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中介的存在，就是为了降低交易中不确定的风险。“去中介化”要是能成为主流，早干嘛去了？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：方斯嘉
编辑：雷缓之
设计：岚昇
实习生：张伟
“去中介化挺好的，省得被中介电话骚扰得头疼。”一位网友对杭州“房东直售房源”新措施如此评论道。
8月18日，“个人自主挂牌房源”功能正式在杭州市二手房交易监管服务平台上线。截至8月25日午间，无冕财经查询该网站显示，已有约862套个人自主挂牌房源。
▲杭州二手房交易监管服务平台界面。图片来自网络。
对此，知名房地产专家谢逸枫评价：“杭州搭建的平台，首次明确了直售模式，让购房全过程直接‘去中介化’。这是一次突破，具有标杆意义。”
此事一出，不少公众惊呼：房产中介的末日到了。接踵而来的讨论，直指中介和买房者的交易矛盾，并质疑房产中介存在的必要性。
房产中介这个行业能被取代吗？这个地产界老生常谈的话题，至今没有得出结论。
即使争议不断，却不影响房产中介捞金。如今，包括贝壳找房（BEKE)、世联地产（002285.SZ）、我爱我家（000560.SZ）等已率先进入二级市场，贝壳集团市值更是猛超多家房企。
更值得思考的是，中介与买卖双方的关系出现变化了吗？个人自主房源挂牌功能，能通过“直买直卖”省去中介环节吗？
买卖方与中介的摩擦在加剧
用遍地开花来形容房产中介机构，一点也不为过。
据国家统计局统计，截至2018年末，全国共有房产中介服务从业人员158.3万人，2004年至2018年的复合年增长率达14.60%。另据贝壳研究院披露的数据显示，2020年，我国房产经纪人总数已接近200万。
在此背景下，中介行业正在内卷。从线上APP，到线上门店，房产中介正占据了每一个“流量池”。无冕财经观察到，在广州市某街区，一排商铺出现了三家房产中介门店。
由于极速上升的从业人口数量，房产中介不得不进行改革。“链家希望从人的方面去提升客户的体验，所以我们对于人的学历也提出了更高的要求。”时任上海链家研究院院长陈泽帅在2017年公开表示。如今，贝壳系公司仍在大规模招募本科以上人群。
行业内卷的同时，纠纷案件数量也在持续增长。
《中国消费者报》的调查显示，在10913名受访者中，69.9%的消费者曾经遭遇过二手房交易纠纷。
苏青便是“受害者”之一。2020年中旬，苏青想购买一套二手房，便找了当地一个中介机构寻找房源。找房前，苏青与中介说明只愿意用组合贷付款。
但在看了多套二手房、最终敲定房源、进入与业主的谈判环节时，业主却告知苏青不接受组合贷，并说明若要用组合贷，提前还款产生的过桥费要苏青承担。最终，交易因双方分歧而告吹。
苏青说：“我感觉这就是中介为了促成交易，从中隐瞒买卖双方的想法。”
王书宇则有过更为极端的经历。
“今天收到了法院打过来的10万退款，至此，被骗11万终于回来了10万。”8月11日，王书宇在知乎更新了他“被房产中介诈骗”的新进展。
事件源于2020年，王书宇在湖北武汉出售了房源。在交易环节中，中介称买家付款出现问题，便要求买卖双方支付一笔监管资金。
“7月28日和7月29日，我们分别转了55000元和45000元到中介的账户（有银行转款记录），作为其资金监管的费用，且中介承诺10万资金监管费用，在银行贷款下来后一周内，将划入本人银行账户。”王书宇称。
在拿到王书宇的1万元定金、以及买卖双方共10万元的“监管资金”后，中介却长期拖欠不还，不久后还消失了。
