宝龙地产(1238.HK)而立年后,“1+1+N”商业布局的“下半场”

宝龙地产(1238.HK)而立年后,“1+1+N”商业布局的“下半场”
2020年10月09日 09:42 格隆汇APP

上海的中心腹地一座拥有着江南水乡自然风光,又具备着悠久历史人文古镇。东临漕河泾开发区,西接松江青浦,南靠莘庄工业区,北邻虹桥机场。这就是闻名大上海的七宝古镇!

从地铁9号线七宝站1号口出来,沿着漕宝路向东直行约400米处有一条小河,河对岸就是宝龙城,再前行100米会看见宝龙广场、宝龙大厦总部和宝龙艺术中心,继续前行100米就来到了宝龙美术馆。

9月19日,在各级领导、名企高管、高校代表、诸多合作伙伴以及媒体朋友的见证下,宝龙集团于宝龙美术馆成功办了一场以“因爱而立,同心致远”为主题的三十年庆典公益捐赠”活动

三十载,从追梦少年到而立之年

地产开发商在美术馆里举办30年庆典,听起来都有点不可思议。在固有的思维意识里,地产开发商是商人,而艺术爱好者是文人,商人和文人自古以来都是以“敌对”的形象展示在世人面前的。在众多企业和企业家的眼里,那些极少数既能做到在获得商业成功时,又不丢掉人文情怀的“儒商”形象,至今都是一个可望而不可求的高度。

而从宝龙这三十年一路走来来看,就是在用商人在商业上成就,赋能文人在艺术上的传承,从而实现对社会价值的回馈。不同的是不是馈赠金钱而是艺术传承。

要说全国最有艺术气息的地产开发商,恐怕非宝龙莫属了!而宝龙集团创始人许健康也算是当代少有的大“儒商”了吧。宝龙对这个时代的馈赠是“软文化”的输出,是人文艺术氛围的培养,看似无价,实则可贵!

(图片源自:2020年中期业绩发布会)

出生于福建晋江许健康1980年移居澳门十年后于澳门创立宝龙集团1992年乘着“市场化经济”的东风开始投资厦门特区的建设,随后一路紧跟中国城市化进程脚步成长壮大。

2009年,宝龙地产(1238.HK)港交所成功上市,上市十年来宝龙地产总收入增长超6倍、总资产增长近11倍、销售额增长21倍收入增长22倍2020年6月宝龙单月合约销售额更是一举突破百亿创历史新高。截至9月21日收盘,宝龙地产股价也创历史新高,总市值超270亿元。

宝龙地产上市十年后的2019年,分拆宝龙商业(9909.HK)于港交所挂牌上市,成为内地首家赴港上市的轻资产商业运营服务商。截至9月21收盘,宝龙商业市值超过175亿元。

今天宝龙迎来了而立年之际已是成功孵化两个上市平台地产开发商

三十年风雨同路,从鹭岛申城,从立足长三角到布局粤港澳,从几十人团队到员工数万从单一业务地产商业、酒店、文化艺术等多元产业。宝龙走过的三十年,正是中国房地产市场高速发展的三十年,也是见证我国市场化经济腾飞的辉煌三十年

2020年上半年在疫情的阴影下宝龙地产依然实现171.7亿元的营收同比增长40.1%;实现净利润35亿元,同比增长42.8%;毛利率为37.10,居业内较高水平在困难重重下依然逆势前行,可谓是成绩喜人。

宝龙发展的这三十年,如果要用一个字来概括,就是“稳”

不盲目搞规模扩张,知道自己要什么,以“住宅+商业”为主,以“酒店+艺术”为辅,在“高毛利”和“低负债”的成绩诱惑下,仍选择坚持“深耕长三角”

在宝龙全体同仁的共同努力下,宝龙地产荣获2020年中国房地产业协会《中国房地产上市公司综合实力榜》TOP40,在中指研究院发布的《2020中国房地产百强企业》榜单中,宝龙地产位列第43名,这是宝龙连续十五年入围“中国房地产百强企业”

2019中国商业地产公司品牌价值TOP10

对于已经进入的后三十年时代,宝龙地产在2020年半年业绩会上公开了一个“五年计划”,并首次提出“1+1+N”战略布局。同时,还将继续围绕“商业+地产+资管”的业务路线迎接下一个五年甚至更久远的未来。

筑梦五年,业绩稳增长,营收利润双丰收

2019年,是宝龙地产上市的第年,也是宝龙商业分拆上市的第一年。

而在今年,宝龙集团迎来奋斗三十年的高光时刻宝龙地产业绩也是再创新高

截至2019年年底宝龙地产合约销售金额首次突破500亿大关,并一举冲破600亿603.5亿元同比增长47.1%实现合约销售面积376.75万平方米,同比增长33.5%,折算每平方米项目均价就是16019元,同比增长10.14%。

从近五年数据来看,合约销售额从2015年的143.05亿元上涨至2019年的603.50亿,累计涨幅321.88%,同期,合约销售面积从2015年的153.20万平方米,上涨至2019年的376,75万米,累计涨幅145.92%。

(数据来源:宝龙地产定期披露的销售简报)

如折算成可售项目均价,则可以看到从2015年的9337元/平方米上涨至2019年的16019元/平方米,累计涨幅71.56%;而同期,国家统计局公布地全国商品房均价则从2015年的6793元/平方米上涨至2020年上半年的9638元/平方米,累计增长41.88%。

