最近,北京楼市值得注意的五大现象

最近,北京楼市值得注意的五大现象
2021年09月27日 12:34 攸克地产

这个时代真是太有意思了,你得时时睁大眼睛,才可能不会错过精彩的戏目。普通人挣扎但求苟活,小企业艰难蹚过风霜雪雨,大人物叱咤江湖转眼就消失了,大公司呼风唤雨说塌就塌了。所有的峰回路转,也许不过是苍山洱海间的一抹霓彩。

房地产是这黄钟大戏的一角。只不过,谁也不可能永恒宏大,更多的是平淡的生活平凡的日子,并注意观察以给庸常的生活加点佐料。

以下就是我们观察近期北京楼市出现的几个现象:

1

抢  跑

人们对集中供地的一个担心就是,会不会集中入市?拿地前要算账,但千算万算总会有遗漏,原本以为还有利润空间,再算却发现可能得空忙一场。但有一点是共同的,不拿地可能要饿死,拿地至少不会马上饿死,只要跑的快,快一点说不定还能做到微利,慢一点就可能亏损,时间就是金钱,必须高周转。

最快的有两三个项目,是5月拿地,8月取证,3个月就开盘,这差不多是合法合规商品房项目的最快速度了。

这一点在相同区域有多个项目的情况下更加重要。位置、规划条件相近,目标客群相似,甚至连户型都大同小异,这时候拼的就是体力活。

保利锦上,是全北京第二个、朝阳区第一个集中入市项目中取证的楼盘。要知道,保利锦上所在的王四营区域,同期出让了三宗地块。

9月24日,保利与华润合作的朝阳区崔各庄项目正式取证,案名叫做和光悦府。这也是崔各庄三兄弟中首个取证项目。

业内将这种现象称为“抢跑”。为什么保利锦上、和光悦府能够抢跑?据了解,一是朝阳区营商环境及政府工作效率的确有了大幅提升。朝阳区首批10个集中供地项目,目前均已取得规划许可证,平均总用时80天。规划许可办理周期最短用时7个工作日,最长11个工作日。而保利锦上从拿地到拿预售证仅仅用时112天。二是“合规”为前置条件。无论保利锦上还是和光悦府,都是保利负责设计和开发线,从一开始在社区规划和产品设计上都是以“合规”为前置条件,这也减少了报规过程中的反复,最大化提速。第三,产品标准化。从户型设计到精装方案、产品标准,再到招投标,都是迅速达成共识、进入工作标准化,最快速开展施工。

比同区域竞品快半步,提前取证提前开盘,抢到碗里的就是肉。还有可能是利润。

2

渠  道

今年第一次集中供地后,有开发商说,杭州的项目最多只有2%-3%的利润,比制造业还不如。之前我们也写过,经操盘手们事后相互交流信息,这次拿到的北京集中供地的项目,估计有80%不挣钱。

在这种情况下,当时的共同观点是,这批项目基本上是用不起渠道了。原因很简单,前两年,渠道费涨得很厉害,高峰的时候,3%是起步,5%是常态,少数项目还给到吓人的8%、10%。项目算账已是持平,搞不好还亏损,不但渠道不敢用,连营销费、推广费都得砍到最低。操盘手们都做好了过紧日子的准备。

但最近传来的消息是,很多项目已经或计划启用渠道。而奇妙的地方在于,渠道费只有1%-1.2%,比之前的3%少了一半以上,甚至只有原来的三分之一。

首批集中入市的项目用渠道,唯一的解释仍然是,抢跑,用最快速度把房子卖掉。更短的时间可以抵消那1%的渠道成本。

而贝壳等机构愿意接受那么低的渠道费,正是随行就市,二手市场的政策监管趋紧后成交迅速下滑,但是需求还在,与其坐等不如趁机转化为新房客户,毕竟,从共同富裕的号召,到行业寒冬的情绪,活下去是共同的感受,渠道亦不例外。

3

规  范

攸克君问某项目操盘手,为何取证慢了一拍?

