星盛商业(6668.HK)韧性生长,价值重估可期

星盛商业(6668.HK)韧性生长,价值重估可期
2022年09月01日 10:03 格隆汇APP

过去一年多来,在宏观经济环境变化、疫情反复、行业调整等多重因素影响下,整个港股物业服务及管理板块表现乏善可陈。

结合行业基本面来看,伴随赛道加速出清,政策面支持力度加大,后续有望迎来板块优质标的估值修复。考虑到当下市场仍然存在不确定性,在笔者看来,投资者更应该关注抗风险能力强,同时具备修复弹性乃至重估预期的机会。

近期,星盛商业(6668.HK)发布中期业绩,公司作为大湾区领先的商业运营服务供应商在行业中具有极强的辨识度和稀缺性,不妨以此来谈谈其机会所在。

1、业绩表现稳健

a· 营收、利润双增

上半年公司实现收入2.6亿元人民币,同比增加0.8%;实现毛利约1.5亿元,同比增长约2.6%;股东应占溢利0.96亿元,同比增加15.7%。

(来源:公司资料)

考虑到疫情对线下经济活动带来的负面影响,以及宏观经济面临压力下消费不振,星盛商业仍然实现了营收、利润的正增长,充分展现其稳健经营的实力。

b· 毛利率显著优于行业

相较于传统住宅,商管公司主要通过对购物中心的专业运营收取管理费,收费的标准更高、专业需求度也更强,基于此,深度布局购物中心运营的星盛商业,其毛利率始终保持在行业领先水平。

以2021年为例,相关统计显示50家物企的平均毛利率仅为30%,而当年度星盛商业毛利率达到57.7%。而从今年上半年来看,星盛商业毛利率依然维持在57.7%的行业领先水平,而已经公布中期业绩的物管公司毛利率也基本都在30%以下。

数据来源:各企业年报、诸葛找房数据研究中心

c· 市场化能力领先

不同于传统物管企业对关联房企的依赖,星盛商业早已展现出强大的市场化能力。截至今年6月底,公司共服务92个项目,覆盖中国29个城市,总合约面积约420万平方米,其中,来自第三方占比超65%,市场化能力在行业中遥遥领先。

(来源:公司资料)

今年上半年,公司还相继签约茂名信宜星河COCO City、济宁星河COCO City、济宁星河iCO、山水奥莱·六安星河COCO City共计4个第三方项目,新增合约面积30万平方米。

d· 财务稳健,现金充足

从中报来看,星盛商业经营性净现金流健康,在手现金充足。截至2020年6月底,公司现金及现金等价物约13.2亿元,较2021年底增长约3.6%,且没有任何有息负债,财务安全性极高,这也为后续业务发展提供充足现金支持。

(来源:公司资料)

公司尽管在经营上取得的成绩突出,但在资本市场却跟随物管板块走出低迷行情。在笔者看来,这一定程度上受到了市场认知面和情绪面的错杀。

随着此次中期成绩单进一步验证公司在行业板块中的独特性与成长性,公司的抗风险能力亦被加固确认,星盛商业或将具备估值重估的潜力。

2、估值重估的要件已具备,三大维度展现价值潜力

接下来,具体围绕如下三个方面来探讨公司的估值重估机会。

a· 手握优质资源,成长能力与抗周期经营获交叉验证

不可否认,当前商业地产已经进入到存量时代,在行业竞争加剧的背景下,更加考验的是资产运营方的主动管理能力。而这也给了管理能力更为优秀的星盛商业提供了更多市场机会。凭借其品牌优势、运营能力、灵活的合作模式,公司有望在行业中持续获得成长性加持。

结合财报可以看到,公司在第三方项目拓展上,进一步打开了与国企、大型集团等优质资源平台的合作渠道。伴随一系列优质资源加持,将推动公司在业务拓展上不断形成虹吸效应,助力规模提升和业绩增长。

b· “自增长”实力加速,稳定的现金奶牛特质

结合星盛商业专注于购物中心轻资产运营的商业模式来看,公司既能够获取稳定的管理费回报,又能伴随商场运营的提升,获取收益分成,属于典型的现金奶牛型公司。

(来源:公司资料)

得益于良好的市场布局和强运营实力,2022年上半年,即便面对疫情反复,公司在营项目的出租率仍然维持在92%以上的健康水平,合作商户数量超4700家。公司标杆项目深圳福田星河COCO Park,2022年上半年,出租率进一步提升至98.9%,充分展现出其独有的业务韧性。

(来源:公司资料)

此外,新开业项目表现也相当亮眼。如湖北恩施星河COCO City,在5月1日-3日开业期间,录得销售额超1100万元,客流超41万人次,4家品牌获得全国销冠,15家品牌获得湖北省销冠。而7月开业的浙江嘉兴星河COCO City,在开业两天录得销售额超1500万元,客流超28万人次,11家品牌获得全国销冠,20家品牌获得浙江省销冠。

由此可见,星盛商业已构建了成熟的项目培育体系,未来,存量项目将持续贡献业绩增长动力,同时增量项目也将进一步带来想像空间。

c· 关联方稳健经营能力支撑估值重估

公司关联方星河控股,在行业调整期,始终保持稳健经营。在行业评级下调的背景下,于今年7月获得境内AAA主体信用跟踪评级,并于8月获取东莞黄江大冚项目,是当前少数保持拿地的民营地产商,展现出强大的抗风险能力和经营实力。而从项目布局来看,关联方土储主要位于大湾区的一线和二线城市,为星盛商业未来业绩增长,提供稳定可靠的保障。

3、结语

2022年上半年,在行业整体盈利放缓的情况下,星盛商业各项关键财务指标稳中有升,业务韧性进一步凸显。此外,公司首次派发中期股息,每股3.5港仙,派息率达32%,与广大股东分享经营成果。

与此同时,公司控股股东黄楚龙亦在市场上持续展开增持,今年截至目前,已累计增持五次,共计65万股,持股比例约为73.62%,进一步向市场释放积极信号。

这一系列动作,在信心比黄金更重要的当下,显得难能可贵。

从二级市场估值来看,当前星盛商业市值约16亿港币(折合人民币约14亿元),账上现金约为人民币13.2亿元,市值与账上现金基本持平,投资安全边际极高。

总的来看,公司在当前较低的估值下,增长逻辑具备支撑,业绩潜力持续释放,伴随市场的明朗,后续估值反转可期。

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