正当地产大佬们都在谨慎拿地，或忙于处置资产偿还债务去杠杆之际，地产圈年内最大并购案被曝出，金额达到180亿元。
作者|刘洋
编辑丨蔡真
来源 | 野马财经
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8月31日晚间，中天金融（000540.SZ）发布消息称，公司与佳源集团签订了股权转让协议，筹划将城投集团100%股权转让给后者，股权转让价款暂定为180亿元。
目前，这笔交易尚处于筹划阶段，最终方案、价格等尚需尽职调查、审计后确定，而交易最终能否顺利实施，也还存在不确定性。
但根据框架协议，佳源集团须于2021年8月31 日前支付定金20亿元。而今年1至6月，佳源集团的营收仅86.22亿元，净利润仅5.05亿元。这样的体量，蛇吞象吃下180亿元的中天城投，殊为不易。
浙系房企“西征”，
创出地产圈年内最大并购
中天金融是贵州第一家上市公司，也是贵州目前最大的民营企业。在过去43年间，其掌门人罗玉平以房地产开发商的身份为人们所熟知，已经跻身贵州首富的罗玉平在贵阳市被人称“罗半城”。
近年来，这家以房地产起家的上市公司，随着贵州省提出“引金入黔”战略，2014年，中天金融开始推进金融产业布局。
经过几年的发展，金融板块业已成为中天金融的重要业务支撑。其2021年中期财报显示，营业总收入为197亿元，其中金融板块营业收入达147亿元，在总营业收入中占比达75%。
2017年，中天金融拟出资310亿元收购华夏人寿20%-25%股权，并支付了70亿元定金。之后华夏人寿被接管。“深套其中”的中天金融急需剥离城投集团以图存，而佳源集团恰恰有向西南市场进军的规划。
公开资料显示，佳源集团是总部位于浙江嘉兴的房地产公司，实际控制人为沈天晴（原名沈玉兴），旗下专事房地产业务的全资子公司浙江佳源位列2020年中国房地产百强企业第46位，其地产业务布局此前主要在江苏、浙江一带。
佳源集团港股上市平台佳源国际此前于6月4日豪掷30.98亿元竞得贵阳市南明区观水旁的地化所地块。
该地块成交楼面价为8155元/平方米，是贵阳市第一块楼面价破8000元/平方米的地块。首进贵阳就创下新的“地王”记录，足以见得佳源集团对该城的看好及布局决心。
此次斥资180亿元欲收购中天城投100%股权，创下地产圈年内最大并购，浙系房企佳源集团“西征”贵阳开疆拓土的决心更是展露无余。
佳源集团什么来头？
佳源集团创始人沈天晴（又名沈玉兴），1959年生于浙江嘉兴桐乡青石，初中毕业后做了村会计，期间创办了乡镇企业足佳皮鞋厂。因企业业绩好，其后沈天晴升任嘉兴市乡镇企业局副局长，三年后调任嘉兴市驻深办主任。
深圳期间，沈天晴把内地的白厂丝运到深圳转手卖给香港商人，一年就赚了200多万元，因而被扣上了投机倒把的“帽子”。沈天晴觉得自己不适合当官，于是辞职创业。
1995年，在嘉兴的一栋小楼房里创办了佳源房地产公司，开始进军房地产业务。这就有了后来的佳源集团。2018年10月，沈玉兴以255.3亿元财富排名《2018福布斯中国400富豪榜》第62位。
在不到30年的时间，沈天晴和佳源系旗下已有6家公众公司，包括：深圳美丽生态（000010.SZ）；分拆地产港股上市的佳源国际（2768.HK）和物业公司佳源服务（1153.HK）；挂牌新三板的西谷数字（836081）；在澳交所上市的博源控股和联合锡矿。
沈天晴在一次佳源集团的部门大会上表示，“这个世界上能当将军元帅的人毕竟是少数，我是能的。”其自信可见一斑。
图源：佳源集团官网尽管“佳源系”资本布局广，但近年在资本市场并不那么顺风顺水。2019年，沈天晴控制的佳源国际（02768.HK）因投资机构恶意做空，股价暴跌，这位老江湖不由感叹“谁知资本市场那么复杂”。
2020年3月11日，美丽生态罕见发布了《关于立案调查事项进展暨风险提示的公告》。原因是美丽生态在2019年屡次遭深交所问询，并因股东王仁年的成绩补偿款违规拖欠、信息披露违法违规两项事由受到立案调查。
