除了“一二手倒挂”,这个中央墅区项目真正的价值是什么?

除了“一二手倒挂”,这个中央墅区项目真正的价值是什么?
2021年09月26日 17:03 攸克地产

编者按:近期,中央墅区亮相的和光瑞府引发热议,话题的焦点集中在首开6.2万元/平米的均价,与市场预期的7万+低了不少,同时,与周边二手房均价相比,更是出现了“一二手倒挂”现象,以区域内比较有代表性的中粮祥云国际生活区为例,目前二手房均价最高可达6.7万元/平方米。也因此,和光瑞府从一入市就被打上了“超值”、“捡漏”等等高性价比标签。但属于这个项目的真正价值,并不只于此。相反,抛开价格因素,它还有更多值得被看到的价值逻辑。

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相信不少人第一次听到“old money”这个词,都是在好莱坞的美国电影里。“老钱”似乎是一种“做派”,在美国类似于欧洲的贵族。但是“老钱”真正所代表的,远远不止是一种社会身份和地位阶层,如果你想效仿“老钱”,那么,攸克君觉得,请不要一上来就学他们的做派,而是要尽可能地学学他们的价值判断习惯。

老钱这个概念,实际上是洛克菲勒以及后来华尔街这一众“富过三代”的传统富豪们,面对当时新崛起的比尔盖茨这样一批新兴富豪们的时候,发明出的一种区隔身份的概念,只不过,当年的“新贵”比尔盖茨也渐渐把自己归入“老钱”的范围,时不时地教诲像马斯克、扎克伯格这样新贵如何做人。

“老钱”相比于新贵,在价值判断体系上,有几个重大区别:

  • 第一,“老钱”们至少完整经历过一个经济周期,更多的“老钱”甚至经历过完整的两到三个经济周期,所以,老钱更谨慎,更懂得敬畏市场,更懂得守住底线。
  • 第二,“老钱”们的钱,是慢慢积累起来的,与互联网和后来华尔街衍生品造就的“暴富”有着本质不同,他们珍惜钱的本质价值,因此,在进行价值判断时,更看到本质,而不是表征。
  • 第三,基于前两点,“老钱”们的价值判断,更重长远,稳定、可持续,风险偏好更低,看中的资产更好,因为他们理解事务的本质,也见过一个接一个的完整经济周期的兴衰更替。

以上三点,归结为一句话,那就是——

创业打拼看新贵,资产配置学老钱。

老钱们对于商业机会的市场嗅觉,或许没有新贵们那么敏锐,但是,无论是资产配置,还是财富传承,老钱都更加稳健,看得也更准,用一句北京俗语讲就是:毕竟“吃过见过”。

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北京有“老钱”么?答案当然是有,北京的“老钱”们都在哪里?这不大好有规律性的总结,但攸克君至少可以指出一个比较准确的区域,那就是位于中央别墅区。

很多身边好友总有一个误解,认为中央别墅区的别墅只是北京最早一批富人的居所,但现实远非如此,第一代富人别墅生活居于此确实没错,但是,当更多的“新贵”开始向“老钱”靠拢和变化的时候,他们仍然会做类似的选择。于是,一个中央国际墅区也就成型了。国际化的中央别墅区,也就成了“老钱”们进行价值判断的标尺,代表了他们价值判断体系。

这个体系,就很像一张船票,一张入场券。

毕竟,成熟资产代表着足够的确定性,也就意味着风险的最低化和可控化。国际化的中央墅区足够成熟,而且还在不断的升级迭代。如果用互联网时代的词汇,那么就可以是1.0时代的天竺,2.0时代的大湖,3.0时代的后沙峪和4.0时代的孙河,此时,则到了5.0时代的中央墅区。

国际中央墅区的每一次升级迭代,都是资产环境的“更成熟”,硬件条件的“更过硬”,以及产品的“更宜居”。

但与成熟相匹配的自然是高成本。作为北京最老牌的低密别墅板块,中央别墅区的这张“门票”向来价格不菲。当然,想要能融入这个区域的人,从不会断档,如果你要问现在是否还有新的入场券,攸克君想到的最佳答案,便是和光瑞府。

