高盛发表研究报告指，自上一次更新以来，香港地产板块面对压力加剧。美国通胀增幅出乎预期，致加息预期升温，同时内地房地产市场进入下行。综观香港及内地地产市场，该行留意到交投下滑。根据分析员对内地房价的看法，该行下调模型价格估算。高盛轻微上调未来两年香港办公室物业价格估算，同时大致维持零售及住宅价格预测不变。香港办公室物业未来催化剂是市场期望已久的中港放宽出入境管制。相较该行预期，过去半年香港发展商业绩大致平庸。再者，相较盈利更影响股价的每股分派，该行认为亦逊预期。大部分香港发展商每股分派按年大致持平，惟长实集团(1113.HK)每股分派按年增21%令人印象深刻。
该行认为香港地产股估值向下重评主因在于相较资产价值急升，资本回报相对低。该行维持板块公允值由资产净值及每股分派所构成的看法，维持在目标价估算中比例各占五成。考虑香港农地价格上升，利率预期更新及发展商最新物业推售计划，修订所覆盖本港地产股资产净值，幅度介乎降4%至升17%，并调整目标价，幅度介乎降13%至升21%。
为反映上述预测修订，高盛上调长实集团投资评级由“中性”升至“买入”；新地(0016.HK)及新世界(0017.HK)评级由“买入”下调至“中性”；信置(0083.HK)评级由“买入”一举下调至“沽售”；维持嘉里建设(0683.HK)“买入”评级；维持恒地(0012.HK)“中性”评级。
因应利率预期，计入未来两年香港将会加息的预测，该行修订所覆盖香港地产股2021至2023财年每股基本盈测，幅度介乎降7%至升17%。
高盛解释，据其估算，在控制派息比率下历史派息率计，长实集团提供最大上行空间，其次为嘉里建设。另一方面，信置提供的上行空间最小。该行留意到香港地产股股价与每股分派修订有明显关连性。这亦解释了为何本年至今长实集团及嘉里建设股价跑赢，料势头将持续。在更广义地产板块，该行持续看好ESR(1821.HK)及新意网(1686.HK)。
