本文来自格隆汇专栏：中金研究，作者：李昊、张宇
摘要
8月二手房成交量环比止跌微涨，成交价环比跌幅略有收窄但仍较深。数量方面，8月二手住宅成交量指数环比止跌微涨9%，此前连续四个月环比下降，同比转增至+2%（7月-15%），绝对水平较本轮下行周期开始前的2020年同期下降17%；1-8月二手住宅成交量指数在低基数上累计同比增长48%。价格方面，8月中金同质性二手住宅成交价格指数环比跌幅略有收窄，但仍处于较深水平（8月-1.7% vs. 7月-2.3%）；房价相较于历史高点（2021年6月）累计跌幅达-14.9%。
8月末政策落地带动一线城市挂牌量上行，需求支持政策持续落地或将带动预期改善逐步向成交端传导。8月末我们监测的重点城市二手房挂牌量环比基本持平，考虑到一线城市“认房不认贷”政策落地接近8月末，我们重点观察了一线城市9月初的挂牌量变化，9月第一周北京、深圳、广州挂牌量环比分别增长2.7%、2.3%和0.6%（此前一月的周均挂牌量增幅分别为0.4%、0.4%和0.0%），表明相关城市积累的改善需求不少，其置换过程的完成将持续带来成交量的活跃。而该过程中房价如何变化，则取决于买卖双方的力量博弈，8月挂牌价环比跌幅继续小幅收窄至-0.8%（7月-1.0%，6月-1.3%），成交议价空间虽仍上行至4.82%的新高，但环比增幅略有趋缓（8月+11BP vs 7月+18BP），我们认为上述变化很大程度上来自于卖家预期的改善。往前看，我们认为已执行和待推出政策对于需求端的进一步支持，将带动上述改善趋势有所延续，并逐步向成交端传导。
8月住宅租金同比跌幅继续小幅收窄，租赁市场整体运行平稳。8月挂牌租赁住宅平均待租周期缩短至1.82个月，挂牌租金指数虽环比略降0.2%，但同比跌幅则仍处于稳步收窄趋势中（8月-0.7%，7月-0.8%，6月-0.9%），租赁市场表现整体平稳，租售比略上行至2.02%。
近期房地产政策力度明显增强，存量房市场活跃度明显提升，包括重点城市挂牌量上行、卖家预期改善等表现；尽管当前成交端指标表现仍偏疲弱，往前看，我们认为各地政策仍将陆续落地，带来楼市景气度筑底回升，基本面复苏存在正向预期差。我们继续看好地产股未来3-6个月维度的表现，考虑到内房7月以来调整更深、当前估值更具性价比，我们认为其后续股价弹性或更足。
风险：政策落地和基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。
正文
中金存量住房市场价格指标体系
图表1：2023年8月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数下降至90.3（7月91.8），其中超高/高能级城市和中低能级城市加权平均成交价格指数分别为91.5和87.2（7月为93.3和88.1）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部图表2：2023年8月中金同质性二手住宅成交价格指数同比下降的城市为42个（7月42个），全部城市加权平均成交价格指数同比下跌7.8%（7月-7.0%）
注：同比上升、持平、下降分界点分别为+3%和-3% 资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表3：2023年8月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数环比跌幅为1.7%（7月-2.3%）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部图表4：2023年8月中金同质性二手住宅成交价格指数6城环比上涨（7月7城），10城环比持平（7月2城），37城环比下降（7月44城）
注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表5：2023年1-8月各城市群房价涨幅在-6.5%到+3.3%之间
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部图表6：2023年8月北部湾、长江中游城市群房价环比上涨，其余11个城市群房价均环比下跌
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部图表7：各城市中金同质性二手住宅成交价格指数年初至今涨跌幅
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表8：2023年8月各城市二手住宅平均、最高、最低成交价格
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表9：2023年8月二手住宅成交量指数环比上涨9%，同比上涨2%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部中金存量住房市场活跃指标体系
图表10：2023年8月全部城市加权平均成交周期为190天，加权平均成交议价空间环比上升11BP至4.82%
注：成交周期为滞后性指标，通常滞后成交议价空间3-6个月资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表11：2023年8月重点城市二手住宅总挂牌套数为187万套，环比基本持平
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表12：2023年8月各城市二手住宅挂牌套数环比变化幅度在-8.4%至+11.7%不等
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表13：2023年8月中金同质性二手住宅重点城市加权平均挂牌价格指数同比下跌6.1%，环比下跌0.8%
注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表14：2023年8月各城市中金同质性二手住宅挂牌价格指数同比均有所下跌，跌幅在-2.8%至-10.6%不等
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表15：2023年8月中金同质性二手住宅挂牌价格指数北京环比持平，其余城市跌幅在-0.3%至-3.0%不等
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表16：2023年8月重点城市在售二手住宅挂牌价调减与调增套数占比分别环比降至21.7%和1.4%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部图表17：2023年8月各城市在售二手住宅挂牌价调增和调减套数占比
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表18：2023年8月在售二手住宅挂牌价调增套数占比上海、北京环比略增，青岛环比持平，其余城市环比下跌
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表19：2023年8月重点城市加权平均在售调价二手住宅调价下跌幅度环比走阔21bP至-3.28%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部图表20：2023年8月各城市在售调价二手住宅调价幅度仍均为负值，下调幅度最深的城市为杭州-5.2%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表21：2023年8月马鞍山在售调价二手住宅平均调价幅度环比跌幅最深，为-90BP
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部中金存量住房市场景气指数体系
图表22：2023年8月中金存量住房市场加权平均景气指数全部城市为98.56环比走平、重点城市略降至98.89
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部图表23：2023年8月1城景气指数高于100，52城景气指数低于100（7月1城和52城）
注：以2Q20至3Q20的平均水平为100资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表24：2023年8月中金存量住房市场景气指数同比下降的城市数为28城（7月28城）
注：同比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表25：2023年8月中金存量住房市场加权平均景气指数全部城市环比持平、重点城市环比略降
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部图表26：2023年8月中金存量住房市场景气指数6城环比上涨（7月5城），42城环比持平（7月43城），4城环比下降（7月4城）
注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.1%和-0.1%资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部中金存量住房市场租赁指标体系
图表27：2023年8月中金同质性挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比下降0.2%至99.3
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表28：2023年8月监测20城中挂牌租赁住宅租金指数9城环比持平（7月6城），11城环比下降（7月3城）
注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.25%和-0.25%资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表29：2023年8月加权平均挂牌住宅租售比环比略增1BP至2.02%，平均待租周期为1.82个月
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表30：2023年8月20城挂牌租赁住宅平均租金为51.4元/（平方米*月）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表31：2023年8月监测城市挂牌租赁住房租金指数环比跌幅最深的城市是武汉，为-1.6%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表32：2023年8月上海、广州、北京的挂牌住宅租售比中位数分别为1.81%、1.81%和1.77%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表33：2023年8月各城市挂牌住宅租售比环比跌幅最深的是苏州，为-0.8BP
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部图表34：2023年8月上海挂牌租赁住宅待租周期最短，为1.4个月
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部估值
图表35：A股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率
注：截至2023年9月11日资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部图表36：港股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率
注：截至2023年9月11日资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部附录：覆盖城市范围说明
图表37：中金存量住房市场监测体系覆盖城市范围
资料来源：中金公司研究部注：本文来自中金公司2023年9月11日已经发布的《8月政策力度增强，存量房市场活跃度提升》，报告分析师：李昊 S0080522070007，张宇 S0080512070004
