“合作之王”旭辉控股曾遭做空，旗下项目因监管资金问题整改_

“成也合作，败也合作”。伴随越来越多的房企爆雷，合作开发的不可控风险开始显现。《红周刊》发现，有着“合作之王”称号的旭辉控股集团参股的济南项目璟樾花园陷入停工状态长达半年。同样由正荣、碧桂园、旭辉三家房企联合开发的济南奥体时代二期停工时间也长达半年之久。

作为璟樾花园和奥体时代的项目合作方之一，旭辉控股集团看似被爆雷房企正荣地产所拖累。不过在此之前，就有评级机构对旭辉控股集团的合作方潜藏风险提出质疑。

3月14日，瑞银在其发布的看空研报中指出，旭辉控股有80%的项目（按未售建筑面积）是非全资拥有的。而在上述非全资项目中，民营开发商的持股比例为38%，其中包括了，由有违约和风险的开发商持有的5%比例，由未偿还债券的民营开发商持有的8%比例，以及由无债券的民营开发商持有的15%比例。

瑞银分析师还指出，旭辉控股集团有总计600～900亿元表外债务，且大部分是未合并在公司资产负债表上的项目级建设贷款。随着合作方债务风险加大，旭辉或需投入100-570亿元接盘其股权。

实际上，因为分摊资金压力、加速扩大规模等诸多优势，“联合拿地+合作开发”的操盘手段被众多房企广泛应用，瑞银为何单单指出旭辉控股的合作潜藏风险？

在行业内，旭辉控股集团有着“合作之王”的称号，而凭借合作开发，旭辉控股近年来销售规模迅速增长，近五年时间，旭辉控股集团依次在2017年、2018年、2019年、2020年、2021年实现销售额1040亿元、1520亿元、2006亿元、2310亿元、2473亿元。

然而根据克而瑞数据，其间旭辉控股集团所对应的销售额权益比为60%、53%、55%、58%、59%，均不超过60%，不难看出，旭辉控股集团对合作开发模式的依赖程度较高。

针对瑞银的质疑，3月24日，旭辉控股集团也在业绩发布会上做出反驳，其表示，风险较高的一般合作方仅占9%，而另外的35%为战略合作方；56%为招商蛇口、金茂、金地在内的长期合作方。

此外，旭辉控股还指出，自己涉及发生债务展期合作方的合作项目共有21个，占旭辉总项目不到5%。而这21个项目中，又有14个已交付、无融资的尾盘项目；其余7个项目的销售和回款工作均正常有序展开，并且项目上也有充足的预售监管资金可保障开发建设顺利推进，风险可控。

在旭辉控股集团看来，自己已对合作方分类管理，且有预售监管资金的相应保障，已出险合作方项目风险可控。然而在其背后，旭辉控股旗下的合作项目璟樾花园、奥体时代停工时间都长达半年，且两大项目的监管账户还疑似存在缺失问题。《红周刊》在济南市住宅与房地产信息平台查询发现，璟樾花园（项目名称：张马屯A地建设项目）仅有S1号楼、S2号楼以及两个地下车库能够查阅到对应的监管账号，另外7栋住宅的监管账号一栏均显示为空；而奥体时代同样有部分住宅无法查询到对应监管账户。

《红周刊》还发现，今年以来，旭辉控股和合作方银盛泰共同开发的山东潍坊项目博观天成的5、6、9、10、16、17、18号楼曾因未及时使用预售资金监管账户、收取部分房屋首付款或一次性购房款的违规行为，被责令限期整改，被扣信用分10分；而位于洛阳的旭辉时代天际也经住建局调查后确认，存在部分资金未入监管账户的行为。