文/顾天杰
多重大礼包 落地
11月28日，证监会放出一波地产超级利好。
具体涉及5个方面：
1.恢复涉房上市公司并购重组及配套融资
2.恢复上市房企和涉房上市公司再融资
3.调整完善房地产企业境外市场上市政策
4.进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用
5.积极发挥私募股权投资基金作用
短短几个月之内，地产“三支箭”陆续落地，国家对房地产支持力度不断上升。
实际上，2016年以来房企就再也没有成功借壳上市过，这次恢复房企重组上市，有利于地产开发企业盘活存量资产。
同时，房企新募集的资金可用于补充现金流、还债，大大减轻当前运营压力。
金融机构与房企合作推进股权私募，有助于保交楼的落地。
2010年10月，国务院发布“新国十条”通知，要求对存在土地闲置及炒地行为的开发商，证监会暂停批准上市、再融资和资产重组。
时隔12年，房企身上的再融资紧箍咒，终于解除了。
它的最大优势在于，不会直接增加房企的负债规模，同时为房企融资提供多样化渠道。
证监会出手，A股房地产板块再次狂欢，上演涨停潮。
来源：第一创业证券几天之前，央行降准礼包刚刚落地。
11月25日央行宣布，2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，共计释放长期资金约5000亿元。
官方定调说，这次降准有三大目的：
一是保持流动性合理充裕，保持货币信贷总量合理增长，落实稳经济一揽子政策措施。
二是优化金融机构资金结构，增加金融机构长期稳定资金来源，支持受疫情严重影响的行业和中小微企业。
三是促进降低实体经济综合融资成本。
2022年，楼市和房地产企业，从来没有在这么短的时间内，受到过如此多的呵护。
毕竟之前政策和利好的传闻很多，真正能够落地的不多。
有了央行的带头，国有六大行终于集体下场。
不完全统计显示，目前六大银行已经和17家房企展开合作，提供意向融资12750亿元。
从融资金额来看，工行排名第一，其次是邮储的2800亿，中行2200亿，交行1200亿，农行和建行暂未披露金额。
当下楼市的低迷，肉眼可见。
官方统计数据显示，2022年1-10月，全国房地产开发投资同比为-8.8%，低于1-9月的-8.0%，继续刷新2020年3月以来的最低累计增速。
10月开发投资同比为-16.0%，仅略好于2020年2月的-16.3%，为历史次低水平。
销售楼盘和投资造房同步萎缩。
2022年10月单月商品房销售面积同比为-23.2%，弱于上月的-16.2%；商品房销售额同比为-23.7%，弱于上月的-14.2%。
我们之前写过外资抄底中国楼市：
外资抄底的逻辑很直白：
它们大部分盯上的是一二线城市优质的商业、写字楼、住房租赁项目，能够稳定持续长期提供现金流。
和外资集团风格最像的港资房企，也加入了抄底的队伍。
比如太古地产。
2022年3月太古在西安摘地打造第四座太古里项目，预计投资70亿。
2022年8月太古与深圳福田区签署合作协议，9月又携手陆家嘴集团，参与开发上海前滩的21号地块。
内地房企的特点是三高：高杠杆、高负债、高周转。
港资房企的特点是三低：低杠杆、低负债、慢周转。
典型港资房企2021年的资产净负债率为：
瑞安地产：低于30%
九龙仓：低于30%
恒基兆业：低于25%
嘉里建设：低于20%
新鸿基：低于20%
香港置地：18%
太古地产：低于5%
港资房企毕竟经历过香港最疯狂的时期，知道什么叫做周期的力量，于是更注重财务稳健，低杠杆低负债运行企业。
港资房企做出了示范，内地房企也将回归，深耕本地市场，与国际评级机构说再见。
一切为了更好地活下去。
海外评级 撤了
海外融资曾经是国内TOP50房企最喜欢的融资手段。
然而从2021下半年开始，国际主流评级机构，撤销了70家开发商的评级。
为什么短短两年间，开发商和评级机构的关系就变成了纯路人？
在这之前，我们先复习一下国际评级机构的运作方式。
简单来说，它既可以当裁判，又可以下场当运动员。
《世界是平的》一书作者汤马斯·弗里德曼有一句名言：
“我们生活在两个超级大国的世界里，一个是美国，一个是评级机构。美国可以用炸弹摧毁一个国家，评级机构可以用债券降级毁灭一个国家；有时候，两者的力量说不上谁更大。”
世界上绝大部分国家都依赖美元、美债发展经济，融入世界经济体系。
在发债融资的过程中，不可避免地接触到评级机构。
世界三大主要评级公司分别是：标普、穆迪、惠誉。
标普侧重于企业评级方面，穆迪侧重于机构融资方面，而惠誉则更侧重于金融机构的评级。
然而最大的问题在于，评判的标准是可以随意更改的。
2007年次贷危机前，三大机构对于投行的评级非常高，然而后来危机爆发，大部分公司消失于无形，投资者血本无归，评级机构却安然无事。
2010年欧债危机期间，三大机构迅速下调了出险国家的信用评级，哪怕之前欧洲四国几乎都在最高评级水平。
所以本质上评级机构是美国间接掌握全球金融话语权的重要工具。
中国房企在出海发债的关键时期，借助评级机构获得融资。在楼市震荡期选择主动解绑，是最合适的选择。
10月24日，复星国际在其官网声明，已于2022年10月12日正式通知穆迪，终止与其就评级服务的商业合作，并从当日起停止向其提供相关信息。
在这之前，穆迪已经连续多次下调复兴国际的评级。
这种反复偷袭，国内房企已经吃过好几次亏了。
2021年10月，有29家房企在一个月之内遭穆迪光速下调评级。
10月18 、19日两天，穆迪集中下调20家房企评级，富力地产、佳兆业、禹洲集团、建业地产、阳光城等房企均在列。
穆迪开了个头，其余两家机构也开始频繁下调内地房企评级。
无论实际情况如何，无论资产质量好坏，无论未来前景，无差别式攻击。
它们给出的理由看似非常正确：
在中国告别房地产依赖，消化房地产泡沫、降低房地产杠杆的过程中，必然会出现债务违约、企业债务风险爆发，甚至一些大的企业走向破产重整的境地。
实际上这会变成外国资本收购中国房企的导火索，连带着把很多优质房企拖下水。
国内房企决定反击，一句话总结就是：
你降评级，我就不和你玩儿了。
大批房企纷纷主动撤销评级，和三大评级机构解约。
主要有两方面原因。
一是很多主动放弃国际评级的房企，处于出险或者躺平状态，如果遭受下降评级的打击，很容易对投资者信心造成二次伤害。
二是大部分内地房企出现了现金流危机，维持评级需要缴纳很多费用，不如主动放弃。
三大机构每家的年费在8到10万美元不等，如果算上发债，一年的固定支出轻松达到百万美元。
据100家典型房企融资数据，2021年第四季度房企的境外发债仅为130亿，同比下滑84%，环比下滑77%。
开发商融资由外转内，是必然趋势。
所以最近大家看到市场上各种融资利好、保交楼措施都在加速落地了。
迷信规模的时代已经过去，大而不倒的神话落幕，行业的信仰变成了稳健。
2015年，楼市曾经经历连续下滑，相关产业产能过剩，监管提出去库存策略，大约两年后楼市逐步回暖。
接下来的问题是：
开发商回归稳健，央行出台政策，证监会助攻，楼市逐渐触底，信心和回暖何时到来？
希望这一次，不用再等两年。
