半年仅卖25亿,潮汕地产大佬黄光苗却实现了逆袭|拆解半年报

半年仅卖25亿,潮汕地产大佬黄光苗却实现了逆袭|拆解半年报
2022年08月20日 15:00 野马财经

作者 | 苏影

编辑丨卢泳志

来源 | 野马财经

这是野马财经的第2670篇原创

本文约2749字,阅读时长约6分钟

前有“小麦西瓜大蒜均可换房”,后有“买房赠打谷子上门服务”。今年以来,一众房企为卖房使出十八般武艺。

不过,低迷的房地产市场并未因营销内卷而好转,半年报成绩单中,多家房企仍交出了亏损答卷。

但中洲控股(000042.SZ)却实现了“逆袭”,其在8月17日的业绩中报披露,实现营收、净利润双增长。受此影响,8月18日,中洲控股股价微涨0.46%,收于8.75元/股,总市值约58亿元。

从昔日的“深圳拿地大王”,到主动求稳降速,近几年潮汕大佬黄光苗似乎换了一种打法。如今规模不足百亿的粤系房企是如何实现逆势盈利的?

来源:Wind数据

百亿房企由“加速”到“降速”

中洲集团成立于1993年,由潮汕商人黄光苗创立,2013年借壳深长城实现A股上市,之后正式更名为中洲控股。

黄光苗掌权后,在9年的时间内,中洲控股经历了由加速到降速的转变。

2013年。中洲控股销售额仅为21.75 亿元。此后其一直秉承“高周转、扩规模、增效益”等发展方针,积极扩张土地储备。2014年-2018年,中洲控股5年累积新增土储面积约为319.4万平方米。

在此期间,其销售规模也水涨船高,仅三年就突破百亿大关。2016年,中洲控股以105.85亿元的销售额首次步入百亿房企之列。

不过,热衷扩张的中洲控股在2019年开始转变。当年,中洲控股销售额在达到历史峰值后开始明显下滑。2019年-2021年,其年度销售数据分别为155.21亿元、139.91亿元和79.48亿元,连续两年下降。

同期,中洲控股在拿地方面也开始收缩。2019年-2021年,中洲控股通过村企合作、股权收购、招拍挂等方式仅新增4幅土地,总土地面积21.77万平方米。

来源:中洲控股2019年-2021年年度报告

半年报显示,截至2022年6月末,中洲控股实现房地产销售面积13.83万平方米,同比下降52.8%;销售金额24.52亿元,同比减少41.06%。

中洲控股表示,上半年受多地疫情反复等超预期因素影响,全国房地产市场不容乐观。虽然各地优化政策频出,行业环境进入宽松周期,但是行业未来发展走势仍存在不确定性。

一边是销售总额在减少,一边中洲控股的销售佣金却大幅增加。2022年1-6月,中洲控股的销售佣金总额为0.99亿元,同比增长148.35%,去年同期约为0.4亿元。

在房地产市场,销售佣金一般和市场热度成反比。当项目去化越艰难,房企越依赖多方渠道力量来刺激销售,佣金费用也会随之上调。

“开发商着急出货,就会提高佣金,类似情况属于行业普遍现象。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示。

如何逆势盈利?

值得注意的是,虽然上半年销售规模下滑明显,但中洲控股经营业绩却逆势上涨。

截至2022年6月,中洲控股实现营业收入46.75亿元,同比上升18.17%;净利润2.56亿元,同比增长30.53%。

中洲控股的逆势盈利与公司近几年战略调整有关。2019年以来,在黄光苗的带领下,中洲控股由“高周转、扩规模”向“高质发展、稳中求进”进行转变,使得其债务规模逐年减少。

2019年-2021年,中洲控股的总负债分别为371.29亿元、362.47亿元、332.1亿元;资产负债率则分别降至82.25%、81.56%和80.14%。

来源:Wind数据

截至6月30日,中洲控股总资产386.43亿元,总负债301.8亿元,资产负债率78.1%。其中现金及现金等价物余额16.61亿元、一年内到期非流动负债16.55亿元,现金流刚好可以覆盖短债。

