官宣违约，又一家“闽系房企”扛不住了。
作者 | 卢泳志
来源 | 债市观察
一笔金额为2129万美元的到期未偿票据，导致这家起源于澳门的“闽系房企”正式违约。
7月26日，宝龙地产（01238.HK）发布公告，公司未能在2022年7月25日到期日前偿还本金额2129.4万美元本金及应计利息。
与此同时，宝龙地产还表示，虽然公司不断探讨各项融资安排，未必能于2022年11月8日偿还到期的3725.9万美元票据的本金及应计利息。
在此之前，7月4日，宝龙地产曾公告表示，对两笔美元优先票据进行交换邀约，随后宝龙地产1.79亿美元及2.63亿美元票据完成交换要约。
而上述两笔票据金额均为投资人未接受要约的份额，其中第四批2022年票据及第二批2022年票据的余下未偿还本金额分别为2129.4万美元及3725.9万美元。
宝龙地产进一步表示，将与余下未接受要约的票据的持有人积极保持沟通，并鼓励相关持有人于切实可行情况下尽快与本公司联络，务求就结付该等票据达成双方同意的安排。
在此之前，6月29日，标普将宝龙地产长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC+”，并将其高级无担保票据长期发行评级从“B-”下调至“CCC”。宝龙地产同时遭到国际两大评级机构下调评级。
紧接着，6月30日，穆迪将宝龙地产企业家族评级从“B3”下调至“Caa1”，并将其高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”，评级展望维持“负面”。
穆迪认为，宝龙地产流动性风险增加，公司运营状况趋弱、融资渠道受限，且未来6-12个月内有大量债务到期。
多笔债券曾寻求展期
7月4日，宝龙地产公告，就2022年7月到期的4.0%优先票据、2022年11月到期的7.125%优先票据提出交换要约。
交换要约后，宝龙地产将发行两笔新票据，其中一笔到期日为2023年7月，按年利率4%计息；另一笔于2024年1月到期，按年利率7.125%计息。
根据交换要约条件，2022年7月到期的美元债最低接纳金额为1.8亿美元，11月到期的美元债最低接纳金额为2.7亿美元。
宝龙管理层在7月4日表示，如果未能满足90%的最低接纳金额，公司可能无法按期赎回7月到期的美元债，并可能引发其他债务的交叉违约。
宝龙强调，美元债交换要约及同意征求并非互为条件。此外，就各系列票据的同意征求乃独立的征求，并不取决于就任何其他系列票据完成同意征求。
在寻求展期的同一天，宝龙召开投资者会议。总裁许华芳以及CFO廖明舜向投资人致歉，并说明了当下困境：再融资被掐断，去年四季度至今偿债200亿元，在今年下半年还面临等额于70亿元人民币的公募债务；努力出售资产但未达预期，疫情影响销售受阻，救市政策传导下来需要时间。
据了解，宝龙地产曾尝试过债权融资、股权融资、加速销售回款等，还计划出售150亿元-200亿元货值的商业地产资产包，然而这些努力均不及预期。
对于公司面临的困境，宝龙地产管理层表示，2021年下半年内地房企及其资本市场融资经历的拐点：银行开发贷减少；买家担忧开发商的交付能力，对房地产销售产生不利影响；预售资金施行监管；离岸资本市场反应负面。
进入2022年，地产行业持续下行。而且，截至去年底，宝龙地产约71.8%的项目和67.1%的土地储备位于长三角地区，受疫情影响，宝龙地产的销售业绩也不乐观。
今年上半年，宝龙地产实现合约销售总额及合约销售总面积分别约为232.41亿元及153.21万平方米，同比去年分别下降56.2%，54.7%。
除此之外，今年以来，与众多现金流承压的房企一样，宝龙地产也进入年报难产、更换审计师，处置资产的窘境。
寻求宝龙商业“输血”失败
为了缓解资金压力，宝龙商业(9909.HK)曾开展了一场为母公司“输血”的计划。
5月11日，宝龙商业发布公告称，计划收购一幢位于上海的办公大楼，代价8.68亿元。
来源：Wind
其中，买方为宝龙商业全资附属公司上海商盛，卖方为宝龙控股全资附属公司宝龙富闽。而宝龙控股就是港股上市公司宝龙地产，宝龙地产则是宝龙商业的大股东。