美丽生态因2017年、2018年连续净利润为负，被交易所警告退市风险，被“ST”。2019年因出售两家全资子公司，净利润增加，扭亏为盈。
地产“双头”模式
2016年3月，沈天晴名下的佳源国际登陆港交所上市。然而，沈天晴在多个场合都曾表示，佳源国际只占集团业务的20%多。地产业务方面，除了佳源国际，佳源集团旗下还有一个佳源创盛。
2017年，沈天晴提出佳源集团冲击千亿销售额房企的目标，但是在房地产进入下行区间的历史节点下，此后三年这一宏伟目标一直未能实现。不仅如此，另据中指院公布的房企2020年销售百强榜，佳源集团从2019年的第38位退至第46位。
佳源国际2021半年报显示，上半年合约销售额191.27亿元，同比增长64%，完成全年目标的47%；净利润21.7亿元，净负债率40.7%，为上市以来最低点，但是净债务总额达到106.2亿元。
佳源集团收购中天城投消息传出，佳源国际港股股价略有上调，从8月31日的2.57港元/股升至9月3日收盘的3.1港元/股。
佳源国际股价历史最高点是2018年的21.87港元/股。2019年年初佳源国际股价曾上演断崖式下跌，股价从10几港元跌到2块多港元，市值缩水200多亿港币，其原因是榜单乌龙，由于佳源国际将原本归属于佳源集团的业绩计算了进来，造成佳源国际销售额增幅1000%，从而引发广泛质疑。
图源：佳源集团官网有媒体曾留意到一个细节，佳源国际2015年至2019年的销售额复合增长率在65.8%，2017年至2019年的总营业额分别为76.07亿元、136.16亿元和160.7亿元。这当中，安徽区域2019年就贡献了63亿元。2020年，安徽区域更是贡献了近100亿元的销售。
但安徽区域并非新增量，而是2019年从佳源创盛资产包中注入上市平台的。反观佳源创盛的营业收入，2016年至2018年分别为206.74亿、239.16亿、252.02亿，2019年营收不增反减，总资产和净利润也同时出现缩水。
2019年股价闪崩之后，佳源国际股价再也没有回到过从前十几二十几港元的水平。即使是此次收购中天城投消息传来，佳源国际股价还是维持在3港元/股的水平线上，而卖方中天金融却迎来一波暴涨。
上演“蛇吞象”，能否吃得下？
地产分析师张银银表示，为了实现千亿销售目标，佳源集团一直在谋求大举扩张，这一过程中势必会推高杠杆。尽管佳源的负债率并不高，地产三条红线都是绿档，但是在企业负债绝对值本就不小的情况下，还大举举债扩张，会不会走向过度，很成问题。
目前，佳源国际资产负债率从去年年末67.4%下降到上半年末的62.1%，净负债率从60%下降到41%；现金短债比和去年保持一致，接近1.3倍的比重。尚在“绿档”。
众所周知，中国房地产企业的地产开发全周期都高度依赖举债。首先是拿地，基本不靠自有资金，靠借贷融资。其次是造房子，也是靠融资借贷，靠开发贷。第三是预售房，房子还没造好就收定金、卖预售房，这相当于把客户的资金借来了。
根据半年报披露，佳源国际土地储备目前达到了1867万平方米。中天城投方面，其当前主要项目集中在贵阳、遵义、泸州三个城市，累计总土储占地面积382.7万平方米，土储总建面积1664万平方米，剩余可开发面积1601.5万平方米。
自身土地储备1867万平方米，收购中天城投再获得1600万平方米，规模一下子接近翻一番，即便是拥有充足的收购资金，果真吃下去，后续开发的资金和债务压力也可想而知。此外，处于大西部的贵州，其多年来都在经历人口外流，贵州的房地产需求，未来到底能够达到一个什么样的规模，还不好说。
另有消息称，佳源集团很可能会联合国资、央企或其他全国知名房企共同实施本次交易。有佳源集团内部人士表示，有这个可能，“但现在收购还不确定，要看具体尽调情况”。
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