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文/青城桢楠
有人即将上岸，有人苦苦挣扎，有人功成身退……
3月29日，郁亮在业绩交流会上，再次提出活下去。
距离2018年，第一次提出活下去，已经五年了。五年后，一直以沉稳形象示人的万科刚经历了一场偿债危机。
对地产界的债务危机，大家见怪不怪，但万科仍然吓了市场一跳。
毕竟，万科强调的是稳健、核心区域拿地、不多元化，一直是半夜叫的那只鸡，郁亮的特色是马拉松，而他的前任王石喜爱登山，以自律著称。
五年前的活下去也许是对别人说的，五年后的今天，万科第一次对自己说。活下去从口号变成了现实，映射在自己身上。
（图源：pixabay）郁亮说，过去习以为常的优势可能不再发挥作用，行业还在下行，房企若想活下去，光凭业务能力是不够的，还需要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，要对市场超预期下跌做好更充分的准备。
极限压力下的万科，用一年时间，费了九牛二虎之力，卖资产回笼123亿元。
正如郁亮所说，有些事只靠能力远远不够，卖资产，活下去，需要的绝不止能力二字。
这一点，前首富王健林可能最懂。
这一天 王健林没有现身
就现在这个时点而言，万达比万科幸运，也比万科不幸。
幸运的是，债务危机曙光乍现，不幸的是，万达商业从此不再姓王。
据《21世纪经济报道》，3月30日，王健林持有的大连新达盟商管，获得5家机构，合计600亿元的投资。
这是过去五年来，中国最大规模的私募融资。
据《财新》报道，根据最新协议，太盟投资集团、中信资本、Ares Management 旗下基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司Platinum Peony 和穆巴达拉投资公司（Mubadala Investment Company）五名投资者，联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约人民币600亿元，合计持股60%，大连万达商业管理集团股份有限公司持股40%。
2023年12月12日万达商业与投资者签署投资协议，至此终于落地。
万达持股40%，从此失去控制权，相信老王比谁都难受。
签约仪式，几个投资方笑得很开心，老王没有出现。
投资方开心是自然的，根据太盟此前的公告，即使在行业下行期，万达商管仍然有着出色的表现，堪称真正意义上的核心资产。
据太盟公告，万达商管连续三年超额完成业绩目标，税后收入分别为235亿元、271亿元、293亿元（2023 年预估），平均年增长率约12%；三年税后利润分别为 53亿元、75 亿元、95亿元（2023年预估），年增长率达34%；三年共计上缴税收约 100亿元，对股东三年分红分别为46 亿元、67亿元及85亿元（2023年预估）。
这么好的业绩，这么好的核心资产，让出主导权，任谁心里都得滴血。
不过，不滴血，就得出血。
按照对赌协议，万达2023年底上市失败，需要按照每年8%的利息，回购部分或者全部股权，相关费用超过400亿。
活下去比什么都重要。为了活下去，就得壮士断腕，幸亏万达是八爪鱼，腕比较多，现在断的是核心之腕。
（图源：pixabay）相比万达的豪华投资圈，万科肯定不是滋味。
330协议，出现在万达朋友圈里的，除了太盟、中信等中资，还有阿联酋的两家巨型投资者，阿布扎比投资局资产规模8500亿美元，穆巴达拉则握有2760亿美元资产。
一直希望深圳国资出手的郁亮，苦等许久，只等来了10亿元REITs认购，这和王健林一次性600亿的外援出手，大巫见小巫。
当然，万科还没有到像万达一样，出售最核心的资产的程度。
险象环生 生死时速 老王确实真大佬
王健林这些年一直在坐过山车，考验耐受力。
3月30日之前，一连串的负面信息，让人替王健林捏把汗。
先是本周三，也就是3月27日，传出王健林最倚重的潜在接班人之一，张霖突然离职。
据公众号包邮区，3月25日，星期一，万达集团董办发了一条消息，说根据集团董事长指示，由张霖担任万达投资集团董事长兼法代。
群发消息里，特别提示：敬请知悉，不必回复。
两天后，万达董办又发了一条通知，说：同意张霖辞去文旅集团总裁职务。
从委以重任到主动离职只有两天，在万达卖身落地消息向社会公布前离开，是自己的选择，也是对万达未来的一种理解。
在张霖离职之前，围绕万达的是一系列股权冻结事件。
3月23日，券商中国报道，大连万达商业管理集团股份有限公司近日新增一则股权冻结信息。
据了解，该股权冻结涉及的金额高达162.05亿元，被执行的企业为大连新达盟商业管理有限公司，股权冻结期限自2024年3月20日至2027年3月19日，执行法院为江苏省扬州市邗江区人民法院。
大连新达盟商业管理有限公司就是这次万达卖身的主体，成立两个月就被冻结，证明债权人够江湖，够老辣，够精明。
3月26日，也就是万达卖身签约前3天，钛媒体报道162亿股权解冻，达成和解。
真是生死时速。
（图源：pixabay）大连新达盟被冻结之前，国家企业信用信息公示系统网站显示，3月17日，万达还有一次股权冻结。
冻结的是珠海万达商管，也就是万达此前一直筹备上市的主体，结股权数额约为50.72亿股。
冻结原因是“财产保全”，被执行人则是珠海万达商管的大股东——大连万达商管。执行法院为上海市第一中级人民法院，冻结期限自2024年3月4日至2027年3月3日。
