【广发固收】2020年1-2月哪些房企拿地更为积极?

【广发固收】2020年1-2月哪些房企拿地更为积极?
2020年03月14日 17:04 格隆汇APP

作者:刘郁 

来源: 郁言债市

核心观点

本篇报告分三梯队研究房企拿地行为。第一梯队:2019年全口径销售规模在3000亿元以上的房企(7家)。第二梯队:2019年销售规模在1000亿元-3000亿元的房企(27家)。第三梯队:2019年销售规模在500-1000亿元的房企(30家)。

第二梯队房企的拿地同比增速表现较好,拿地市占率保持提升。数据表现,第一梯队招拍挂拿地金额下滑33%,第二梯队招拍挂拿地金额上升12%,第三梯队下滑15%。2020年1-2月,第二梯队房企市占率为21%,较2019年上升4.1个百分点。

拿地溢价率方面,64家样本房企拿地溢价率整体呈现下滑趋势,尤其是第一梯队房企(销售额3000+亿以上)拿地溢价率下滑明显。但第三梯队个别样本房企溢价率较高。主要是由于部分区域房企为了深耕区域布局,愿意出较高价格获取土地。

拿地分城市等级、分区域来看,主要集中在一线城市及长三角(浙江省为主)、环渤海(北京为主)。2020年1-2月,样本房企一线城市拿地金额占比由2019年的12%提升至29%,提升明显。

2020年1-2月拿地金额同比增长的房企:第一梯队:保利地产、碧桂园、中海地产,且获取土地的溢价率不高。第二梯队:招商蛇口、雅居乐、中国金茂、中梁控股、滨江集团拿地额同比增长,获取土地溢价率不高。华夏幸福、金科集团、融信集团、绿城中国、金地集团拿地金额同比增长,获取土地的溢价率较高。第三梯队:华发股份、建发房产、首开股份、龙光集团保持积极拿地态度,主要以区域性房企深耕区域布局为主,获取土地溢价率较高。

2020年1-2月拿地金额同比下滑的房企:第一梯队中的万科地产、中国恒大、绿地控股、融创中国,第二梯队中的新城控股、蓝光发展、美的置业、阳光城、奥远集团、荣盛发展、世茂房地产等,第三梯队中的多数企业保持谨慎拿地态度。

需要特别注意的是,具备资金优势的国有房企是参与土地市场的主要力量。除了国有房企拿地之外,城投平台也是拿地的主要参与方之一。

核心假设风险:土地数据统计存在误差。

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2020年1-2月房企整体拿地表现

1. 样本选择和分组处理

本篇报告从房企拿地角度出发,分析疫情影响下样本房企拿地态度和布局区域。因地产债发债主体除上市公司之外,也包括非上市公司。因此本文选取的样本范围较大,覆盖64家样本公司,并把国有房企拆开单独分析。

具体来看,本篇报告分三个梯队研究房企拿地行为。第一梯队为2019年全口径销售规模在3000亿元以上的房企,共7家。第二梯队为2019年销售规模在1000亿元-3000亿元的房企,共27家。第三梯队为2019年销售规模在500-1000亿元的房企,共30家 。

2. 第二梯队千亿房企招拍挂拿地额同比+12%,市占率继续提升

从整体市占率来看,龙头房企拿地金额市占率仍在抬升,主要表现为第二梯队的千亿房企(1000-3000亿)拿地市占率的提升。数据上来看,年销售额500亿元以上的64家房企(一二三梯队合计)拿地市占率由2019年的37%上升至2020年1-2月的39%。其中,2020年1-2月第一梯队拿地金额市占率为9%,较2019年下滑2.5个百分点,第二梯队房企市占率为21%,较2019年上升4.1个百分点,第三梯队市占率为9%,较2019年上升0.3个百分点。

从各梯队拿地同比增速表现来看,也验证了第二梯队的千亿房企(1000-3000亿)整体拿地力度有抬升。数据上来看,第一梯队房企(年销售额3000+亿元)2020年1-2月拿地金额同比下滑45%,第二梯队房企(年销售额1000-3000亿元)同比上升4%,第三梯队房企(年销售额500-1000亿元)同比下滑23%。

