机构：兴业证券
评级：买入
目标价：8.60 港元
投资要点
维持“买入”评级，目标价 8.60 港元：公司的中期业绩增速略低于预期，上半年在疫情影响下，公司仍然取得优秀的外拓成绩，随着下半年地产结算增加，公司的在管面积将稳步增长；同时下半年公司的增值服务也将加 速，尤其是非业主增值服务，毛利率也将有所改善。公司的股权激励有望在年内获批，这将大大提升管理层的积极性。我们预计公司 2020/2021 年营业收入分别为 68.2 和 86.4 亿港元，分别同比增长 24.7%和 26.8%，净利润分别为 7.0 和 9.2 亿港元，分别同比增长 30.2%和 31.5%。我们维持公 司的 “买入”评级，目标价 8.6 港元，相当于 2020/2021 年 40/31 倍 PE，较当前股价还有 16%的上升空间。
净利润同比增长 12.7%，低于预期：公司 2020 年中期营业收入 28.5 亿港 元(下同)，同比增长 18.7%， 其中物业管理、增值服务、停车位买卖服务的占比分别为 78.2%、21.4%和 0.3%，增值服务的占比进一步提升；净利润为 2.8 亿元，同比增长 12.7%，低于市场预期；公司中期每股派息 2.2港仙，与去年同期持平。
业务结构变化导致毛利率下降：2020H1 公司的综合毛利率为 18%，较上年同期降低 2.1 个百分点，其中物业管理、增值服务和停车位买卖的毛利率分别为 16.2%、24.4%和 29.2%，三项业务的毛利占比分别为 70.4%、29.1%和 0.5%，增值服务毛利率下降主要由于疫情导致经营成本提升以及社区增值服务中毛利率较低的生鲜食品及防疫物资等产品销售占比提升。
市场化外拓成效显著：公司凭借优质的服务和强大的品牌在市场化外拓上取得显著成效，2020 年上半年新增外拓合约面积约 1162 万平米。公司的在管项目涵盖住宅、写字楼、商业、政府公建、产业园等多种业态，上半年新增了高铁、航空等服务类别，同时开展股权合作及收并购，多渠道多元化实现外拓项目。截止 2020 年中期，公司在管面积 1.575 亿平米，同比增长 10.2%。
风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；增值业务拓展不及预期。