从执行裁定书透露的消息来看，相关案件审理流程或为“财产保全执行”，不过具体的申请执行人是谁、案件涉及何种纠纷，暂未有其他详细信息传出。
珠海万达股权命运多舛，2023年7月份才被冻结了一次，8个月后，又来一次。
到底是哪些债权人，冻结万达的股权，不得而知，但从手法来看，很是懂行，从珠海万达到大连新达盟，一路掐着万达的命脉。
据丝路海洋的统计，截止2023年底，万达尚有69亿人民币以及13亿美元存续债，合计162.6亿人民币。
投入的600亿资金能干什么？
除了这162亿公开市场的债券要还，一年内还有646亿非流动负债以及千亿级别的有息负债（利息）要还。
据《证券之星》2023年12月12日文章，截至当年三季度末，万达商管的总资产为6115.83元，总负债为3033.6亿元，净资产为3082.24亿元，资产负债率为49.6%。
在相同报告期，万达商管非流动负债有1938.61亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有1245.61亿元。
此外，万达商管还有流动负债1094.99亿元，主要为一年内到期非流动负债646亿元。
2023年三季度，万达商管在手货币资金为132亿，现金短债比为仅为0.2。
如果说600亿卖身得来的钱，能够补上646亿一年内到期的非流动负债，不断卖出万达广场的钱，很有可能对应的是162亿债券和其他有息负债的利息。
据丝路海洋统计，2023年12月25日至30日五天内，万达先后出售太仓万达广场投资有限公司、湖州万达投资有限公司、广州萝岗万达广场有限公司、上海金山万达广场投资有限公司；
2024年1月又出售佛山顺德万达。
公开资料目前没有出售上述万达广场的实际金额，此前万达上市时候的估值可以作为参考。
据观点媒体报道，2021年，管理380个万达广场，估值或超2000亿元。按照这个估值计算，一座万达广场的估值在5.26亿。
急着出手无好货，现在万达广场的估值不可同日而语，不久前万科卖出手里最好的商业地产，都打了七折，何况万达？
广场不够，电影来凑。
据界面新闻，2023年12月12日，万达出售万达电影。
根据《股权转让协议》，万达文化、北京珩润及王健林拟分别将其持有的万达投资20%、29.8%和1.2%股权（合计持有万达投资51%股权）转让予儒意投资，转让价款共计人民币21.55亿元。
早在7月份，万达电影已经与儒意投资完成一轮股权转让。据万达电影7月20日发布的公告，该公司间接控股股东万达文化将其持有的万达投资49%股权转让予儒意投资，转让价款为22.62亿元。此次股权变动后，儒意投资通过万达投资间接持有万达电影2.16亿股，占总股本的9.8%。
两次股权出售给儒意投资，得到44亿，加上此前套现的金额，累计70亿。
70亿，挥别自己的心血。王健林肉眼可见的瘦了，瘦到脸上脱相。
有意思的是，万达离开，万达电影的股价开始有起色，从2月份的低位，连续上涨到15块，市值站稳300亿。
在最新的年报里面，万达电影雄心勃勃地提出，要把市占率提高到20%。中国儒意要完成老王未竟的事业。
中国儒意的背景值得一说。
2020年10月还叫恒腾网络的上市公司，花72亿收购儒意影业，把业务装进自己的盘子里。恒腾网络当年叱咤风云，是如日中天的恒大和腾讯携手的力作。
2021年11月，恒大套现离场，恒腾的恒没了，腾讯把上市公司改名为中国儒意。截止目前，腾讯持有中国儒意25.45%的股份。
大家爱看的很多电视剧电影，都是出自中国儒意，比如贾玲的《你好，李焕英》，胡歌的《琅琊榜》等等。
腾讯、太盟、中信、中东巨富，这么多资本巨头出手相救，老王看似输了，其实也赢了。老王靠自己解套，这一点，足够让人敬佩。
江湖变了 小王 也许不需要再接班了
万达电影易主，万达商业也不再姓王，对小王来说这意味着什么？解脱了。
还记得上一次小王出现么？
2023年11月27日，据《每日经济新闻》报道，小王身着灰色针织衫、脚蹬蓝白相间运动鞋，一身休闲出席商务场合，和泰安市领导谈笑风生，打算合作一把文旅健身项目。
当时媒体的标题是，“王思聪最后的倔强，出走半生，归来还是太子”。时隔4个月，老王把核心资产都卖得七七八八了，小王这还算太子归来么？
也就是晚明的太子，徒有其名，但对小王来说，未必不是一种解脱。
（图源：pixabay）
未来商业地产的春天，跟万达关系不大。
恒隆地产董事长陈启宗先生，在2024年3月底交出接力棒以前，给最后一次致股东信起了个副标题——安待春天到临：
本人现将公司交给下一代接棒，他们现时身处的形势跟本人33年前相比截然不同。事实上，情况恰恰相反。如今，公司在所有关键范畴都状态良好。然而，外部环境却每况愈下。
坦白说，本人看不到尽头。唯一值得庆幸的是，创办人当年决定将公司设于香港，毗邻是后来变得庞大的内地市场。本人相信这里仍会是一处相当不错的投资地。若本人上述的分析与未来数年以至数十年的现实大致相符，那么公司应该前景不俗。
环顾全球，本人认为值得作新投资的地方委实极少。即使有，也未必是我们能得以利用之地。此外，本人深信做业务应专心一志、尽力做好，只要该事能稳当地带来可观回报便行。本人相信，中国内地的世界级商业地产租赁业务正是这样的好机会。
陈启宗认为，恒隆现在哪都好，就是外部环境不好，不过这不要紧，中国商业地产未来仍然充满机会，恒隆要做的就是安待春天到临。
恒隆财务谨慎，该卖早就卖，留下了核心资产度过寒冬。而万达、万科的核心资产出售，目前卖到了骨头里。
春天终究会来的，不贪多不贪大，坐拥最核心的资源，等待春暖花开。
