作者 |707的牛
今年3月份的时候，SOHO中国私有化的报价是6港元/股，相比当时的市场价，溢价率达到100%。这次收购黑石集团大概要花费87亿美元，40亿美元现金+47亿美元债务，一共9处物业，相当于单栋物业70亿元人民币。
这意味着什么？在SOHO中国盈利没有增长的情况下，相当于黑石集团以20倍估值的价格进行收购。由此可见，SOHO中国的实际价值是远高于市场价格的。
除了SOHO中国以外，港股还有另外一家公司，也是明显被低估了。昨天，这家公司大悦城地产（0207.HK）出炉了2020上半年的销售数据，商场和酒店业务的确受到了疫情影响，出现了下滑和增长乏力的现象。不过，公司的物业开发数据真的非常漂亮，销售面积20.24万平米，同比增长107%，销售额68.41亿元，同比增长302%。
这个销售数据按理来说是大超市场预期的。今天股价也有所反应，2020年上半年因疫情影响，酒店和商业的业绩见底，但是物业销售顶起，到了下半年，估计公司的业绩反转开始，所以现在应该认真关注一下。
01
公司主营业务介绍
很多投资者都知道，大悦城是中粮集团旗下的商业地产旗舰品牌，以大型购物中心为主，住宅、写字楼、酒店为辅的多业态城市综合体。大悦城地产主要负责这些商业物业的开发和运营。
根据公司2019年财报披露的信息，大悦城地产营收103.4亿元，其中物业租金类收入43.4亿元，占比42.0%；物业开发收入46.4亿元，占比44.9%；酒店经营收入8.4亿元，占比8.1%，这三大块业务加起来占据公司整体营收的95%，是核心收入来源。
其次，公司业务布局已经进入京津冀，长三角，珠三角，成渝都市圈，长江中游城市群等主要区域，进驻了以北京，上海，天津，武汉，杭州，成都，重庆等14个一二线城市，拥有19个大悦城综合体项目；1个大悦春风里项目，1个祥云小镇项目，和北京中粮广场，香港中粮大厦，北京中粮置地广场等黄金地段的优质投资物业。
同时公司也开发了上海天悦郡庭，上海前端海景壹号等高端销售物业。旗下的酒店包括：海南三亚和北京的两家，一个5家顶级品牌酒店；其他是占比较小的管理输出类服务。
那么，说到这里大悦城地产旗下的核心资产价值一目了然，19座商业综合体，5家品牌酒店，以及每次持续稳定增长的租金收入。2019年，全国新开业的大型购物中心有522个，数量保持稳定，同比还出现了2%的跌幅，核心城市的商业物业价值日益显现，公司也是最大的受益者之一。
02
与中粮系的渊源
大悦城地产的最大股东是中粮集团，公司的前身也是中粮集团2012年在香港收购的壳公司侨福集团，在收购完成后改名为中粮置地控股，后来又改名为大悦城地产。
期间，中粮集团也进行了两次资产注入。2013年，公司收购了中粮集团旗下的一批优质商业物业组合。2014年，公司进一步收购中粮旗下的9个商业物业项目，包括6个大悦城综合体项目在内的非控股权益。
同为兄弟公司，以住宅房地产开发为主的中粮地产，2018年收购主营商业地产的大悦城，重组完成后中粮地产改名为大悦城，也就是现在的A股公司大悦城（000031.SZ）。
在战略上，两家公司各取所长，完成了品牌和业务上的协同效应。但是这和港股的大悦城地产（0207.HK）有什么关联呢？A股的大悦城控股和港股的大悦城地产背后的大股东都是中粮集团，而前者直接持有后者64.18%的股份。
而中粮集团直接和间接控股A股大悦城接近70%的股份。两家兄弟公司背后的大股东都是国资背景的中粮集团。从最开始的借壳上市，到核心资产注入，一系列资本运作的背后都是大股东在运筹帷幄，可以使得强强联合，提升公司整体的经营效率。
大悦城地产的核心品牌价值在于拥有大悦城的商业综合体，有了品牌，服务和口碑，大悦城的商业品牌就可以持续运营下去，可以在各大城市继续打造大型商业物业中心，形成核心资产的累积效应。当然，也不排除中粮集团会继续向公司注入资产的可能性。
03
公司这些年都做了什么？
和住宅开发不同，商业地产天然就具有一定的壁垒。不仅有前期的开发投入，招商引资，后期的品牌运营和物业服务也至关重要。即使是同一个商业项目，在不同开发商手里运营的效率也是截然不同的。
虽然有优质的资产注入，公司也要有相应匹配的实力才能玩得转。大悦城地产的运营能力到底如何？不妨看看公司最近几年都做了些什么。
首先是商业定位。大悦城现在为什么会成为消费者相对认可的品牌？主要还是公司定位精准，起初大悦城的目标消费群体就是精英客群。在过去十年和未来十年中，年轻人群体还是非常可观的增量，这类人有消费能力同时敢于消费，因此公司把目光投向了18到35岁的年轻主流中产人群。
公司清晰的商业定位，也让大悦城品牌在全国得到了迅速沉淀。"年轻，时尚，潮流，品位"这八个字的品牌形象也打进了消费者的心智当中。
其次，是大悦城的准备能力。公司具有超前的眼光，一早就搭建好了现在的A+H两大融资平台，融资渠道较一般企业而言更加通畅。同时在业务协同上，住宅、商业、酒店等业态又能形成很好的互动。
在经营管理方面，公司也做足了功课。最早的时候，大悦城做的客户分析数据商家是不重视的。但现在随着公司的分析深入，不仅有各个品牌单店的运营数据还有它周围竞品的，商家也逐渐重视起来，商家和运营方的步调一致也会提升商场内部的运营效率，也为公司的品牌化运营提供了参考经验。
从黑石集团和潘石屹私有化SOHO中国开始，说明了资金还是偏向于看好商业物业核心价值的，加上公司通畅的融资渠道，国资背景的控股股东和大悦城品牌化运营的成功经验。大悦城地产的价值，相信很快也会被市场发现。
