曾几何时，长租公寓这个“风口”，吸引资本大举入局，催生出青客、蛋壳两家美股上市企业。
然而对于长租公寓，这个披着互联网外衣的“二房东”产业，潘石屹早有断言：“这是不赚钱的生意，靠烧投资者的钱是条不归路”。
于是，自2018以来，爆雷、跑路频频与长租公寓关联起来。即便是青客、蛋壳这两家上市企业也未能幸免，前者落得个破产清算，退市离场；后者也迎来了被摘牌的命运，且摘牌后仍需面临巨额执行款。
在行业一片萧索中，港交所即将迎来首家长租公寓上市企业。
9月26日，港交所网站显示，长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司（以下简称：魔方生活）递交了上市申请，联席保荐人为摩根士丹利和建银国际。
那么，魔方生活凭什么趟过爆雷、跑路潮？具体运营情况如何？
盛衰各有时，蛋壳、青客先探路
在此之前，长租公寓服务商“蛋壳公寓”和“青客公寓”均已经实现在美国上市。其中，蛋壳公寓（NYSE:DNK）于2020年1月在纽交所上市。从2015年初成立上市，蛋壳公寓用了五年；而从上市到被摘牌，蛋壳公寓用了仅约1年。
不仅如此，长租公寓上市第一股——青客公寓（NASDAQ:QK，2019年11月5日上市）也命运多舛。上市后不久，青客公寓便陷入倒闭风波中。2022年5月，青客公寓通过旗下青客租房发布声明，称公司目前遇到了资金困难，但目前仍在正常运营中。
值得一提的是，景晖智库首席经济学家胡景晖就曾表示：“青客公寓在美国上市，融资不到五千万美金，抛掉上市成本拿回来不到三个亿，按照以往的烧钱的速度也就够它再支撑半年。”
而在2021年1月，青客公寓更是发布公告，称金光杰已辞去该公司首席执行官、董事会主席、董事、董事长和薪酬委员会成员以及提名和公司治理委员会主席兼成员的职务，自2021年1月28日起生效。
作为替代，青客公寓董事、首席运营官兼副总裁屈成才被任命为董事会主席，首席执行官。据贝多财经了解，金光杰为青客公寓创始人。截至2019年12月31日，金光杰对青客公寓的持股比例为25.8%，拥有77.7%的投票权。
另在2022年9月14日，青客公寓则发布公告，称股东大会已批准将该公司名称由“Q&K INTERNATIONAL GROUP LIMITED”变更为“FLJ GROUP LIMITED”。同时，青客公寓于2022年9月26日在纳斯达克开始使用新的股票代码“FLJ”进行交易。
对比来看，魔方生活的收入规模和蛋壳公寓、青客公寓相比均存在较大的差距。早前数据显示，蛋壳公寓2019年的收入为71.29亿元，较2018年的26.75亿元增长166.5%；净亏损34.37亿元，而2018年为净亏损13.70亿元。
截至2019年12月31日，蛋壳公寓持有现金和限制性现金为34.56亿元。截至同期，蛋壳公寓运营的公寓数量为43.83万间，同比增长85.4%。其中，在北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间，同比增长46.6%。
创始团队“出局”，资方“接盘上位”
魔方生活最早于2009年6月，开始在南京提供公寓租赁服务。
魔方生活在国内首创了集中式长租公寓模式，相对于从不同个人业主获得物业的分散式长租公寓运营商，魔方生活通常与大型机构业主签订长期整租协议，以此来确保运营的稳定性，最终以可负担的价格，向用户提供配备现代化设施且位置便利的集中式长租公寓。
在积累了3年多的经验后，魔方生活开始迈上发展正轨。在公司最初的股权结构中，创始人葛岚持股35.06%，陆欣持股32.05%，其余6名股东合计持股32.89%。
自2012年6月完成6000万美元A轮融资并启动全国发展战略后，魔方生活首先于向上海和广州扩张，2014年扩展到北京和深圳，2016年扩展到杭州。
伴随公司的顺利扩张，魔方生活接连在2015年、2016年、2018年、2020年完成B、C、D、E轮融资，公开披露的投资总额达6.5亿美元。
自参与魔方生活A轮投资后，华平投资连续三轮下场。IPO前，华平投资直接或间接拥有魔方生活约51.62%股权，系外部第一大股东。
此外，加拿大基金管理公司CDPQ（Asi）经过D、E两轮投资，持股约为16.80%；在C轮参与投资的中航信托持股12.50%；A轮投资方德同资本则持股4.28%。
值得注意的是，在2017年，魔方生活扩张与融资交织前行的过程中，公司的掌舵者却出现了问题。
葛岚大概于2017年底离职，中国企业家的消息显示，葛岚离开的原因是与投资人有一些分歧，以及计划创业。此后，创始人葛岚及创始团队纷纷套现离场。
其中，葛岚套现2500万元，仅保留2.86%股权；陆欣则分两次套现1.78亿元，只留下0.61%股权。
虽然无法断言“有分歧”的投资人就是华平投资，但是从结果来看，顺利上位的华平投资，则尽心尽力地扮演了“接盘侠”的角色。
郑南雁“临危受命”，带来酒店管理者
潮商郑南雁与魔方生活颇有渊源。
据悉，魔方生活创始人葛兰在2017年底离任，如今在招股书中，魔方生活创始团队的痕迹已经淡去，葛兰本人的持股比例也低至2.86%。
随着创始团队的退出，作为魔方生活最大的股东，华平资本董事总经理潘建在2017年底向郑南雁发出邀请。
