机构：东吴证券
中期营收下滑，但已反映于股价上。受公共卫生事件叠加香港本土局势影响，公司2020 年上半年营收同比下降 20.3%至 67.8 亿港元；基础净盈利同比下滑 26%至38.4 亿港元；计入投资物业重估净亏损的 73.5 亿港元后，归母净利润录得 44.5亿港元的亏损。其中占公司收入达 2/3 的海港城，整体收入和营业盈利下降 28%和 30%，酒店受影响最为严重，太子酒店自 2 月起关闭，预计 2021 年上半年重新开业，商场和写字楼出租率分别微降至 90%和 86%。时代广场、中环组合和荷里活广场收入分别同比-19%/+6%/-13%，营业盈利分别同比-21%/+8%/-17%，会德丰大厦和卡佛大厦组成中环组合收入因优质地段和物业逆势增长，写字楼出租率分别 94%和 98%，零售物业分别录得 100%和 95%。目前公司市净率仅 0.47倍，相比 1 月 17 日疫情前的 0.69；现价较资产净值折让 63%，相信股价已反映上半年疫情的负面影响。
本地居民压抑已久的消费力开始释放。香港政府由 9 月 4 日起放宽防疫措施，2 人限聚令维持不变，但允许餐厅堂食至晚上 10 时，同时让电影院、健身中心、按摩院等重启，本地居民的生活逐步回复正常，支持本地客流量增加。草根调研显示于过去周末，海港城客流量明显上升，本地客压抑已久的消费力开始释放，带动海港城的消费增加。在本地客回升支持下，我们相信以海港城为核心的九龙仓置业，最坏情况已经过去，公司的收入及利润有望于 9 月起回升。游客方面，受入境管制及隔离等因素影响，7 月内地访港旅客人次只有 5,735，同比暴泻 99.9%，对公司造成打击。港府将内地入境管制措施有效期延长至 10 月 7 日，意味若疫情持续受控，最快下月初香港和内地将会通关，有助吸引游客到公司旗下商场，特别是海港城消费，将有利业务复苏。
疫情逐步缓解，疫苗有望成为股价催化剂。本港 7 月时单日新增确诊最高达 149宗，7 月整月录得 2,085 个确诊个案；当月本港零售业总销货价值按年下挫 23.1%，其中珠宝及钟表跌 53.7%、药物及化妆品跌 50.9%，反映疫情的不利影响。病例数目自 8 月起逐步回落，9 月首 7 天新增确诊个案为 76，日均只有 11，显示疫情逐步缓解。而且，新冠疫苗的研发进展较为乐观，世卫组织于 9 月 4 日表示，全球共 9 个疫苗（3 个来自中国）进入三期临床试验，全球部分疫苗的三期临床实验结果预计将于 10 月开始陆续发布，而国资委称中国疫苗或将于年底或明年初上市，疫苗利好消息将催化公司股价上行。此外，中央协助香港进行大规模核酸检测有助于找到未知感染源头并进一步控制疫情，据香港卫生署于 5 日介绍，截至当日已经逾 100 万人预约核酸检测；而中国于 8 月 22 日宣布疫苗的紧急使用，在大规模核酸检测和疫苗紧急使用的条件下，相信香港出现大范围的疫情反弹可能性较小，本地零售有望持续改善，公司将直接受惠。
