作者 | 玉衡
来源 | 格隆汇探雷区
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众所周知，近两年是物管公司IPO的大年。去年，因为大量标的供给引发了板块整体估值的回调。而标的供给数量大量增加，免不了其中有滥竽充数，区分出优质标的和普通标的就成了配置物管板块资产的投资者必修课。
新年伊始，继荣万家之后，又一家物管公司开始冲刺港股--德信服务。1月18日，德信服务递表港交所。
德信服务是德信集团旗下的物业板块拆分而来，成立至今已有16年，是一家总部位于杭州的综合性物业管理公司。公司主要为业主提供日常物业管理服务、增值服务，以及为房地产开发商提供销售协助、咨询等非业主增值服务。
那么，德信服务的成色如何呢？
万亿蓝海景气度高
首先，确定的是物管板块的确是一个优质赛道。
从市场规模上看，它是一个高增速、高天花板的蓝海市场。据中信研报测算，预期行业将以平均20%的增速在2030年达到2-3万亿元的市场规模。
从行业属性来看，物管行业目前主要依靠收取物业费这种商业模式实现营收，很大程度上摆脱了上游房企的周期性，具备了一定的消费属性。这样的高度确定性的模式为行业价值奠定了基础。另外，物管公司提供的各类增值服务可以为其成长性打开了更高的想象空间。
在这样高景气度的行业中，龙头公司目前所占份额不多。中指院数据指出，2019年前十大物业管理公司所占份额共计不超过10%。但需要注意的是，行业集中度正在加速提升。据明源地产研究不完全统计，截至2020年12月10日，去年物管公司并购案例多达52起，并购金额82.46亿元，是去年的两倍。
对于物管公司来说，并购可以最快实现规模扩张，而规模的扩张直接对应营收规模的增大。在当前各大物管公司跑马圈地的背景下，先一步抢夺更多份额至关重要。
但并购对于公司自身的资金实力以及投后管理能力要求很高，这两点对于中小物业公司不够友好。头部物管公司动辄就有几十上百亿的现金储备，并购带来的资金压力一般不在话下。另外，头部物管公司拥有丰富的管理经验，对于项目投后管理能力较强，更大概率不让被并购项目日后成为累赘。
区域龙头优势不显
那么，德信服务在物管行业处于什么地位呢？
据招股书披露，根据2020年中指院数据，公司在浙江省的物业服务百强企业中以收入计排名第四，以在管面积计排名第五位。看上去似乎排名比较靠前，但其实只是一个区域性的龙头。截至2020年9月30日，德信服务的在管物业合共163个，在管建筑面积合共2310万平方米。与头部物业管理公司动辄上亿平米的在管面积相比，德信服务的规模相对较小，属于行业中游水平。
从成长性看，截至2020年9月30日，德信服务合约面积35.4百万平米，因此合约面积与在管面积之比为1.53，属于行业一般水平。
从外拓能力来看，德信服务表现与众不同。2018年、2019年、2020年前三季度，公司来自独立第三方的在管面积比例分别为78.1%、70.4%、66%。整体来看，德信服务的外拓能力高于行业平均水平，但这一优势正在减弱。
另一方面，据招股书披露，2018年、2019年，公司分别实现营收3.98亿元、5.13亿元，增速28.89%；2019年前三季度、2020年前三季度，公司分别实现营收3.75亿元、4.98亿元，增速32.8%。可见，公司业绩在快速增长，但整体收入规模在行业中较小。
拆解营收结构来看，公司对于物业管理服务业务营收较为依赖，报告期内该部分营收占比约6成，符合行业惯例。值得注意的是，公司的社区增值服务营收占比从2018年10.76%增至2020年前三季度22.05%，逐渐成为公司的另一个增长引擎。与社区零售、智慧社区密切相关的社区增值服务带来的想象空间比较大，有助于公司提高估值。
结语
总体来看，物管行业的高景气度确认不变，但德信服务在行业中处于中游水平，在行业集中度提升的趋势下优势不明显。另外，公司的成长性方面也不够突出。但值得注意的是，公司的社区增值业务占比在逐步提高，有一定的想象空间。