回答是:公司在建样板间的问题上有过争议、反复,耽误了一点时间。

根据8月16日北京市住建委发布的《关于进一步规范商品房住房销售行为的通知》,对交付样板间、工艺样板间、展示样板间,都有详细的规定。而且顺序不能反了,得是“交付”在先,“展示”在后。

在未取得销售证之前,任何项目都不能有“锁客”行为,诸如验资、交定金等等。攸克地产之前在新规解读文章里多有强调,过去习以为常的销售行为,无法继续了,要么创新,要么老老实实按新规一步步走。

成功抢跑的项目,都是按新规做的。关于样板间也有新共识:在取证前确保完成交付和工艺样板间;展示样板间必须要有,但可以晚一步。他们赢得的,就是时间。

切不可侥幸。新规下发后,北京市住建委加强了对项目的暗访和现场检查力度。9月13日晚消息,未取得销售证的某项目就因为违规验资蓄客、样板间与交付标准不一致,而被要求整改。

这样的突击检查,任何项目都不敢大意。假如被要求整改,宝贵的取证开盘时间就流失掉了。今年集中供地项目,如果没赶上9月、10月这一波,就只有年底拣点剩饭了。

4

二  拍

北京市第二批集中供地(业内俗称“二拍”),很快就要启动了。

“二拍”共出让43宗宅地,总建设用地约244公顷,总规划建筑面积约496万平米。与首批集中供地相比,此次出让宅地增加13宗,但竞品质的项目也大幅增加,有36宗,占84%。

与很多城市一样,北京今年“二拍”提高了起始价,以达到控制溢价率的目的。整体土地溢价率控制在10%,单宗溢价率不超过15%。

此前,已有多个城市启动第二批集中供地,然后我们都看到了,出现了大量土地流拍。这与监管部门在融资端对房企的严格管控密切相关。攸克君之前写了,现在,连部分房企用得很顺的前融都管住了。银行二道红线之下,开发贷审批严格、放款慢,个人房贷审批流程漫长、到款慢,是同时叠加的,开发商各个环节的钱都管得死死的。

杭州、成都、合肥、沈阳等一批城市的土地流拍,会不会向其他城市蔓延?即将开拍的北京会不会受到影响?多位房企高管对攸克君说,行业氛围在趋冷,北京楼市很难置身事外。不过,据说有的区已经跟目标房企接洽,希望能找到托底的企业,这样不至于到时真的流拍。

如果流拍,情绪也会传导到在售项目的销售、最终传递给客户群体。目前的市场确实需要各市场主体共同呵护,调控是方向是原则,不可能取消或放松,但如何令市场运转既有效率又不失灵活性,需要调控之手更具智慧。

5

限  价

这几年,北京市主管部门对备案价的管控是越来越有水平。天坛府,二环内,取证价格11.2万元,其他项目还有什么不服的。

这个趋势在首批集中供地上市项目也在延续。最具代表性的,当然是保利华润合作开发的和光瑞府,市住建委给的取证价格6.2万元,而项目周边二手房已经卖到6.4万-6.5元,结结实实的一二手倒挂。据了解,包括项目自己和业内最早的预期价格是6.8万-7万。限价就是这么严格。换句话说,这也是主管部门送给购房者的大礼,有资格有意愿的确实可以去排队试试运气。它抢跑,我们“抢房”。在此,攸克君也诚心奉劝:项目尽快放弃“拿高价”的幻想,早拿证、早销售,尽早尽快回款才是硬道理。

据专家透露,目前调控的方向是,一个项目,不仅首次取证是限价的,二次、三次取证价格原则上也不会高于上次。广州更严,新盘取证价格要低于前期的3%,也就是说,新盘必须得降价。这对新房是有一定杀伤力的,营销人遇到前所未有的新问题。

严厉的限价,对首批集中供地上市项目是考验,对要不要参与“二拍”以及未来如何定价,是更大的考验。

于市场层面或将也是一次新考验:伴随着上新项目售楼处的人潮涌动,我们开始担忧品质的最终兑现,全装修交付和精装包的出现能否满足客户对品质生活的要求。

最近,张家口市出台房地产“双稳”新规,要求“所有项目不得超出备案价格对外销售,已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售,新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%进行销售”。据悉,包括张家口,昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山 、岳阳、桂林、菏泽等9个城市已经先后发布房价限跌令。双向限价是救市亦或救信心?市场是否买单,我们拭目以待。

新时代新阶段的房地产市场,会不断涌各种新问题新现象,我们一起来研究。

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