求获得了更多的政策支持。多城明确鼓励提倡“以旧换新”购房活动，以此加速释放置换住房需求，激活市场流动性。此种情况下，卖一买一链条畅通的重要性得到凸显。
基于上述数据，保利发展开拓了一站式专业服务平台云和+，通过二手房门店保利爱家启动“卖一买一”服务，打通一二手置换链条。为新房销售奠定客户基础。
此外，为实现高质量发展，保利发展一直在思考如何使得运营更加高效。
保利发展董事长刘平不止一次提及，作为行业龙头，不简单追求规模上的排名，更多的是按照既定战略，把握市场机会，保持企业持续健康发展。
事实上，对于当前各房企而言，保利发展关于“如何把握市场机会”这部分作业是必抄的，因为这是该公司深入各个地方实打实调研得到的信息，对各个地方发展做了充分的了解。
第一个必须抄的是城市的选择。在城市的选择上，一个明显变化是积极换仓核心城市。该公司去年12月在北京、广州等核心城市拿地20宗，总建面269.3万方，对应土地款329.7亿元，拿地金额权益比83.2%，单月拿地强度达145.0%。
保利发展2023年拓展权益地价1359亿，同比提升26%，保持较高增长势头，其拿地权益比也提升至80%以上，这为后续业绩增长奠定了基础。
其中，去年保利发展在一、二线拿地金额占比达到93%[Z1] ，拿地、销售价格达0.86，土储结构持续优化。
不仅如此，以目前市场0.4-0.5的地货比简单估算，保利发展权益拓展货值约3000亿。据中指研究院统计，保利发展2023年权益销售额3057亿，拓展额与销售额基本持平，这意味着保利发展实现了以销定产、及时补货，未来持续发展的动能充足。
作业“精髓”二，多元化发展，形成自身独有的核心竞争力。
在稳住基本盘后，房企的核心竞争是未来生存之根本。
保利发展在上述提及的白皮书中提及，品质居住需求的供需矛盾带来巨大的结构性机会。从发达国家看，美国、英国、澳大利亚的存量房流通率峰值在5%-6%，而我国当前仅1%-2%。以房屋30年生命周期考虑，预计平均每年将产生超过800万套改善需求。
这也意味着，在“品质时代”，房地产市场将进入买方时代，客户在房屋品质、功能、环境、配套和服务等方面都还存在诸多改善诉求。而如何更好地发现并满足这些需求，将是房企接下来要解决的重大课题。
为更好融入买方时代，保利发展今年来在不断提升产品品质，其中去年推出了人文社区产品理念和重新梳理天悦人和的产品体系，在全国落地了多个标杆高品质项目，广受好评。
对企业来说，如果提升产品品质是根本，那改变以往的思维模式则是大势所趋。房地产行业已经再也回不到对住宅开发过于依赖的时候，而开发、经营、服务并重是必然趋势。
目前来看，保利发展在经营、服务业务方面，也有作业可抄。未来房企想在经营性物业有所发展的，保利发展旗下业务仍是可参考的样板。
例如，旗下保利物业除住宅服务外，还深入了国资服务。即通过提供更高效、更有价值的管理模式和运营模式，去对国有资产去进行管理和服务。
在公共服务方面，保利物业也在持续创新业态模式，提升行业影响力。目前已成功举办第四届镇长论坛，超400名政府主官、学界、业界代表出席，升级“全域飞轮”服务模式及“一芯四法九场景”的产品解决方案，有效巩固行业话语权。
当然，除保利物业外，保利发展旗下还有商业、酒店、养老、公寓、会展等板块。
在赛事服务方面，为成都大运会、南宁学青会等国之盛事保驾护航。
2023年，基于十年深耕养老行业的丰富经验，保利健投发力养老服务标准化建设，在上海、太原、嘉兴等地陆续新落地养老服务机构和熹会，由点及面、立体多维地参与到更多城市改善民生养老“软基建”进程中，为老龄产业的发展交上了保利的答卷。
如今，随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，未来房企的经营服务业务的发展将进一步提速。这对保利发展而言，无疑也就拥有了更多可以想象的空间。
而基于对未来发展充满信心，即便是在现金为王的当下。去年以来，保利发展仍在开展回购、提高分红比例等。2023年初至今房地产板块震荡走低，12月，保利发展发布了回购、增持方案，充分彰显了龙头央企担当和风范。这也是保利发展上市以来首次实施回购，保利集团2.5-5亿的增持规模也是历次规模之最。
公告次日，保利发展股价上涨7.60%，位居龙头房企第一，24亿单日成交额是第二名万科12亿的2倍，并拉动地产板块上涨3.09%。
不仅如此，在2024年1月19日晚间，保利发展公告了《2023-2025年股东回报规划》，未来三年的分红比例直接跃升至40%，其中，2024-25年分红率直接翻倍。根据公司业绩公告的数据简单估算，公司至少实打实的拿出超过60亿元进行分红和回购，在现金如此重要的环境下，不仅表现了保利发展回馈股东的诚意，也展现了有充沛现金流提高分红的实力。而且，今年资本市场高股息公司的投资价值在不断提高，以目前9元左右股价估算，此时买入保利发展可获得超5%的股息率，投资价值得到彰显。
[Z1]建议不拆分结构，直接合计一二线的拿地金额
