港股有一个板块是自上市以来个股集体走牛的板块。今年以来多数公司跑出了超额收益，股价涨幅多数超过100%，背后存在的逻辑是什么？同时这个行业有10000亿市场空间，行业集中度不高，龙头公司会长期享受市场红利。最近住建部也发布了利好政策，支持物管行业进行并购重组。
1、公司的基本盘
研究物业股需要关注几方面的重点，在管面积增速，住宅类和机构类业务占比等等。通过分析保利物业过去的增长情况，可以看清这家公司到底怎么样，市场为什么会给这么高的估值。
（1）在管面积
对于物业公司，物业费的单价波动一般很小，主要还是依赖于在管面积的快速增长。2016-2019年，在管面积从0.8亿平米增长至2.9亿平米，增速分别是29.3%，86.8%，44.9%；2020H1在管面积3.2亿平米，也出现了不错的增长，增幅达到21.7%。而最近几年每平米的平均物业费基本没有什么变化。
（数据来源：公司公告）
分业态来看，公司的在管面积增长来自于住宅类物业和非住宅类在管面积双向增长，住宅部分的在管面积主要来自于关联方保利地产和外部获取，2020年上半年，保利物业在管面积内生和外拓分别占比43.2%，56.8%。
（图：保利物业住宅类在管面积增速）公司16-19年住宅、非住宅在管CAGR分别达23%、175%。非住宅类的在管面积增长情况明显快于住宅类，这也是保利业绩能保持高速增长的原因。截止到2020上半年，保利住宅类和非住宅类占比分别为47.3%，52.7%，基本是各占半壁江山，结构比较平衡，在非住宅部分，其中商业写字楼占比2.7%，公共物业占比50.0%。
（图：保利物业非住宅类在管面积增速）（2）营收结构
从保利的营收增速看，近两年基本会维持30%—40%的营收增速，上半年竣工面积交付虽然受到疫情影响，但全年如果能保持37%的营收增速，营收也有82亿元。只不过上半年的节奏放缓，下半年增速还会加快，全年来说是不受影响的。
（图：保利物业营收增速）拆分之后，占营收收入比例最高的还是物业管理服务业务，2019年占比64%，不过这个比例一直在持续下降，与之对应的是增值服务的占比提升，其中包括非主业增值服务和社区增值服务。
（图：保利物业各业态营收情况）具体来看，在2016-2019年的四年当中，非主业增值服务营收由3.99亿元，增长到9.69亿元，占比16%，基本维持不变；社区增值服务从2.59亿元增长到11.54亿元，占比19%，贡献不断提升。
（图：保利物业各业态营收占比）2010年上半年，公司物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现营收22.9、5.5、7.6亿元，分别同比增长25.4%、20.8%、40.8%；增速最快的还是社区增值服务。
通过拆分保利物业的内部营收结构之后，应该重点关注公司的非住宅类业态的在管面积增长情况，和社区增值服务的营收增长；因为住宅类业务有关联方保利物业的基本盘。
从行业趋势和保利自身的发展态势来看，未来一定是住宅类和非住宅类业务的双轮驱动，这样也可以减弱房地产竣工周期的影响，这也是市场能给与这类公司高溢价的原因。不过，经过大跌之后，保利物业当前的估值只有59X PE，2020年只有45X PE，这个估值贵不贵？说实话，和之前的70-80倍估值相比，现在的估值是有明显吸引力的。
2、怎么看当前的估值
回调之后的保利物业，为什么说具有较高的性价比？可以从两个角度进行考量：一是同行业的龙头公司对比；二是公司业绩保持高增长的持续性。
（1）和龙头碧桂园服务对比
碧桂园业务的在管面积增量绝大多数来自于关联方碧桂园地产，对母公司的依赖性较重，虽然公司在市场增量上，依靠外部获取的在管面积在逐年提升，2019年占比只有26%。
（图：碧桂园服务在管面积情况 单位：千平米）
（图：碧桂园服务在管面积获取方式的占比）而同期水平的保利物业，外部获取的在管面积占比提升到了55%，2020年上半年这个比例进一步提高到了57%。说明保利一半以上的项目都来自于外部获取，和碧桂园物业恰好相反，这样的优势在于靠外部获取项目可以保持高增速，同时可以减少对关联方的依赖，降低房地产周期对公司的影响。
（图：保利物业在管面积情况 单位：千平米）
（图：保利物业在管面积获取方式的占比）也就是说，在碧桂园物业和保利物业住宅类和非住宅类在管面积占比差不多都是各占50%的前提下，两大物业公司的关联方都是地产行业龙头。而保利在外部获取项目的增速是明显快于碧桂园物业的，当前保利估值43倍，碧桂园服务估值35倍，公司手上还有80亿左右的现金，也可以为收并购做准备，估值方面有明显优势。