据《中国企业家》报道，在2008年华平资本投资7天时，潘建与郑南雁就开始共事，并参与7天的路演、上市、私有化的每一个重要环节。而2014年，在郑南雁的推荐下，柳佳加入魔方生活担任COO。
2018年6月，魔方生活以内部信的方式欢迎郑南雁加入其中担任董事长；同年，郑南雁参与创办、携程作为LP的鸥翎投资参与了魔方生活D+轮融资。
早在铂涛时，郑南雁就对长租公寓就颇有兴趣。2014年11月，铂涛的内部创业项目窝趣立项，主打青年长租公寓的品牌。鸥翎投资除了魔方生活外，还投资了乐乎公寓。
根据招股书信息，郑南雁于2018年4月27日首次加入魔方生活并获任为董事兼董事会主席，于2022年9月25日调任为非执行董事，主要负责集团的重大战略决策、制定业务计划和提名高级管理层。相比一线管理，郑南雁的角色更像是“导师”，有媒体指出，郑南雁通过控制的投资公司持有魔方生活 3.25% 的股权。
而在魔方生活的高级管理层中，酒店背景的管理者非常突出。
魔方生活方面曾表示，郑南雁在商业领域、连锁酒店等行业有着非常丰富的经验和成就，出任该公司董事长后，郑南雁将凭借其成功的创业经验、创新的经营理念，为魔方生活的未来发展助力。
郑南雁则称，发展长租公寓已经成为当下中国房地产发展的重要长效机制，魔方生活通过将闲置和低效利用的存量物业转变为人民群众需要的增量租赁用房。
魔方生活CEO柳佳负责集团业务营运的整体管理，在加入魔方生活之前，曾在华住和携程任职。招股书显示，柳佳于2008-2014年期间在华住任职，还参与创办华住于2008年推出的经济型品牌酒店海友。
而分管魔方生活营销中心和业务发展中心的副总裁李亮和钱智康，也拥有多年的酒店管理经验。
李任于2014年12月加入魔方生活担任运营总监 ，并于2014年在华住短暂任职。在这之前及直至2014年6月， 李亮就职于锦江之星，负责酒店营运及品牌营销。如今，他主要负责魔方生活营销策略的制定及执行。
钱智康则于2015年3月加入魔方生活，在这之前在华住任职超过5年，如今他管理的业务发展中心主要负责管理及运营租赁公寓及执行轻资产战略。
尽管主要管理者有酒店背景，但郑南雁在加入魔方生活后，就提出了长租公寓扩张要“去酒店化”的理念。
据悉，原本魔方生活管理层在制定扩张战略时，设想的是按照酒店的网络发展。但郑南雁认为酒店聚焦的是商旅的跨城需求，而公寓聚焦的是同城需求，因此相比网络化扩张，把重点城市做深做透才是关键。
郑南雁的判断或许是对的。招股书指出，根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，魔方生活在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。
手握超7.6万套公寓，上半年收入8.50亿元
魔方生活经营的公寓数目由截至2019年12月31日的35879套，增至截至2022年6月30日的76190套，复合年增长率为35.2%。
魔方生活也完成了在全国26座城市394个地点的布局，其中约45.5%位于北京及上海。
根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，魔方生活在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。
招股书显示，魔方生活主要采用直营模式、加盟管理和第三方托管模式，面向消费者提供提供白领公寓、蓝领公寓。
魔方生活主要以其旗舰品牌魔方公寓，以及V客青年公寓运营及管理白领公寓，主要为一居室及两居室公寓，在北京及上海的月租一般介于3000-6000元， 或在其他城市月租介于2000元-4000元之间。
此外，魔方生活主要以9号楼公寓品牌经营其蓝领公寓。据介绍，每套9号楼公寓的每间房间通常配备二至八张床，每张床位的月租价格介于500-1000元。与此同时，魔方生活还经营筑梦居、辉展阁这两个蓝领公寓品牌， 以补充其品牌组合。
截至2022年6月30日，魔方生活约65.7%的公寓以直营模式经营，并创造约95.2%的营收。
招股书显示，魔方生活的收入由2019年的9.47亿元增至2021年的14.71亿元，复合年增长率为24.7%；净利润由2019年的0.64亿元增至2021年的2.95亿元，复合年增长率为115.6%。
2022年上半年，魔方生活的收入为8.50亿元，同比增长24.15%；净利润仅为为41万元，同比减少99.75%。
招股书显示，截至2022年6月30日，魔方生活的流动负债净额为15.43亿元，现金及现金等价物6.23亿元，尚不足以覆盖短期负债。
也因此，魔方生活在招股书中提到：“我们的流动负债净额可能使我们面临一定的流动资金风险，并可能限制我们的运营灵活性，以及影响我们拓展业务的能力。”
据统计，集中式长租公寓市场规模到2026年将达到1252亿元。以目前的营收水平看，魔方生活显然还有很长的路要走，有广阔的市场等待其探索。
于是，魔方生活在招股书中披露，此次IPO募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购；更新技术基础设施及创新公寓产品；持续销售及营销工作；营运资金及作一般企业用途。
未来，魔方生活能否继续获得资本市场青睐，我们也将持续保持关注。
来源：直通ipo、猎云网、市界、贝多财经等
