近期，香港知名券商中信里昂对弘阳地产（01996.HK）发布评级报告，中信里昂分析非国企内房股于2021年下半年的现金流压力，认为弘阳地产为抗压能力最高的首三家房企之一，因而维持给予“买入”评级。
中信里昂认为，雅居乐、合景泰富及弘阳地产为现金最充裕的房企，三家公司截至2021年上半年的经调整非限制性现金，应可覆盖他们下半年的支出。结果显示，弘阳地产下半年预售所得回款金额需急跌90%，方会耗尽上半年的现金流，抗压能力属该行覆盖房企三甲之一，领先大部分同业。
除中信里昂之外，中银国际在今年九月首次覆盖弘阳地产，对弘阳地产的双轮驱动模式表示认可。那么，在如今房地产供给侧改革加速推进的大背景下，尤其是今年以来，受到多家高负债房企相继债务违约暴雷的影响，地产股普遍下行，而弘阳地产究竟有何优势获得机构的关注和认可呢？
合约销售稳健增长，产品力优势突出
回顾弘阳地产2021年销售业绩，上半年实现了合约销售金额人民币491.5亿元，同比增长55.7%；合约销售均价为每平方米16920元，同比增长15.6%。同时注意到，弘阳地产在9月发布了1-8月未经审核营运数据，数据显示，1-8月，弘阳地产实现累计合约销售额620.3亿元，同比增长29.2%，已完成全年销售目标的59.08%；累计销售面积为363.1万平方米，同比上涨7.17%；平均销售价格为每平方米17084元。
图表一：弘阳月度合约销售表
值得一提的是，在弘阳地产中期业绩沟通会上，公司总裁袁春表示，上半年，公司完成491.5亿元的销售额，接近全年销售目标的50%，今年全年可售货值约1550亿元，完成60%的去化即可完成全年销售目标，公司非常有信心达成目标。由此可见，弘阳地产的销售实力不容小觑，并为其利润的持续稳健增长打下坚实基础。
而高去化率也反映出市场对弘阳地产品质项目的高度认可。据悉，今年公司明星楼盘项目有宁波的姚江晴雨，在8月实现了三开盘三售罄的火爆局面，4个月累计销售达到45亿元，再次斩获宁波楼市“口碑红盘”的美誉。与此同时，公司的南京项目也是一反部分城市楼盘销售的萎靡场面，持续热销，逆势获得南京市叠墅销售套数TOP2。
弘阳地产已完成了一半的销售目标，而品质楼盘的逆势热销恰恰证明，楼市的调控政策虽然从全国层面来看，起到了降房价的显著成效，楼市销售遇冷，房地产开发商的比拼将会更趋向于品质而非数量，而这一点来看，弘阳地产在房地产开发这块的产品品质是一个鲜明的优势。
（宁波项目：姚江晴雨效果图）
（南京项目：弘阳悦禧效果图）地产商业双轮驱动，相互赋能构筑“护城河”
随着热点城市第二轮集中供地结果陆续公开，为防范债务风险，房企对现金流越发重视，使得越来越多房企暂停新增土储的脚步，拍地也没有往年的激烈，总体集中供地更趋于理性。在集中供地背景下，拥有充足土储资源和较强拿地能力的房企将更占优势。
从弘阳地产今年土储情况来看，今年上半年数据显示，弘阳地产拥有土地储备2100.51万平方米。其中，已竣工物业147.03万平方米，持作投资的可租用面积83.81万平方米，开发中物业1869.67万平方米。
从公司上半年拿地情况来看，弘阳地产坚持“精准深耕，全国布局”的发展战略，相继于全国各地斩获21块土地，截至2021年6月末，公司总土储稳步增长至2101万平方米，除了长三角以外，在成都、重庆、长沙、佛山等重点城市也实现了深耕布局，其中一二线城市占比78%，强三线城市占比22%；优质的土储拓展和布局，为弘阳地产未来利润空间的增长提供了有力支撑。
在激烈竞争形势下，弘阳地产竞争力凸显，凭借其“商业地产双轮驱动，物业资本两翼并举”的“双轮双翼”发展战略，在2021中国商业地产百强企业排行榜上位列第12位，同时获评“年度商业地产卓越企业”等称号，足以彰显弘阳的品牌影响力和综合实力。且商业业务作为弘阳的起家产业，商业基因也让弘阳地产在双轮相互驱动模式中更专注于构建核心竞争优势。