根据公告，在公布日期，公司执行董事许华芳持有宝龙控股14.66%股份，非执行董事许华芬持股约6.96%，非执行董事许华琳持股约0.38%，执行董事兼公司行政总裁陈德力为宝龙控股联席总裁。而许华芳、许华芬、许华琳、陈德力合计持有宝龙商业73.59%。
由此看来，许氏家族试图通过持股比例更低的宝龙商业，为其持股比例更高且资金紧张的地产母公司输血的意图昭然若揭。
本次交易的办公大楼位于上海市宝山区，总建筑面积约34987平方米，且包含物业的整幢办公大楼已出租予承租人，自2020年6月28日至2030年6月27日为期10年。
从价格来看，这次收购对宝龙商业来讲是一次很划算的买卖。该物业的估值价格约为9.29亿元，而收购价格为8.68亿元，低了6.6个百分点。
不过，按照开发物业的原始成本估计，这笔交易也有不少溢价。公告显示，宝龙集团开发物业所产生的物业应占土地成本及建筑成本为4.23亿元。
在宝龙商业看来，这笔交易优惠且有裨益，理由是其仍持有较多的盈余现金，且该写字楼物业可提供稳定的租金收入来源，产生高于一般银行存款利率的回报率，可保持资产价值免受通胀影响，此外还可以作为宝龙商业自用的办公空间。
另外，公告还显示，此次交易代价将以现金形式支付，宝龙商业的款项需将于签订买卖协议后20个营业日内全部付清。
对宝龙商业来讲，8.68亿元的交易价格压力并不算大。截至2021年12月31日，宝龙商业的现金及银行结余约为39.92亿元。
不过，在业界看来，商管公司的在手现金有多种投资和使用途径，基于当前宏观和地产环境，若想将目标物业再次出售相对不易。对商管公司而言，用在手现金收购重型资产进行资产保值的逻辑，略有牵强。
来源：股吧
因此，这笔交易已经公布便引来热议。有投资者认为“大股东这么搞确实损害了物业公司的利益，变重资产了。”也有投资者觉得“为了救爸爸无可厚非”。
然而，在争议声中，这次为期不足一个月的“输血”计划宣布结束。6月6日，宝龙商业发布公告称，终止向宝龙控股收购于上海的办公楼。
对于终止收购的原因，宝龙商业表示，由于集团就完成交易后收回物业部分的空置管有权作自用取得承租人同意存在实际困难，并鉴于当前市场环境及资本市场波动，主动终止协议项下的交易。
全国多地“卖子”偿债
在地产行业持续下行的情况下，处置资产缓解资金危机已经成为房企的普遍选择。
为了回笼资金，除了上海的写字楼，宝龙地产还将杭州、天津、宁波和中山市的至少四处写字楼以及青岛的两座购物中心纳入资产出售计划。
其中，位于杭州市滨江区的199米甲级写字楼价值最高，据悉宝龙地产之前开价30亿元，目前已经降至19亿元。
据“风财讯”报道，意向买家为中国华融资产管理公司，交易涉及19亿元作价，包含不超5亿元的存续债务等。
除此之外，宝龙地产还计划出售其在上海、杭州和厦门等城市的长租公寓，同时还试图抵押其在河南省新乡市和广东省珠海市的购物中心做境外抵质押融资，但这些交易尚未落地。
截至目前，宝龙仅通过抵押杭州和阜阳的两家酒店获得了约5亿元的新增现金。显然，宝龙地产的资产处置并不顺利，下半年面临偿债压力较大。
来源：企业预警通
据企业预警通显示，截至目前，宝龙地产存续美元债5只，存续规模16.7亿美元，其中将有两只合计5亿美元债于年内到期。
在岸债券方面，主要由宝龙地产子公司上海宝龙实业发展（集团）有限公司和上海瑞龙投资管理有限公司发行，目前分别存续83.09亿和37.95亿元。
其中，“19宝龙02”将于7月15日到期，规模6亿；规模合计3.41亿元的“PR宝龙B”和“20宝龙次”将于7月29日到期，此外宝龙地产还有多只债券面临回售。
受此影响，去年下半年以来，多家国际评级机构将宝龙地产信用评级下调，其信用资质持续恶化，再融资压力加大。
此外，今年前4个月，宝龙地产仅销售152.11亿元，较上年同期减少54%，这也加剧了其流动性紧张，保交付压力增加。
“新浪财经上市公司研究院”指出，卖资产，甚至当白菜卖，成为了不少房企当下的选择。而高价卖给旗下物业公司，实则是一把双刃剑，一方面可以“收割”物业公司的其他股东；可另一方面资本市场用脚投票，市值缩水，债务人信心流失，对公司的隐性影响也是巨大的。
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