而上半年,中洲控股还顺利完成青岛、惠州、成都等多地项目的交付工作,总体交付率达90%以上,如成都锦城湖岸二期、成都中央公园五期、青岛半岛城邦3.2期等结转收入也为其盈利做出贡献。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析,像惠州、成都这样热度较高的城市,产品去化动力较强势必也会带动业绩向好。

另外,从公司各项成本费用上来看,中洲控股整体营业成本规模虽有上升,但低于营收增速。同时,从成本组成结构上来看,上半年管理费用规模有所下降。

关荣雪表示,在房地产市场处于深度调整周期内,上半年房企业绩普遍呈现下滑态势,但中洲控股的营收和净利润均呈正向增长。从其多项工作的稳步推进状态来看,获此业绩倾向于主动为之。可见在房地产调整阶段,中洲控股选择提高管理效率、减少成本消耗是有帮助的。

潮汕大佬黄光苗:“上市梦”和朋友圈

中洲控股的实际控制人黄光苗,是汕头市濠江区达濠岛的珠浦村人。最初做建筑起步,1993年,在香港创立中洲集团后,开始涉猎房地产开发领域。位于深圳市深南中路旁的“中信城市广场”,曾是中洲集团打造的标志性建筑之一。

而与一众潮汕大佬一样,黄光苗也是深圳同心俱乐部成员,其他成员还包括“宝能系”姚振华、华南城郑松兴、腾讯马化腾、比亚迪王传福等。此外,“联泰系”创始人黄振达、“恒大系”老板许家印等也是他的旧相识。

2016年的资本市场,姚振华曾因“宝万之争”一战成名。而在此之前,黄光苗也曾有过使其一战成名的故事,即围猎深长城、圆己“上市梦”。

深长城原来由深圳市国资委控股,2011年,黄光苗出手举牌该公司,两年后斩获控制权,后改名中洲控股,并成为中洲集团旗下重要地产发展与资本平台。

值得注意的是,在中洲借壳上市期间,其朋友圈大佬黄振达曾发挥关键作用。事实上,在黄光苗2011年入股前,黄振达的“联泰系”已经参股深长城多年,且为其第二大股东。2013年,黄光苗拿下控股权后,双方持股比分别为28.47%和28%,并未拉开明显差距。

来源:中洲控股公告

关键时刻,2013年12月9日,联泰系对外宣布减持1100万股股份,使黄光苗的中洲置地坐稳第一大股东席位,也圆了黄光苗的“上市梦”。

来源:中洲控股公告

黄光苗与老友间的故事不止于此。2017年初,积极扩张的中洲控股还试图与华南城郑松兴联手,拟以33.99亿元收购华南城23.2%股权。不过3个月后,该收购因证券市场环境变化等而“流产”。

但黄光苗的投资计划并未就此停止,几年后,他的身影接连出现在恒大物业(6666.HK)和恒大汽车(0708.HK)的投资者名单中。

黄光苗和许家印曾是高尔夫球“球友”,2020年,双方将球场上的友谊延伸到场下。

2020年11月,在恒大物业披露的基石投资者名单中,黄光苗透过深圳中洲参与认购2272.7万股,对应持股比例为0.21%。

2021年1月,恒大汽车的定增公告中,黄光苗全资持有的上宇有限公司还出资50亿港元,认购恒大汽车1.83亿股股份,持股比约1.88%。

不过,如今受中国恒大(3333.HK)爆雷影响,恒大物业和恒大汽车均在停牌,许家印正在自救的道路上艰难前行。老友郑松兴的华南城也在宣布引入国企“白武士”后,寻求债券展期。

在此背景下,还能实现业绩增长的中洲控股已实属不易。3年前的中洲控股,因“求稳”放弃规模,销售额徘徊在百亿上下。但失之东隅,收之桑榆,2022年的黄光苗也因“求稳”可以暂时缓一口气。

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