弘阳地产不断拥抱变革与创新，坚持着重发挥地产与商业的协同效应，打造差异化的竞争力，通过地产与商业引流赋能，商业为地产溢价赋能，深入践行“弘阳特色商业模式”，专注精细化运营，公司根据细分客群，孵化出“弘阳茂”、“弘阳广场”、“弘阳生活+”三条主力产品线。
截止六月底，弘阳地产已累计有近150万方商业建筑面积，同时公司拥有两个自持的弘阳广场，分别位于南京及常州中吴，另外安庆的弘阳广场及常州的名力1936也将于2022年9月开业。此外，今年8月份，弘阳又在潍坊市中心获取了大概90万方规模的商住综合体项目，其中整个商业规模大概10万方左右。
（安庆项目：弘阳广场）
（常州项目：名力1936）通过规模增长与质量提升的双结合，在租金收益不断提升的同时，稳健加速城市版图的扩张，并持续推动商业精品有序落地，从长远来看弘阳地产后期商业运营的驱动力不容小觑，未来在行业内存量空间的竞争中商业业务也会为其带来稳定的增值收益。
现金充沛，成功发行绿色优先票据
从另一个角度来看，当下房地产行业的发展逻辑已经不再是高速增长，在“三道红线”监管下，在精细化管理后开发时代，房企的现金管理能力就显得格外重要了。
对此，中信里昂报告中也提到，流动性仍是行业内最大的挑战，尤其在未来数月。该行预期，大多数房企为应对流动性的问题，均会以低价加速销售项目，此举或能刺激部分终端用家的购买意欲。同时里昂预料，虽然房企短期内的销售量将持续下滑，但跌幅仅25%至30%，并将大幅舒缓该行覆盖非国有房企于2022年底前的现金流压力。不过，随后的问题就是按揭贷款能否放宽，而中信里昂对放宽持乐观态度。
值得一提的是，弘阳地产“三道红线”标准全线达标，保持绿档。截至2021年6月末，弘阳地产的净负债率为53.9%，剔除预收账款后的资产负债率为69.4%，现金短债比为1.7倍。
根据弘阳今年上半年财报，弘阳2021年上半年账上约有139.69亿元，2020年现金为9.66亿元，同比增长1346%，这表明弘阳目前账上现金相当充沛，没有现金流压力，足以支持公司接下来的经营发展，这点也同样得到中信里昂的大力认可。
图表：公司现金流量表部分数据
同时注意到，弘阳地产在9月20日发布一则公告，公告显示，弘阳地产将发行于2023年到期的金额为2亿美元的优先绿色票据。公司在当前市场融资端收紧下成功发债，足以彰显资本市场对公司发展前景的信心。
众所周知，房企发行的绿色债券是用于合资格的绿色项目融资或再融资，而绿色票据最大的优势是可以提供比同类普通票据更低的成本，意味着房企融资成本更低，更促进了弘阳债务结构的优化。在当前中国推动绿色经济发展的大主流背景下，弘阳地产抓住了时代的新机遇，为绿色经济做贡献的同时，也实现了自身中长期境外债务的再融资，夯实了财务根基，助力未来发展。
结语
今年下半年的房企压力不小，而抗压能力强的企业会更具备优势。可以看见的是，弘阳地产销售及盈利能力持续增长的同时，其财务管理稳健，资金杠杆较低，可周转资金充沛，再加上其地产商业双轮驱动的模式，也为弘阳后期的发展提供强大的后发力。
注意到，弘阳优异的销售情况和良好的财务杠杆水平引起了评级机构的关注。其中联合国际将弘阳地产的国际长期发行人评级和公司所发行的高级无抵押美元票据的国际长期发行债务评级同时从“BB-”上调至“BB”，对公司的经营情况表示认可，并且相信公司未来的经营规模会持续扩大。同时，国际知名评级机构惠誉在7月份确认了弘阳地产“B+”评级，展望稳定。指出公司在不断扩大规模的同时也能保持财务杠杆的稳健，并且可售资源也很充足。
尽管由于个别房企陷入债务信用危机，让市场对房企股的投资更加的谨慎，但笔者看来，优质的房企仍具备长期关注的价值，这也是为何机构看好弘阳地产的原因。显然，弘阳地产具备抗压性和成长性，相信未来随着公司业务不断发展，业绩持续兑现预期，公司在资本市场还将迎来新突破。