王书宇在报案一年后拿回了钱，但他对此番交易仍心有余悸。他对无冕财经表示：“我们疏忽大意也是因为交易平台’房友’是全国连锁，据说5000多家门店，所以就大意了，哪里想到出了问题他们根本不管，还是希望加盟正规一些，管理规范一些。”
据“广州房姐”消息，今年6月底，广州裕丰地产对外称将佣金降到买卖双方各收0.69%。作为对比的一组数据是，广州头部地产中介佣金已达2至3个点。
▲裕丰地产工作人员发布的朋友圈。图片来自网络。
然而，这一举措却翻了车。有购房者在该公众号文章下留言称，曾与裕丰地产中介约定收1%的佣金，成交后才得知被吃了20万元差价。
“原业主说和他们签了协议，卖高了全是他们（中介）的。”该购房者称。
这样的负面经历，让购房者对中介行业抱有敌意。为了消解这种情绪，房产中介行业也曾经尝试过改革，将决定权交给买卖双方，但并不成功。
2016年，房多多便尝试了C2C模式，只收取2999元的服务费和“0.3％×房价”的交易保障费。但当时房多多挂出低价房源后，有大量传统中介通过房多多平台游说房东转让房源，因此房多多流失了大量房源。房多多的服务费低于市场价格，成交客单也较少，最终导致房多多紧急叫停了项目。
鹰觅房产总结道：“当年房多多推出直买直卖模式，一出现确实吸眼球。但它很荒唐地犯了低级错误。”
在2019年房多多新春发布会上，创始人段毅对外界承认，他用3年时间、耗费3亿元买来了一个教训。
绕开中介买卖房，可行吗？
在杭州出现“个人自主挂牌房源”后，部分观点指出，二手房买卖将进入“去中介化”时代。
也有持质疑意见的声音。
一位正在考虑在广州购房的人士说，买家和卖家直接交易很难，中间的环节比较多，“如果没有中介搞定一些资料和流程，自己去摸索、跑现场，太耗费精力和时间了”。
他对无冕财经表示，为拥有购房资格，他正准备落户广州。“我之前自己搜过落户广州流程，挺复杂的。现在我想直接找入户经纪人，交个一两千块办理。”他承认中介行业存在的必要性。
曾在杭州某头部房产中介公司工作、如今已离职的杨帆对无冕财经说：“杭州这新平台对头部中介平台打击不会太大，毕竟专业和便民之间，大部分人还是选择专业。”
杨帆称，事实上大多数购房者对二手房交易过程都不太了解，甚至还会有畏惧心理。
他认为，中介正扮演专业者的角色。“房地产交易流程很复杂，涉及到按揭或者抵押、查封等等一系列专业的问题，每个环节都相当重要。中介的存在，就是为了降低交易中不确定的风险。”
实际上，在以往的房屋交易中，不乏买卖双方“直买直卖”的案例，但一直没有成为主流。
知名地产分析师严跃进披露了一则数据：“当前全国二手房交易中，约85%的交易是由中介机构完成的，而房东和购房者自主交易的比例相对不高。即便是对于此类15%的交易，也因为没有平台支持，交易风险很大。”
在广东某沿海城市生活的王荣在2020年经历了一宗“直买直卖”的交易，业主虽然是邻居，但也不是知根知底。王荣对无冕财经表示，一方面是为了省心，另一方面是担心交易过程有风险，于是他以3000元服务费的价格，委托了一位中介代办事宜。
通过中介协调，双方到场签订协议后，王荣先将30%房款汇至对方账户，再委托中介协办购房手续。完成房屋过户程序后，他再将剩余款项打入业主账户。王荣坦言：“中介虽然不是百分之百安全，但起码比一无所知的购房人更专业。”
然而，杭州的房屋交易平台能推动“直买直卖”的房屋交易模式吗？
杨帆说：“也许有人会愿多花时间了解专业知识，通过杭州此类的新平台进行交易。但过不了多久，这个平台一样会被中介渗入。”
他进一步对无冕财经指出：“这个平台出现后，一来让卖家随便挂一个盘都能收获一堆询盘者，这其中，中介会伪装房东或者客户，最终房源信息还是会流入中介系统。二来，也会让买家陷入思维定势，面对各式各样的房源，全凭一己之见选择，运气好点可以避坑，运气不好的，就不是几百几千块钱的事了。”
