机构：华创证券
评级：强推
目标价：57.30 港元
立足重庆，布局全国，科技赋能，激励丰富，连续 5 年物管排名前十
金科服务 2000 年于重庆成立，2020 年 11 月于港交所上市。2019 年末，金科服务覆盖全国 115 城，合约面积为 2.49 亿平。据中指院数据，2016-20 年，公司连续 5 年排名中国物业服务百强前十，并被评为 2020 中国物业服务百强服务质量领先企业第二名与中国物业科技赋能领先企业第三名。公司股权结构多元并稳定，上市后，金科股份预计将持有公司 53.97%的股份，战略投资者包括泰康人寿、阳光保险、高瓴资本等知名机构。公司高管团队稳定，并且行业经验丰富，多元激励激发活力。公司员工持股计划，恒业美好、金恒鸿鑫分别持股 10.10%、0.56%，金科股份持股平台天津卓越持股 3.54%，对应上市后将分别持股 7.98%、0.44%、2.80%，激励占比领先行业、仅次于永升。
在管、合约面积持续高增、外拓能力优秀，合约/在管覆盖率达 2.1 倍
2017-19 年，公司管理面积 CAGR 达 39%；合约面积 CAGR 达 34%。20H1 末，在管面积 1.3 亿平，同比+26%；合约面积达 2.5 亿平米，同比+31%，合约/在管覆盖率达 2.1 倍，好于行业平均水平，助力后续在管高增。19 年，第三方在管面积达 5,821 万平，同比+42%，占比 48%，17-19 年外拓在管面积 CAGR高达 69%，外拓能力优秀、并预示成长可持续性。20H1，在管面积中：1）住宅/非住宅面积占比 84%/16%，并非住宅占比持续提升；2）西南、华东及华南、华中、其他地区的在管面积占比为 53.9%/21.9%/18.7%/5.5%，布局逐步全国化、西南占比相应逐步下降。20H1，公司住宅物业费单价 2.18 元/平*月，同比+0.5%，并考虑到布局逐步由西南扩张至全国，并金科股份后续交付面积有望加速，新盘占比望提升，后续物业费单价有望稳步提升。
业绩实现跨越式高增，多因素促利润率提升，智慧科技高投入、高增长
2019 年，公司营收 23.3 亿元，同比+53%；净利润 3.7 亿元，同比+128%；20H1，公司营收 13.7 亿元，同比+36%；净利润 2.9 亿元，同比+81%。17-19 年，营收 CAGR 达 49%，归母净利润 CAGR 达 82%。从结构来看，19 年基础服务、非业主增值、社区增值、智慧科技收入同比+44%/+62%/+90%/+154%，占比63%/26%/10%/1%，智慧科技高投入、高增长。19 年，毛利率和净利率为27.3%/16.1%，同比提升 1.7pct/5.3pct。毛利率提升一方面源于新交付项目占比提升，带动基础物业毛利率小幅提升，另一方面源于高毛利率的增值服务占比提升，并考虑到后续预计新项目占比提升、西南部以外占比提升、非住宅占比提升、增值服务占比提升等综合影响，有望推动整体毛利率进一步提升。
预计未来三年业绩高增，并合理 21PE 30 倍、对应目标市值 365 亿港元
我们认为公司合约面积将继续高增，后续主要依靠：1）金科股份交付；2）第三方外拓；3）并购，预计 20-22 年营收为 36/58/86 亿元、同比+57%/+58%/+49%，归母净利润为 6.1/10.3/15.8 亿元、同比+66%/+70%/+53%。参考 4 家可比主流物管公司（招商积余、碧桂园服务、保利物业、永升生活服务）21PE 平均 30倍，考虑到金科服务具备内生增长强劲、外拓逐步持续发力、非住宅占比提升、增值服务快增、智慧科技赋能等优势，中长期业绩持续发力可期；我们认为公司 2021 年合理 PE 为 30 倍，对应目标市值 310 亿元（365 亿港元）。
投资建议：内生外拓增长强劲，智慧科技赋能高增，首次覆盖、给予“强推”评级
金科服务脱胎于金科股份，并成长快于母公司，在管、合约规模持续高增、外拓能力优秀，合约/在管覆盖率达 2.1 倍，连续 5 年物管行业排名前十。考虑到公司具备内生增长强劲、外拓逐步持续发力、非住宅占比提升、增值服务快增、智慧科技赋能等优势，中长期业绩持续发力可期。我们预测公司 2020-22 年每股收益分别为 0.96、1.63、2.49 元，并按照 2021 年目标 PE30 倍，给予目标价57.30 港元，首次覆盖，并给予“强推”评级。
风险提示：业务拓展不及预期，人工成本上升致利润率下行。
