随着传统楼市销售旺季“金九银十”的到来，沉寂已久的房地产市场终于迎来了一波反弹。消息面上来看，近期苏州、广州相继围绕放松限购和放松限价两个方面调整房地产政策。考虑到这两个城市的经济量级和所处梯队，其政策面的调整对于当下的房地产市场意义非同一般。伴随行业基本面改善和估值的触底，如何把握市场机会成为投资人值得认真审视的关键。
站在当下环视整个房地产行业，不难看到，经历一波大洗牌，民营房企在过去高杠杆模式下，面对行业收缩导致现金流断裂因而频发爆雷事件。反观之，大多数国企房企凭借强大的背景实力和稳健的经营策略保持了相对稳定，甚至在行业动荡期获得了低价收购优质资产逆势扩张的机会。而随着行业步入明朗期，国企房企后续还将持续受益行业格局的改善迈向发展新台阶。
由此而言，当前有着丰富且优质的土储和稳健财务实力的国企房企，在这一系列优势加持下为其持续经营和业绩反弹提供了基本条件，理应是市场关注的重心所在。
1、估值修复和基本面改善，房地产复苏在途
在稳增长的大背景下，地产基建类作为经济稳定“压舱石”的作用被重视。市场多数观点认为，当下房地产市场已经完成筑底，在各大城市限购限价政策松绑的前提下，地产股低估值下，具备较强的修复预期。尤其是政策面宽松下为房企基本面的改善以及财务面压力的释放带来助力，凸显了性价比优势。
宏观层面来看，从国家一系列经济数据不难看到，出口出现一定的疲软，而消费的数据和信心尚未能回归到疫情之前，在此背景下，笔者认为给予当下的房地产市场适量的扶持既不会破坏“房住不炒”的大前提同时还可以提振市场信心，助力经济的稳健复苏。考虑到目前因城施策下，各级政府围绕楼市政策连续加码，也进一步提升了当下房地产市场回暖的确定性，为行业全面复苏带来强有力的支撑。
从行业角度来看，国企民企地产的分化加剧，国企房企具备优质的土储和雄厚的现金流，加之在行业底部时，国企房企纷纷逆势拿地，此时拿地具有价格便宜、竞争对手少、土地质量高等优点。这为其后续在行业反弹时释放超额利润带来了更高的预期，不论是业绩弹性和估值弹性都将具备看点。
尤其是考虑到当下，行业暴雷风波中，市场更关注房企在财务面上的稳健型和融资实力。由此而言，国资房企凭借着其稳健的经营策略、良好的信誉和优秀的资产结构等优点具备较强的抗风险能力。同时，国企房企在融资时亦能够以较低的成本拿到资金，相比于民营房企受困于行业信用风波影响融资层面的信心修复仍然需要时日，国企房企有着良好的发展窗口期，不断推动业绩回暖。
基于上述逻辑，笔者留意到一家老牌房企，上实城市开发（00563.HK），其背靠上海国资委，资产质量良好，经营稳健，实力雄厚，尤其是其充裕的优质货值储备下，将为其带来更大的业绩弹性和估值弹性，不妨具体来探讨。
2、稳经营、优资产、强现金，三架马车驱动上实城开稳健向上
从上实城开的经营策略来看，其以上海为中心向外扩散，经营布局以超一线城市为主，以一二线城市为辅。同时，公司高度关注城市更新改造机会，包括专注旧区改造、工业用地转型以及地铁上盖物业开发等。
面对当下行业拐点来临之际，上实城开积极把握投资和旧改机遇，同时依托上海实业集团的多元业务版图的综合运营能力，发力新业态布局，如紧随母集团围绕大健康领域的产城融合布局等持续取得突破。同时公司亦表示未来还将在旧改、刚需和改善性住房以及在大健康领域的产城融合三大领域积极推进。
不难看出，公司的发展迎合了政策的方向以及行业的趋势，未来有望在房地产行业下半场成为持续受益者。
从财报来看，上实城开展现出了稳健的经营能力，同时重视财务基本面，有着较强的抗风险能力。销售数据上，今年上半年公司实现合约销售45.7亿元，基本保持稳定，合约销售面积33.1万平方米，同比增长198.2%。在行业下行背景中，上实城开销售端的良好表现展现了其资产质量和布局优势，同时也为其带来了充裕的现金流支撑。截至今年6月30日，公司现金及现金等价物约为88亿港元。
正如上文所言，国企房企在融资端有着天然的优势，借此上实城开也在不断推进债务管理，优化债务结构。此前6月，上实城开附属成功发行8.8亿元中票，年期为3年，票面利率仅为2.85%。而在近日，上实城市开发亦公告获授4亿港元循环定期贷款融通。畅通的融资渠道和低成本的融资为公司逆势扩张带来机会，在夯实抗风险能力的同时，也不断增厚了利润空间。
此外从资产布局来看，截至今年6月30日，上实城开土储共有29个项目，分布在11个内地重点城市，包括上海、北京、天津、西安、重庆、昆山、无锡、沈阳、烟台、深圳及武汉等地。优良的土地储备成为驱动公司业绩稳健增长的重要保证。
不难看到，面对行业寒冬，上实城开展现了稳扎稳打的一面，良好的布局策略、高品质的产品、强大的运营实力等等均为公司健康高质量发展带来了强力支撑。
3、小结
总体来看，当下房地产市场已经探底，市场也有了向上反弹的迹象，而从盘面来看，这轮反弹或也将以国企为主线。由此观之，上实城开得益于母集团的支持，国资背景的加持，是市场关注的方向所在。公司在土储拓展和融资持续发力，不断推进项目开发，打造高品质的产品，持续提升市场品牌力与影响力，稳健的增长步伐下，面临“政策底+业绩底+估值低”三重底叠加，其后续表现也将值得关注。