拆分拿地方式,在剔除掉二级市场拿地之后,第二梯队房企在招拍挂一级市场上的拿地金额同比增幅进一步上升。第一梯队房企一级市场拿地金额下滑33%,第二梯队一级市场拿地金额上升12%,第三梯队下滑15%。从整体结构上来看,招拍挂市场拿地依然为主要拿地方式。且疫情影响下,二级市场拿地下滑幅度超过一级市场。2020年1-2月房企招拍挂拿地比重整体有提升。

这里也需要说明的是,中指院监测房企一级市场拿地精确度较高,但二级市场拿地检测地块存在遗漏,所以实际二级市场拿地占比将高于本文数据计算结果。本文二级市场拿地分析以时间序列纵向比较为主。

3. 溢价率整体下滑,但部分区域房企愿意出高价深耕区域

拿地溢价率方面,64家样本房企拿地溢价率整体呈现下滑趋势,尤其是第一梯队房企(销售额3000+亿以上)拿地溢价率下滑趋势明显。

从“总价高”地块成交占比的角度也可以验证64家样本房企整体拿地出资力度的下滑。计算成交30亿元以上和成交50亿元以上的地块占比,2020年1-2月,“总价高”的地块占比呈现下滑。

这里有两点值得注意,第一,虽然整体溢价率下滑,但第三梯队个别样本房企溢价率较高。主要是由于部分区域房企为了深耕区域布局,愿意出较高价格获取土地。例如,建发房产获取漳州地块溢价率105%,华发股份获取珠海地块溢价率为45%,首开股份获取北京地块溢价率34%,龙光集团获取佛山地块溢价率28%。

第二,在一线城市,“总价高”的地块依然有市场。成交地块50亿元以上地块主要集中在一线城市,广州、北京成交的总价大于50亿元的部分地块溢价率可以达到30%以上。

4. 拿地区域集中在一线城市、长三角、环渤海(北京为主)

拿地分线分区域来看,主要集中在一线城市及长三角、环渤海(北京为主)。2020年1-2月,样本房企一线城市拿地金额占比由2019年的12%提升至29%,提升明显。区域分布上,受北京及周边城市拿地金额占比提升的带动,样本房企在环渤海拿地金额占比由2019年的15%提升至31%。此外,长三角拿地占比38%,依然是拿地最集中的区域。

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具体房企拿地态度及布局

1. 分梯队看拿地态度积极和谨慎的房企

具体房企来看,2020年1-2月,第一梯队(年销售额3000亿元+)中保利地产、碧桂园、中海地产保持着积极的拿地态度,拿地金额同比增长较大,且获取土地的溢价率不高。第二梯队(年销售额1000-3000亿元)中,招商蛇口、雅居乐、中国金茂、中梁控股、滨江集团拿地力度较去年抬升,获取土地溢价率不高。华夏幸福、金科集团、融信集团、绿城中国、金地集团拿地力度较去年同期有抬升,获取土地的溢价率较高。第三梯队(年销售额500-1000亿元)中,华发股份、建发房产、首开股份、龙光集团保持积极拿地态度,主要以区域性房企深耕区域布局为主,获取土地溢价率较高。

另一方面,第一梯队中的万科地产、中国恒大、绿地控股、融创中国,第二梯队中的新城控股、蓝光发展、美的置业、阳光城、奥远集团、荣盛发展、世茂房地产等,第三梯队中的多数企业保持谨慎拿地态度。

2. 64家样本房企拿地溢价率超15%的地块集中在北京、浙江

64家样本房企拿地中,溢价率超过15%的拿地地块主要集中在北京和浙江。在2020年1-2月64家样本房企所拿地块中,溢价率超过15%的地块占43%,主要集中在北京和浙江省,其中北京占比45%,浙江省占比21%(其中杭州单个城市占比为11%)。