和光瑞府所在的区域,是首都国门之下的国际会展经济的核心所在。北京以对标米兰、汉诺威、法兰克福等全球TOP10的会展标准打造“两会一展模式”的首都涉外交往中心,在全国科技创新中心、全国文化中心、国际交往中心的定位之下新国展将让北京成为功能完善的商务会展聚集区、全球顶尖会展活动首选城市,在这样的背景下,新国展二、三期总投资约390亿元,公建总建面将达约185万㎡,其中三期用地中,规划特色商业、商务写字楼、酒店集群、公寓、住宅等超百万平服务业态,充分满足城市会展消费的多元化需求,而和光瑞府,则是三期规划中的住宅地块,其核心地位和所富含的价值,由此可见。

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“老钱”,还更在意稀缺资产。

国际化的中央墅区,也符合这个“老钱”式的价值判断体系。即便是当前新国展板块的5.0时代,国际中央墅区也面临着收官,当下,保利、华润两家大型央企联合打造的和光瑞府,则是这个区域收官之前最有力的低密度项目,在这里,攸克君要多说一句,如此说起“这是符合老钱价值判断体系的项目”,并非说是只有老钱才会买,而是这里是任何财富人群,只要考虑到更优化的资产配置策略和更稳健的财富传承,都值得认可的项目。

老钱,还会在意资产本身的品质,他们具有鲜明而犀利的眼光,能够识别什么是最优秀的品质。不好的产品,入不了他们的法眼,相反,只要符合老钱价值判断体系的产品,一定在新贵那里,也一定是一个优秀的产品。

和光瑞府就具有这样鲜明的特点。从区域环境的成熟度来看,北京鼎石学校、北京顺义国际学校、北京英国学校、海嘉国际双语学校、君诚国际双语学校等,都是北京顶级的国际学校,如此聚集效用,不可谓不成熟,同时,德威丽京、香江、金色河畔等高尔夫俱乐部,拉斐特、北京亚萨园等马术俱乐部等,也为这个区域居住的老钱、新贵们,提供了全球顶级的社交和休闲生活资源。

而从产品设计的角度而言,由HZS汇张思国际大师执笔,现代主义建筑的风格显现得淋漓尽致,其主要特征,就是立面选择通透玻璃和现代金属等多重材质,从而实现了立面外观的丰富化,从而形成了光影流线的视觉感。

和光瑞府产品的核心思路,在于生活场景感和仪式感的营造和塑造。这一点,不仅表现在立面风格的设计和实现上,也在园林领域凸显和表达,整个社区规划中,和光瑞府在东区规划设立樱花景观主轴、西区规划设计了紫薇大道,同时还设计了“园门”、主题树阵、轴线级别的水景等,进行有机组合,形成了一道一道的生活场景,归家过程集聚仪式感。这一点,但凡看过《了不起的盖茨比》的朋友,都会对河对岸的那个庄园中的生活的场景与仪式,印象颇深吧。这一点,不禁与和光瑞府暗合。

再来看看当下最务实的问题,因为经济周期的更替,不少房企暴雷的消息传来,交房都成为了大问题,而和光瑞府项目,则是保利和华润两大央企联手开发建设,其资信,自然不可与普通的开发商同日而语,“老钱”的价值评价体系中,越是在周期更迭的时刻,就越要选择那些确定性最大,不确定性最小的资产方向,和光瑞府毫无疑问,也符合了这个价值判断标准。

要知道,和光瑞府地块,从土地出让的过程中,就引起了高度的关注,由于其特殊的地理位置和区域资源优势,市场对于其定价的预期相对较高,单价7万元是市场普遍的心里价位。但是,根据目前已经官宣的首期入市价格,可以说远远低于了市场预期,单价为6.2万元/平米。该项目营销中心已于昨日开放,并于月底开盘。

以这样的价格,进入的是一个完全成熟的区域并享有高品质的产品和两家央企的保障,如何选择,其实并不难以得出答案。

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