(数据来源:宝龙地产定期披露的销售简报;国家统计局)

在宝龙地产项目均价增长远高于全国平均水平的同时,依然能保持较高速的销售业绩增长,项目价格的上升并没有影响到销售业绩,可见,宝龙在“商业+住宅”的精品化道路是得到了商业市场的认可。

如果说,业绩情况只能代表你的外在表象,并不能代表全部。作为一家上市企业,在企业经营中的财务指标才是更为关键,因为它才是关系到股东的利益所在。

2019年年报数据显示:2019年全年实现260.42亿元营收,同比增长32.9%;毛利润94.83亿元,同比增长25.6%;净利润60.18亿元,同比增长65.0%年终现金及现金等价物为203.60亿元。

(数据来源:宝龙地产历年年报)

同样,我们将时间轴再放宽至近五年来看,宝龙地产营业收入累计上涨118.71%;净利润累计上涨95.12%;年终现金及现金等价物累计上涨了260.04%;毛利率累计上涨了3.47个百分点;毛利率负债率有所上升,也都属于行业平均水平以下。

另一方面,于去年年底上市的宝龙商业(9909.HK)也迎来了首个半年报。

数据显示:截至2020年6月30日,已有51处在管零售商业物业,总计在管建筑面积约为700万平方米。有52个在管住宅物业,总在管建筑面积为约1160万平方米。宝龙商业上半年实现8.69亿元人民币的总营收,同比增长15.96%;实现毛利2.55亿元,毛利率达29.34%。

最后,用一句话来概括这过去的五年就是:“业绩持续稳增长,收入利润双丰收!”

“1+1+N”宝龙地产商业的“下半场”

留恋过往只会丢掉未来!

对于而立年后的宝龙,也该有下一个目标计划。在2020年中期业绩发布会上提到:

短期来看,是实现2020年全年750亿元人民币合约销售目标

中长期来看是,围绕“商业+地产+资管”的精品业务体系,实现“1+1+N”的商业布局。

先短期目标来看,截至6月30日,宝龙地产完成315.3亿合约销售目标,同比增长8%,目标完成率达42.04%;受上半年疫情影响,整体市场收缩的前提下,宝龙地产依然能实现同比正增长算是实属难得。同在业绩会上还曾提到,下半年宝龙将迎来购物中心的密集开业,年内实现10个新购物中心的开业。

从最新公告可以看到,截至8月底,宝龙地产完成462.20亿元的销售业绩,目标完成率达到了61.63%。可见业务增长回暖较为明显,再加上金九银十的黄金销售期,如再配合上年底的业绩冲刺,实现全年750亿元销售额的目标基本不成问题。

再看中长期目标:所谓的“1+1+N”就是,即立足长三角(江浙沪皖),挖掘大湾区(粤港澳),辐射全国重点机会型区域。同时,将继续围绕以“商业+地产+资管”的业务体系,坚持以精品化路线迎接下一个五年甚至更久远的未来。

(图片源自:2020年中期业绩发布会)

如何从长三角到大湾区,小目标可以靠在建项目,大目标得看土储和资金的支持了。

先说,土地储备:截至2010年6月30日,宝龙地产累计土储面积2858.87万平方米,平均土地成本为3201元,地货比(土地成交均价占2020上半年销售均价比例)为20.8%,约合总货值为3858亿元。其中,73.2%的土储面积位于长三角地区,64.4%在二线城市。

再说,负债情况:截至6月30日,宝龙地产净负债率79.9%;总资产负债率为76.3%,均属行业较低水平。从债务结构来看,2019年年报显示银行贷款和优先票据占比超过77%。从到期时间来看,一年内到期的债务占比只有27.7%;一到两年内到期的为32.8%,两年到五年内到期的有28.7%,五年以上到期的有10.8%。

据南都大数据研究院调研房企的负债情况来看,全国被采集调查的76家房企中,一年内到期的有息负债超过2.5万亿,约占有息负债总额的35%。

最后,融资方面:丰厚的土地储备,合理的债务结构和分布均匀的到期时间,从而使得宝龙地产的综合融资成本远低于同行业平均水平。在2020年中期业绩会上,宝龙地产公布了一组近五年年来的融资成本数据。数据显示加权平均融资成本从2015年的7.55%下降至2020年上半年的6.45%,并且实现了连续四年半不超过6.5%。

(图片源自:2020年中期业绩发布会)

进入8月以来,宝龙地产先后被,华创证券、西南证券、兴业证券、中泰国际以及花旗、高盛和富瑞等多家海内外券商及评级机构给予以“买入”评级。

同时,宝龙商业也在2020下半年先后被华创证券、东兴证券、兴业证券以及村野、高盛和花旗等海内外券商及评级机构予以“买入”评级。

近来,在“三道红线”的压力下,房企融资似乎已经进入又一个“寒冬”。宝龙地产依靠亮眼的业绩增长和可观的盈利预期,同时以较低的负债率优势,在券商机构的“好评”和国际资本的“认可”下,有了相比业内其他企业更容易获取的资金支持优势。

一切功绩、荣誉、成就都只是过往,一家双百年企业,更得向前看。对于宝龙来讲,持续的业绩增长是前行的基础,良好的财务状况是护航的保障,丰厚的土储,宽裕的资金,合理的负债,是构成下继续前行动力源。

当然,更重要的是信心,信心才是宝龙的灯塔,它比黄金还要重要!

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