进一步跟踪参与北京、浙江拿地的房企,可以得到,拿地主体以国企和本地企业为主,北京尤其如此。参与北京拿地的主体主要有绿城中国、华润置地、中交地产、首开股份、中海地产、中国金茂。参与浙江省拿地的主体主要有绿城中国、中粮地产、龙湖集团、融创中国。值得注意的是,华润置地、中交地产、首开股份、融创中国、融信中国、阳光城在获取土地时,采取了较低的权益比例。

3. 分梯队布局:第一梯队拿地集中在一二线城市,整体溢价率不高

分梯队看2020年1-2月具体房企的拿地布局,第一梯队房企主要集中在一线城市和重点二线城市,尤其是中海地产只在上海、北京获取土地。即使是三四线布局较多的碧桂园、恒大,在2020年1-2月也参与了二线城市的土地市场。溢价率上来看,第一梯队房企溢价率整体不高,但在重点城市北京、杭州、南通、昆明、泰安、郑州的个别地块拿地溢价率超过20%。

4. 分梯队布局:第二梯队拿地集中在北京、二线、浙江省内三线

在第二梯队房企2020年1-2月拿地布局中,北京、二线城市、以及浙江省内三线城市是主要拿地市场。

拿地金额同比为正的房企中,绿城中国、华润置地、中国金茂在北京获取土地分别为191亿元、177亿元、47亿元。除北京之外,杭州拿地金额也较为集中,绿城中国、融信集团、中梁控股、滨江集团均在杭州获取土地。溢价率方面,第二梯队房企拿地溢价率较第一梯队房企有所抬升,溢价率高的土地主要集中在北京、廊坊、武汉、杭州、南阳、南通、成都等城市。

对于第二梯队拿地金额同比为负的房企来说,其拿地区域主要集中在二线城市和浙江省内城市。其中,龙湖集团、世茂房地产、荣盛发展、中国铁建、阳光城在浙江均有拿地。溢价率较高的地块主要集中在福州、杭州、西安、长沙、南昌等省会城市,以及浙江省内的金华、宁波。

5. 分梯队布局:第三梯队拿地积极的房企以深耕优势区域为主

第三梯队房企中,2020年1-2月拿地态度较积极的房企布局区域主要跟本房企深耕区域相关。例如首开股份、首创置业强化了北京地区的土地获取,华侨城、龙光集团强化了取广东地区土地获取,华发股份强化了珠海地区土地获取。

6. 具备资金优势的国有房企是参与土地市场的主要力量

上文64家2019年销售额在500亿元以上的样本房企中,国企有13家。为了细化国有房企的拿地表现,我们进一步排查了总资产规模在200亿元以上,且有存量债的国企,共39家。其中30家房企中指院有跟踪拿地明细数据。根据销售规模、资产规模对30家样本进行分组如下表。

分组来看,2020年1-2月销售额在500亿元以上的国有房企拿地态度整体积极(第一第二梯队),而销售额在500亿元以下的国有房企仅五矿地产在成都拿地3.8亿元,其余15家房企均未拿地。30家国企样本中,年销售额1000亿元以上的保利发展、华润置地、招商蛇口、中国金茂,年销售额500-1000亿元的华发股份、中交地产、建发房产、首开股份拿地态度积极。

结合溢价率来看,华润置地、华发股份、中交地产、建发房产、首开股份拿地同比增速和溢价率双高,均超过20%。具体到拿地城市来看,华润置地在武汉、郑州、北京、徐州拿地溢价率超过20%,华发股份在珠海拿地溢价率为45%,中交地产在北京、武汉拿地溢价超过20%,建发房产在北京、漳州溢价率超过20%。

在我们监测的第三梯队(年销售额在500亿元以下)16家国有房企中,仅五矿地产在2020年1-2月有拿地记录。从数据上反应,规模较大的房企是参与本轮拿地的主要力量。

需要说明的是,除了国有房企拿地之外,城投平台也是拿地的主要参与方之一。以土地热度较高的浙江省为例,2020年1-2月,浙江省成交溢价率超过50%的土地共31块,城投平台是主要拿地方之一。

风险提示:本报告拿地数据来源中指院,存在数据误差。

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