1• 南下资金加持推升港股牛市预期，地产板块投资机会渐显
近期，恒生指数重新站上2500点，从3月受疫情刺激出行大幅度回调以来港股市场的底部不断抬升，同一时间，“北水”也在加速流入，截止8月25日，近六个月南下资金累计流入达3415亿港元。
分析来看，南下资金增持的背后有两大现象值得关注，一是今年内地权益基金募集规模大幅提升，且新发行基金大多设计了港股投资仓位，其中有相当比例的基金产品，允许投资港股比例最多达股票仓位的50%，由此也直接为港股市场带来了巨大的增量资金。
其次，今年来，伴随牛市预期情绪刺激，A股多数板块估值得到快速提升，相较之下，港股整体估值还处在相对低位，恒生指数年内跌幅仍达在10%，而伴随中概股回归及一众新经济企业上市带来的市场结构优化，当下投资港股也正变得越来越具有性价比，由此也陆续吸引了大量资金强势布局。考虑到当前全球大放水的大环境以及国内经济复苏的大趋势，从中长期判断，港股市场走牛的机会仍然存在支撑。
由此再聚焦到地产行业，数据显示，截至8月25日，恒生地产分类指数年内跌幅达到18%表现不及大市，对此，市场机构观点普遍认为，目前整个地产行业的估值处在底部，具备一定的安全边际。从行业内部公司来看，目前国内大部分地产公司平均PE不足8倍，且主要集中在4-7倍之间，估值存在一定的修复空间。
值得一提的是，在一众地产股中，笔者发现阳光100中国(02608.HK)这家房企的动态PE仅在2倍，远不及行业平均水平，与此同时，公司今年中报派息0.1港元，结合目前1.3港元的股价计算，中期股息率达到了7.7%。那么这是否意味着其相较于板块而言有更大的投资机会？不妨透过该公司最新公布的中期财报寻找答案。
二• 疫情之下销售表现稳健，业绩确定性打开估值修复窗口
8月24日，阳光100公布中期业绩，财报显示，截至2020年6月30日止六个月，公司实现营收35.98亿元，较2019年同期基本持平；实现毛利润11.79亿元，同比增长45.4%；实现净利润2.6亿元，实现核心净利润3.98亿元，同比增长11.1%。
从业绩表来看，面对疫情带来的压力，阳光100整体保持了一定的经营韧性，营收实现稳定增长。从具体营收结构来看，公司物业销售录得同比1.4%的增长，达33.43亿元，而物业管理及酒店经营收入、投资物业租金收入则出不同程度的下滑。考虑到公司营收中90%以上是房地产开发业务，因此整体来看公司核心业务面对疫情冲击之下仍然有着优良的表现，这也将确保公司维持安全稳健的运营。
阳光100合约销售实现稳健增长，而展望下半年，公司拥有总可售货值约290亿元，其中二线城市占比达到78%，考虑到这些城市房地产市场需求在经济人口之下具备较大的支撑，同时下半年又逢行业传统销售旺季，如金九银十等。疫情影响消退、经济复苏等乐观因素带动，也将助推公司下半年在销售端有进一步的表现，公司达成全年销售目标也将具备机会。
房地产行业具有特殊的结转机制，地产公司一般以商品房结算交付客户为时点确认收入，由此前期合约销售释放到利润中往往存在半年到一年的时间差，因此这也意味着，在前期稳健的销售表现下，公司后续的业绩增长仍然还将有足够支撑，而这也将为公司的估值修复带来机会。
从此次中期财报来看，阳光100的亮点还在于盈利能力上，公司毛利率较去年同期提升了10.2个百分点至32.8%，公司核心净利率亦进一步上升到11.1%。盈利能力的提升反映的是公司整体综合能力的进一步增强，而具体则需要观察其在运营、土储、财务等方面的动作。
三• 运营、土储、财务多维发力、转型升级驱动长期价值增长
阳光100盈利能力提升的背后，首先与其不断优化业务模式，推动转型升级息息相关。
公司一方面专注细分市场，积极推进产品升级和业务转型，围绕年轻知识精英和中产阶级，打造三大主力产品，涵盖共享式服务公寓、城市文化街区、复合型住区，透过不断提升产品力，公司项目也获得了较高的市场溢价，从而驱动了盈利表现。
此外，公司在土储端有着较大的优势，也进一步释放了利润空间。据了解，阳光100通过一二级联动获取优质且低价的土地，同时其也开放合作，加快一级土地入市节奏，实现价值变现。对此公司管理层还多次提到，在未来五年，资产处置及一级开发土储的变现，将成为该公司重要的利润来源。
据悉，目前阳光100依旧有不少一级开发土储待释放，其中，温州林里项目已累计摘牌约55万方，尚有约132 万方待挂牌，预计出让地价逾200亿元，值得一提的是，公司在业绩公告中提到，今年上半年由于温州土地市场升值，使得公司在温州城区土地估值有近30%左右的上涨，下半年该项目还将会加快入市节奏。此外位于京沈高铁线上兴隆西站的兴隆高铁新城项目，目前公司在核心区已累计摘牌约4.7万方，尚有约69万方待挂牌，预计出让地价逾40亿元。今年年底该项目所在地的高铁站将开通，预计还将进一步放大公司在这一地块的价值。
此外，从总体储备来看，阳光100高度聚焦长三角及环首都经济圈，着眼极具发展潜力区域，截至2020年6月30日，阳光100土地储备总建筑面积约达1193万平方米，体量在行业内较为可观，而这也将支撑公司未来保持较快的发展。
最后关注到财务端，公司保持相对审慎的债务管理，并保持着多元畅通的融资渠道 ，目前公司负债比率处在安全区间，债务结构亦相对合理。截至2020年6月30日，公司获银行授信额度总187.5亿元，尚有未使用银行授信额度约134.2亿元。公司积极推进包括股权融资、基金、资产证券化、不动产投资信托等在内的多元融资渠道落地，不断强化财务管理能力，降低财务成本，也进一步释放了更多的利润空间。
四• 结语
尽管上半年公司整体还是面临了一定的压力，但成绩仍然还是有目共睹，而对于今年下半年的业务调整，阳光100中国指出，下半年将加快原有住宅项目开发及喜马拉雅公寓入市，下半年恢复销售增长，保证全年销售任务过百亿。同时加快土地一级市场开发，下半年争取实现与土地一级市场开发相关收入有较大幅增长。积极做好文旅项目及商业街项目的准备工作，以抓住明年可能实现的市场机会。利用市场低迷机遇，依托阳光100商业地产的独特竞争力，抓住与国企、央企及地方政府合作机遇，优势互补，加快多种形式的业务增长。不难看到阳光100仍然处在业绩蓄势期，未来业绩也将有望兑现。
当前整个地产行业估值底部支撑明显，而公司自身在行业有着更低的估值和较高的股息率，进一步强化了投资安全性，伴随后续牛市环境下地产板块估值的整体回暖，以及公司超预期的业绩表现，其股价的升值潜力也将十分可观。
