随着转型不断深入，美好置业负债总额从2017年的97.41亿元上涨至2019年的202.78亿元，同时，归母净利润则从6.64亿元下降至0.67亿元
《投资时报》研究员 王彦强
近日，美好置业集团股份有限公司（下称美好置业，000667.SZ）终于发布了一度延期的2019年年报。
据年报显示，该公司2019年实现营收36.59亿元，同比增长45.19%；实现归母净利润为0.67亿元，同比下滑73.12%。加权净资产收益率仅为0.94%。
《投资时报》研究员留意到，在美好置业“由传统房地产企业向装配式建筑整体解决方案服务商做出深刻转变”的近三年，其业绩表现一直不佳，归母净利润已连续三年出现下滑。
而在新冠肺炎疫情影响下，2020年一季度，美好置业实现营收0.67亿元，同比下滑38.91%；实现归母净利润亏损0.91亿元，同比增长27.04%。
业内人士表示，地产业务萎缩，装配式建筑前期投资大回款周期长，是美好置业业绩下滑的主要因素。
截至2020年6月15日，美好置业报收于2.79元/股，较其历史高点已下挫72%。
美好置业近五年来股价走势（元/股）
数据来源：Wind
归母净利润连续下降
美好置业前身为“名流置业”，主要一直从事房地产开发业务。2014年以来，该公司实控人刘道明提出要地产转型，涉足装配式建筑，从而更名为“美好置业”，意在赋能美好生活。
2017年—2019年，美好置业分别实现营业收入44.38亿元、25.20亿元和36.59亿元，同比增长-14.72%、-43.21%和45.19%；实现归母净利润6.64亿元、2.49亿元和0.67亿元，同比增长-0.54%、-62.55%和-73.12%。
美好置业近三年营收及增长率情况（亿元）
数据来源：Wind
美好置业近三年归母净利润及增长率情况（亿元）
数据来源：Wind
从以上数据来看，美好置业营收在经历了下滑之后，于2019年有所回升，而归母净利润则连续下滑。
事实上，《投资时报》研究员注意到，从2017年开始，美好置业已不再将地产业务作为主要投入板块，而是将全部资源倾斜至装配式建筑业务上。
这一点，从其土地储备上也可见一斑。年报显示，美好置业土地储备2016年为258.13万方，而到了2019年已下滑至118.91万方。2019年该公司仅新增两个项目：洪湖新滩项目、临安区天目医药港 （锦南新城区块）。
虽然美好置业近年来一直重装配式建筑业务，轻房地产业务，但支撑其2019年营收增长的还是房地产业务。
年报显示，美好置业报告期内实现销售签约额67.38亿元，销售面积58.15万平方米。虽然较2018年有所下滑，但依然占其当期营收的8成以上。
而反观美好置业发展多年的装配式建筑业务，其在2019年签约额约为38.97亿元（首次公布，主要为EPC工程项目），规模尚不及前者。
同时，美好置业的装配式业务也首度创造了收入，报告期内收入为2.67亿元，占总收入的比重为7.3%，但该项业务的营业成本却高达2.7亿元，亏损0.03亿元。
不难发现，虽然美好置业为发展装配式建筑着实花了一番力气，但装配式业务无论在业绩规模还是盈利方面，均未能带来可观的回报。
另外，随着装配式建筑业务的不断投入，美好置业2019年的管理费用高达6.51亿元，同比增长63.98%，远高于当期销售费用与财务费用之和（而这之和3.17亿元），成为其利润下滑的主要原因之一。
负债率高企
事实上，在美好置业大力发展装配式建筑业务的同时，其资金状况已明显吃紧。
年报显示，2017年—2019年，美好置业的负债总额分别为97.41亿元、153.04亿元和202.78亿元，同比上涨-14.01%、57.11%和32.50%；而对应的资产负债率则分别为56.49%、66.26%和73.68%。
与此同时，2017年—2019年，美好置业的投资活动现金流分别为-2.92亿元、-10.28亿元和-15.87亿元。
值得一提的是，即使在美好置业处置子公司获得19.53亿元现金的2018年，其投资现金流仍为负，装配式业务的投入对公司现金流产生的压力可见一斑。
业内人士表示，装配式建筑前期投资大回款周期长，美好置业的资金压力短期内或难得到改善。
《投资时报》研究员注意到，在发布年报的同时，美好置业也发布了一份借款公告。
公告称，为保障公司的业务发展，2020年度美好置业拟向控股股东美好未来企业管理集团有限公司（下称美好集团）及其关联方借款不超过5亿元，将支付不超过11%每年的资金占用费，用于项目开发及补充流动资金。
随着房地产调控周期的变化，美好置业在转型路上，能否迎来广阔的发展前景仍值得观察。
