本文来自格隆汇专栏：天风研究，作者：刘清海
核心观点
我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。
正文
4月销售同比量增价减，重回稳定增长区间
1-4月销售金额同比+8.8%，增速较1-3月增长4.7pct，其中住宅销售金额同比+8.3%；4月单月销售金额环比-39.0%，同比+13.2%，增幅较3月扩大6.8pct。
1-4月销售面积同比-0.4%，增速较1-3月增长1.4pct，其中住宅销售面积同比-2.2%；4月单月销售金额环比-48.1%，同比-11.8%，降幅较3月扩大8.4pct。
4月单月销售均价为11969.5元/平，环比+17.4%，同比+28.3%，降幅较3月收窄18.2pct。
进入4月，在经历前期积压需求释放后自然回调，销售回归稳定增长区间。分区域看，京津冀、长三角、大湾区等房地产热点市场销售情况总体向好。分城市看，一线城市受购买力较强、需求相对稳定，部分城市市场热度有所下降、市场预期有所下调。
结合高频数据看，我们监测的60城新房高频成交4月同比+17%，增速较3月下滑19pct，呈现季节性回落的同时，考虑5月前两周高频销售增速仍有放缓迹象，整月销售边际或仍承压，城市端的销售分化或愈发明显。
开发投资降幅走扩，竣工端表现亮眼
1-4月房地产开发投资累计完成额同比-6.2%，累计增速较1-3月下降0.4pct。其中：
增量端：新开工面积累计同比-21.2%，累计增速较1-3月下降2.0pct；单月新开工面积同比-28.3%，较3月上升0.7pct。房屋施工面积累计同比-5.6%，累计增速较1-3月下降0.4pct；单月施工面积同比-45.7%，较3月下滑11.5pct；房屋竣工面积累计同比+18.8%，累计增速较1-3月上升4.1pct；单月竣工面积同比37.3%，较3月上升5.2pct。
销售带动到位资金改善，外部融资需求下滑
1-4月全国房地产开发企业到位资金同比-6.4%，较1-3月增长2.6pct。4月单月到位资金环比-21.9%，同比+0.8%，增幅较3月减小2.0pct。
其中：1）销售回款：1-4月定金及预收款累计同比+3.7%，4月单月同比+29.3%，环比-16.3%。1-4月个人按揭贷款同比+2.5%，4月单月同比+21.9%，环比-24.5%。2）外部融资：1-4月国内贷款同比-10.0%，4月单月同比-12.4%，环比-23.7%；1-4月自筹资金同比-20.3%，4月单月同比-27.9%，环比-27.0%。
投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下4个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1)二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W；2)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。
风险提示：地产销售、竣工表现不及预期；开发投资、新开工、拿地、施工等指标恢复不及预期；因城施策力度不及预期。
注：本文来自天风证券股份有限公司2022年5月19日发布的《天风·房地产 | 温和复苏，区域分化——统计局4月数据点评》，报告分析师：刘清海 S1110523010003
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